上海首场土拍的几个信号

土地编辑部 2024-03-18 08:36:19 来源:丁祖昱评楼市

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  上海,依然是房企投资重镇。

  3月15日,上海2024年第一批次首轮集中土拍收官,5宗地揽金134.1亿元,其中4宗地封顶摇号,整体9.07%的溢价率创下2021年集中供地以来新高。

  全国土地市场看上海,第一批次首轮土拍余温未降,热度背后释放出几个重要的信号。

  第一个信号,减量提质。无论是上海,还是点状回暖的杭州、合肥均呈现出这一特点,即从源头上减少供应,以调节和平衡供求关系。

  第二,优质地块带动下,房企参拍积极性有所提升,5宗地吸引了超20家房企报名参拍,闵行古美地块有多达12家房企/联合体参拍。

  第三,市场分化行情仍在延续,优质地块是保持地市热度的关键。

  第四,民企投资“隐身”,央国企为投资主力的格局尚未改变。

  尽管2024年开年上海楼市表现平淡,但土拍市场仍能保持高热度。这意味着,土地市场关注度仍集中在确定性强的一二线城市,投资主力仍局限于央国企和部分民企,全面复苏需要更长时间。

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  “减量提质”是上海2024年首轮土拍的关键词。

  数量上,只有5宗地,总建面也只有28.4万平方米。即便是加上第二轮6宗地,2024年一批次土拍中涉宅地块也只有11幅。今年第一批次供应体量明显减少,去年第一批次有19幅,而2022年一批次供应了40幅涉宅地块。

  与之相对应的是,供应质量明显提升。不仅有静安中兴路这样的中心城区优质地块,还有闵行古美、浦东北蔡、杨浦长海等热点板块地块。

  在优质地块带动下,整体溢价率创下2021年集中供地以来的新高,高达9.07%。

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  当前房地产市场供求关系发生重大变化,过去供不应求的市场环境发生转变,市场需求持续疲软。

  从上海新房市场来看,2024年楼市开局平淡,2024年2月新房成交仅17万平方米,成交套数为1445套,同环比降幅均在六成以上,创下历年新低(2022年3、4月除外)。市场遇冷还表现在微观项目端,2月新开盘项目平均去化率只有34%。

  尽管1月30日上海已明确表示外环外放松对非沪籍单身人士的购房限制,一系列利好政策并尚未在楼市中激起浪花,购房者观望情绪依然浓厚。

  实际上,土地端缩量提质核心是通过减少土地供应,来调节现阶段供应节奏,最终来平衡和改善供求关系,“去库存”也将成为接下来典型城市主基调。

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  上海第一批次首轮土拍,房企参拍积极性有所提升。

  据不完全统计,5宗地除宝山顾村地块仅有2家房企参拍外,其余4宗参拍房企数量超过4家,闵行古美地块参拍房企更是多达12家,包括保利发展、招商、中海、华润、越秀、华发&中铁置业、建发、象屿&金茂、中铁建、绿城、安徽高速、大华,房企参拍热情有所提升。

  实际上,第一批次首轮集中供地延续了“封顶摇号”的方式来确定最终竞买者,房企拿地拼“运气”,在优质地块带动下,一定程度上提高了房企参拍的积极性,譬如保利发展、象屿、中铁建等央国企报名地块均高达3幅。

  值得注意的是,吸引12家房企报名参拍的闵行古美地块,因超出10家房企竞标,时隔两年再度触及企业打分条款。一方面可以看出房企对优质地块的竞拍积极性,另一方面这也在一定程度上提高了房企拿地门槛,通过筛选资质更为优质的房企,从而降低风险。

  不过从竞拍房企名单来看,依然以央国企为主,民营房企仅有大华参拍。

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  房企参拍积极性提升在杭州、合肥、北京等一二线城市也有所体现,在优质地块带动下,多家房企参拍最终摇号或高溢价成交,市场热度持续“点状回暖”。

  比如合肥,首批次3宗地吸引了招商、保利、万科、越秀等15家房企参拍,其中滨湖01号地块便有15家房企报名,最终溢价率高达54.15%。

  从企业端来看,个别一二线城市通过出让优质地块,吸引了央国企和部分民企参拍,30家典型房企的2月拿地金额达到288亿元,环比回升52%。

  整体来看,率先供应优质地块,吸引年初投资额度充裕的房企拿地,是短期内保持土地市场热度的关键。

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  上海本轮土拍延续2022年以来央国企为主力的格局,5宗地被央国企包场。

  民企仅有本土大华一家,不过大华在竞拍闵行古美地块时被末位淘汰。根据竞拍规则,古美地块报名房企超过10家,需先对房企进行打分考核,淘汰末位,只有10家房企能够参与竞拍。最终,大华和安徽高速被末位淘汰。

  民企在与央国企同台竞技时并不占优势,且拿地积极性仍在低位。

  从成功拿地的5家央国企来看,华发+中铁置业通过摇号竞得闵行古美地块,另外,越秀、中铁建+国贸、象屿表现也比较突出,均在摇号中中标,分别竞得杨浦长海、浦东北蔡、静安中兴地块。

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  在市场低迷期补充核心城市的优质土储,已成为当下央国企投资的主要策略。

  CRIC数据显示,2月房企拿地金额TOP100中,央国企拿地金额占比达到了37%。

  央国企作为拿地主力的格局仍将持续。

  虽然今年以来,房地产“白名单”项目融资逐步落实,但这部分融资仅能用于项目的开发建设和“保交付”,对于企业投资的促进效果有限,因此短期内投资主力仍然较为局限于国央企和部分民企,全面复苏需要更长时间。

  当前投资格局未发生根本性改变,尤其是以上海为首的一线城市,拿地房企依旧以央国企为主。

  优质地块的供应,是保持地市热度的关键。但在楼市需求疲软的情况下,土地端的供应势必将有所减少,从而实现在源头调节供求关系。

  企业端的投资回暖需要更长时间,大多数房企目前仍面临“销售疲软”和“化债风险”两重压力,仅率先获得融资支持、销售回温,以及现金流更为稳健的央国企和部分民企,能够有积极的补仓需求。谨慎的投资态度仍将是主旋律。

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