逆势上调房贷利率,惠州楼市回暖了?真相是银行嫌赚得少

市场李叶 2024-03-22 10:31:02 来源:中房报

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  因为房贷利率的调整,惠州楼市再次受到关注。

  3月20日,有报道称,惠州大部分银行已自3月起,将首套房贷利率从LPR-50BP回调至LPR-35BP,即从3.45%回调至3.6%。首套房贷利率的小幅上调,引发外界对惠州楼市状况的猜测。

  3月21日,中国房地产报记者向惠州当地多家银行、相关机构及房企工作人员确认了上述消息。

  不过,对于惠州楼市的近况,多位当地在售项目的销售人员表示,未觉有明显回暖迹象。惠州当地一知名楼盘的营销策划经理告诉记者,实际上,此前3.45%的首套房贷利率只存在了不到两周时间,对销售影响并不大。“我们今年2月份的销售情况同比去年同期和去年年底都是呈下降趋势。”

  2月20日,央行公布新一轮LPR报价,1年期LPR为3.45%,5年期以上LPR为3.95%,此前为4.2%,下调25个基点。随后,惠州部分银行的首套房贷利率随着LPR调整下调至3.45%(LPR-50BP)。到3月1日,惠州当地多家银行便再次发布利率调整通知,首套房贷利率最低执行LPR-35BP(3.6%)。

  一位不愿具名的机构研究人士也向记者透露,这次利率调整并非是受市场变化影响,而是银行觉得3.45%的利率过低,没有什么利润。“即使惠州首套房贷利率从LPR-50BP回调至LPR-35BP,仍低于LPR-20BP的全国房贷利率下限水平。”

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示,在国家差别化住房信贷政策的框架下(即遵守利率下限,比如首套房不低于LPR-20),商业银行可以给予自身的风险判断、风控条件,自主决策贷款实际利率水平,既可以上调,也可以下调。

  至于本次利率调整后是否会使惠州楼市发生变化?多位销售人员均表示,影响微乎其微。

  “其实,3.45%的利率和3.6%的利率在还贷时可能就相差几十块钱,并不是购房者考虑的主要因素,也构不成影响成交的原因。”上述楼盘营销策划经理坦言,惠州楼市面临的最大问题仍是库存量较大和购房人预期不足

  波折的惠州楼市

  本次惠州首套房利率调整与当地楼市冷热并无较大关联,却再次牵动起市场的情绪。

  去年以来,惠州楼市频繁“出圈”:先是一则“惠州海景房白菜价”的消息火上热搜;后又有 “惠州154平方米海景房仅售25万元”的新闻备受热议。虽然当地房地产人士对这些信息迅速辟谣,但惠州房价和成交量连续下滑已成不争的事实。

  回顾惠州楼市近十年的发展可谓一波三折。

  在2015年以前,“鬼城”“新楼盘多却没人住”一度是惠州楼市的标签。彼时,当地有楼盘单价低至4000元/平方米。

  转折很快到来,本就因高房价广为舆论关注的深圳,在“3·30新政”出台之后,许多片区房价暴涨30%~50%,成全球房价上涨最快的城市。迅速增长的房价直接导致深圳购买力外溢、转移,在深惠一体化的预期下,惠州成为深圳刚需客、投资客的重要转移地。

  2015年8月起,以惠阳、大亚湾的临深区域为代表,热销楼盘不断涌现。在深圳客“入侵”后的4个月,热销盘以每月1000元/平方米的速度暴涨,从7000元/平方米直逼13000元/平方米。

2017年3月,国务院印发《关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》,提出携手港澳打造粤港澳大湾区。粤港澳大湾区是由“广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门”9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群,即“9+2”城市群。

  粤港澳大湾区的发展势头一路向好,也使这些地区的房地产投资变得愈发火热。调控政策最能反映楼市情况,那段时期,在大湾区城市群中的广东9个城市中,惠州和肇庆是不限购的城市。

  与深圳深度绑定,又有粤港澳大湾区带去的“流量”,惠州这座小城的房地产行情高歌猛进。2015~2019年,惠州房价5年增长1倍左右。2020~2021年,在深惠城际、深大城际等项目陆续签约,深圳地铁延至惠州的消息传出的情况下,惠州房价一度领涨全国70个大中城市,成交量也位居三四线城市之首。彼时,有投资客一度认为,惠州房价能达3万元/平方米。

  伴随着楼市火热而来的是开发的猛增,而这却造成了后期大量库存的积压。

  中原地产数据显示,2021、2022和2023年底,惠州住宅的去化周期分别达到29个月、34个月和23个月,几乎都在2年以上。
供需失衡,叠加深圳楼市降温、疫情等影响,直接结果就是成交和房价下跌。

  据惠民之家数据研究中心统计,惠州全市2021年新建商品住宅成交100089套、1073.21万平方米,同比分别下跌36%、35%。到2023年,成交仍在持续下滑。粤东世联行统计数据显示,2023年惠州全市累计成交住宅56956套,住宅网签面积599万平方米,全年住宅网签金额794亿元,三项数据相较于2022年,均有近3%跌幅。这也是从2015年之后,惠州住宅网签数据、网签面积、网签金额年度三项最低数据。

  根据国家统计局数据,自2022年7月到2023年1月,惠州新建商品住宅销售价格连续下降6个月。更有在惠州的深圳客表示,他们在惠州买的房,下跌幅度少的在10%左右;下跌幅度较大的,跌幅超40%。

  新房周成交“四连涨”

  “在经历了大起大落后,现在的惠州楼市已经挤出了水分,房价来到了合理区间。”惠州当地一知名楼盘销售经理向记者表示,目前,我们项目的销售是一个比较平稳的状态。

  根据国家统计局数据显示,惠州地区在今年2月时,新建商品住宅销售价格指数环比恢复到100.0,但同比仍下降5%。这意味着2月份新建商品住宅销售价格与上月持平,并已开始企稳。

  不过,2月份惠州新房成交仍在下探。根据惠州中原战略研究中心数据监测,2月惠州新房住宅网签成交1117套,成交面积为12.41万平方米,环比下降65.99%,同比下降79.26%。

  值得注意的是,进入3月后,惠州的新房成交似乎迎来一些改变。

  据惠州中原实时监测系统显示,惠州新房市场到访量及成交量连续四周上涨。自春节假期结束以来,惠州全市新房周度到访量及成交数据为:2月19日~2月25日到访3581批次,成交316套;2月26日~3月3日到访4501批次,成交400套;3月4日~3月10日到访5123批次,成交459套;3月11日~3月17日到访5899批次,成交480套。

  上述楼盘销售经理坦言,这些改变与利率的变化关系微乎其微。“现在很多买房人都是刚需,几乎不再见到投资客。他们之所以现在买房,很大程度上是由于自身切实需要,且认为房价已经触底,可以接受了。”

  因此,他认为,本次房贷利率上调,也不会对后续的销售造成更大的影响。

  值得注意的是,在惠州上调首套房贷利率的同时,北方城市石家庄也传出消息,自4月1日起,首套房贷利率从LPR-50BP上升到LPR-20BP,按当前5年期以上LPR利率3.95%计算,该地区自下月起房贷利率将从当前的3.45%上升至3.75%。

  对此,李宇嘉也表示,这两个城市前期房价上涨,楼市繁荣,近期面临下滑的巨大压力,提高按揭利率下限,短期内尽管房贷减少,但收缩了高风险房贷,降低了不良率,而且能够降低资金流入高风险区域的规模,同时也不会影响高收入和改善群体的购房贷款需求,因为后者对按揭利率敏感性不高,从而调整优化了房贷的结构。

  对于未来的房贷利率走向,李宇嘉认为,随着存款利率持续下调,居民按揭买房的意愿下降,以及老龄化的到来,全社会加杠杆预期减弱,风险承担能力减弱,房贷利率下降是大趋势。
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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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