[第一太平戴维斯]短期内北京新兴区域写字楼将面临双重压力

  2015年第一季度北京甲级写字楼市场

  第一季度，两个新项目共携89,000平方米的新增供给入市。其中，位于金融街区域的锦什坊街柒号与望京的诺金中心分别为市场带来59,000平方米与30,000平方米写字楼面积。至此，北京甲级写字楼可租赁存量达到988万平方米，仍系大陆地区最大的甲级写字楼市场。

  尽管受农历新年影响的第一季度为传统租赁淡季，市场成交依然保持稳定。本季度净吸纳量达到14.2万平方米，同比增长164%。但半数以上的市场吸纳来源于望京等新兴区域。

  第一季度，金融、IT及高科技、电子商务以及专业服务企业仍然主导市场需求，其需求量合计约占需求总量的73%。与此相对，来自制造企业的需求则持续下降，只占本季度成交量的4%。内资企业自2010年开始主导本地市场需求并持续至今，本季度约占需求总量的75%。另一方面，受困于国内经济放缓及全球经济不甚稳定的影响，外资企业的需求比例只占四分之一。

  尽管两个新项目于本季度入市，全市整体空置率仍环比下降0.6个百分点至4.2%。这主要得益于新入市项目良好的预租率以及近期入市项目的空置面积被持续吸纳。

  得益于相对有限的供给，甲级写字楼平均租金连续四个季度实现小幅增长，环比上涨0.6%，至每平方米每月人民币320.7元。尽管如此，为挽留高资质租户，CBD区域租金开始增长乏力。

  市场预测

  未来三个季度，预计将有七个项目陆续入市，为市场带来45.2万平方米新增供给，系过去五年年均供给量的1.66倍。鉴于半数左右的新增供给位于新兴区域，短期内新兴区域写字楼将面临租金与出租率方面的双重压力。与此同时，传统商务区相对有限的新增供给将加剧写字楼市场的去中心化趋势，其在租金、空置率方面预计将保持稳定。鉴于新项目入市，截至今年年底，全市空置率预计将上升至7%-8%。

  迫于供给量攀升，业主将调整租金结构使其更具竞争性，从而吸引租户入驻。有鉴于此，甲级写字楼平均租金将降至每平方米每月人民币310-320元的水平。

  北京零售市场

  2015年前两个月，北京社会消费品零售额同比增长7.8%至人民币1,601亿元，但同期网上零售额迅猛增长62%。

  2015年第一季度，仅有一个现存项目推出新一期——金宝汇二期，该项目位于王府井区域，为市场带来1.2万平方米新增供给，至此北京中高端商业总存量达到约1,000万平方米。凭借较高预租率，该项目现已达到较高入住率。

  尽管有新项目入市，全市中高端购物中心出租率仍环比上升0.4个百分点至95.5%，同比上升1.5%。

  尽管大部分项目录得较高出租率，但位于非核心区域的业主依然要在租金上予以妥协来吸引合适的租户。至此，全市租金增长率受到抑制，北京中高端购物中心首层平均租金环比仅增长0.4%，至每平方米每月人民币905.8元，同比下降0.9%。

  市场预测

  预计2015年第二季度将有三个项目入市，均系购物中心，合计为市场带来近17.5万平方米的新增供给。大部分新项目位于非核心区域，例如平谷和大屯区，预计未来去中心化趋势将进一步加剧。

  2015年未来九个月，预计将有九个新项目入市，合计为市场带来93.5万平方米新增供给。预计充足的供给将很难在短时间内被市场吸收，特别是位于非核心区域的项目。至此，受新项目空置面积影响，全市出租率将出现小幅下降。

  尽管多数位于非核心区域的新项目由运营经验丰富的业主运营管理加之不断完善的基础建设将增强项目的可达性，但是预计零售商对这些区域信心不强。至此，业主将不得不提供租金折扣以吸引适合的租户，从而导致未来一年租金增长继续放缓。

  北京住宅租赁市场

  2015年第一季度，高端住宅租赁各子市场均无新项目入市。

  由于近期公众特别是拥有家庭的外籍人士对空气污染的担忧，导致高端别墅和服务式公寓的入住率分别下降0.9和1.0个百分点至86.8%和83.8%。受小型外资公司住房预算收紧和家庭需求单元减少的影响，新租客继续表现出对公寓的偏爱甲级公寓入住率环比上升0.2个百分点至92%。

  鉴于本季度无新增项目入市，同期租金大体保持稳定。受外籍人士需求放缓的影响，高端别墅和服务式公寓租金环比分别下降0.1%和0.6%至每月每平方米人民币121.6元和每月每平方米人民币203.8元。与此同时，甲级公寓租金录得环比上涨0.2%至每月每平方米人民币142.4元。

  市场预测

  跨国公司住房预算紧缩导致的需求放缓将对全市租金产生下行压力，与此同时平均空置率在未来一年中将小幅增长。

  未来几年位于核心区域的服务式公寓供应将持续紧张，因此市场去中心化趋势预计将继续。大部分未来项目将聚集于大兴区和顺义区等新兴区域。望京作为商务氛围快速发展的区域，也吸引了部分运营商开拓项目，例如盛捷远洋望京服务公寓预计于今年入市。

  北京住宅销售市场

  一手住宅整体市场

  2015年第一季度，北京市政府继续推行刺激性政策以促进楼市回暖。重大政策包括对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例由此前的60%调整为40%；个人将购买2年以上普通住房对外销售的，免征营业税，而此前则规定为5年；以及公积金贷款购买建筑面积在90平方米（含）以下的房屋，首付款最低比例降至20%等。

  第一季度一手住宅整体市场成交量同比下跌9%至150万平方米。但考虑到同期新增供给同比下降45%，仅为约90万平方米，表明政策刺激下整体需求有所改善。尽管如此，考虑到截至2015年3月全市存量房同比增长32%，至约1,000万平方米，多数开发商仍在库存压力下提供价格优惠以消化存量，2月底一手住宅价格指数同比下跌3.9%。

  一手住宅高端市场

  第一季度，受季节性因素影响，高端住宅市场就成交量而言相对平静。仅有两个崭新高端公寓及一个别墅项目进入市场，分别带来204套及29套新增供给。

  高端公寓成交量环比下跌近50%至378套，但平均售价仍环比微涨0.4%，至每平方米人民币68,600元，同比增长9.2%。成交量主要由过去12个月内入市的项目贡献。

  高端别墅成交量跌至196套，几乎仅为上季度的一半。同时价格环比下跌约5%，至每平方米人民币50,100元，但同比上升6.9%。

  市场预测

  鉴于近期颁布的一系列激励性政策，2015年整体住宅成交量预计将有所增长。但考虑到目前较大的库存压力，价格预计增长有限，将大致保持平稳。另一方面，2015年政府计划供应的商品住宅用地较之2014年将减少25%，这也将在一定程度上支撑价格保持稳定。

  高端住宅市场则预计迎来多个项目集中入市，从而为市场带来较大供给量。4个高端公寓项目以及5个高端别墅项目预计将进入市场，其中多数项目预期报价将在每平方米人民币10万元以上。

  尽管来自高净值人群的稳固需求将支撑高端住宅价格稳定增长，但在较大供给量压力下新项目去化速度将有所放缓。

  北京销售与投资市场

  鉴于市场优质可售项目较少，加之内外资投资者需求稳健，第一季度北京甲级写字楼资本值环比增长4.7%，至每平方米人民币67,600元。因此，尽管甲级写字楼租金本季度环比增长0.6%，甲级写字楼毛收益率环比下降0.02个百分点，至5.55%。

  第一季度，整售市场录得两宗重大整售交易成交，成交额达到人民币54亿元。此外，4月上旬录得一内资企业以总价人民币13.3亿元收购位于望京区域的保利国际广场塔3。

  第一季度，北京土地成交额环比下降36%，至人民币484亿元。尽管去年住宅销售市场表现低迷，鉴于北京仍系众多开发商重点战略市场，其购地热情未减，季内近六成成交额来自住宅地块即为佐证。瞩目交易包括三宗位于丰台区的住宅地块被两个联合体以总价人民币173亿元收购。

  市场预测

  虽然2015年甲级写字楼租金面临下行风险，但本地市场有限的优质可售项目及内外资投资者的稳定需求仍将继续支撑甲级写字楼资本值大致维稳，从而导致甲级写字楼毛收益率继续小幅下降。

  尽管2014年整售市场表现相对活跃，但受制于本地市场有限的优质可售项目以及业主较高的期望值阻碍项目成交，2015年整售市场预计将较为平静。