2026年4月24日，全国首批4只商业不动产REITs正式获得证监会准予注册的批复。这标志着我国公募REITs市场首次迎来真正意义上的商业不动产产品，行业由此迈入“商业不动产+基础设施”双轮驱动的新阶段。作为房地产领域的公募REITs工作，此举旨在盘活万亿级存量商业资产，推动行业从传统的“重开发、轻运营”向“投融建管退”的精细化管理模式转型。

  此次获批的4只产品汇聚了地方国企与头部民企等多元主体，底层资产质素优良，涵盖北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等核心城市黄金地段的成熟商业业态。具体包括：以北京龙德广场为底层资产的中信建投首农食品集团REIT、以上海鼎保大厦和鼎博大厦为底层资产的汇添富上海地产REIT，以及以头部奥特莱斯项目为底层资产的中金唯品会REIT和国泰海通砂之船REIT。商业不动产REITs不仅为投资者提供了配置优质不动产的标准化金融工具，也为商业不动产估值体系重构与存量盘活开辟了全新路径。

  一、消费和商业不动产REITs的政策演变情况

  谈及商业不动产REITs，必须将消费基础设施REITs纳入一并考虑。在此次商业不动产REITs获批之前，我国已有12只消费基础设施REITs项目。两者的落地，是宏观政策导向、消费市场提振与资本市场制度建设三重因素共振的结果。从政策演进看，经历了从REITs试点突破，到消费基础设施REITs落地，再到商业不动产REITs跟进的递进过程。此类REITs产品已成为连接商业地产与资本市场的重要桥梁，其政策框架具备较强的连续性与可预期性，是政策层面对“扩大内需、盘活存量”战略的具体落实。

  回顾制度演进路径，起点为2020年4月30日发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）。该通知明确了基础设施领域REITs创新的总体路径：聚焦重点区域，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长三角等重点区域，以及国家级新区和有条件的国家级经济技术开发区；聚焦重点行业，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目，同时鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。从中可以看出，当时房地产领域涉及的REITs主要集中于传统意义上的物流地产等领域。

  消费基础设施REITs的政策创新则始于2023年3月。当年，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，共提出4方面12条措施。通知明确，加快推进市场体系建设，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。这一政策标志着消费基础设施REITs正式启动。

  在消费基础设施REITs推进和落地的过程中，商业不动产REITs的政策创新也开始显现。2025年12月31日，证监会正式印发《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》及相关配套文件。文件明确了产品定义：商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。从实践看，将优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产。这意味着商业不动产REITs正式进入探索阶段。

  至此，到2025年底，围绕商业地产已形成消费基础设施REITs和商业不动产REITs两大类支持政策。两者均指向商业地产项目，区别在于：前者偏重购物中心等消费商业设施，后者偏重办公及其他领域的商办设施。但两者都体现了近年来国家为商业不动产估值体系重构与存量盘活开辟新路径的政策导向，也反映了提振内需、促进企业存量资产盘活及加快风险出清等方面的意图。

  随着两类REITs并行推进，REITs市场规模性增加，同时规范性要求也明显提升。2026年4月24日发生的两件重要事件，对于理解行业动态具有较好的启示。分别梳理如下：

  事件1：2026年4月24日，首批4只商业不动产公募REITs正式获得证监会准予注册的批复，标志着我国公募REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域迈出了实质性一步。本次获批的4只产品分别为中信建投首农食品集团商业不动产REIT、汇添富上海地产商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT和国泰海通砂之船商业不动产REIT，预计合计募资规模约145.18亿元。这4只产品的底层资产涵盖商业零售与办公等成熟业态，分布于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等城市的核心区域。实际上，除这4只外，还有至少13只产品处于申报审批流程中，涉及资金规模超600亿元。这意味着公募REITs市场正式开启新一轮扩容。

  事件2：为厘清消费基础设施REITs与商业不动产REITs的边界，2026年4月24日，华夏基金与中金基金对旗下6只REITs产品进行了集中更名，将原名称中的“商业”统一调整为“消费”，并于4月30日正式生效，旨在明确产品定位、区别于商业不动产REITs。此次更名涉及华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT、中金中国绿发商业REIT等产品，分别变更为“华夏华润消费REIT”“华夏金茂消费REIT”“中金中国绿发消费REIT”等。相关公告显示，此次更名不涉及基金代码、投资运作或底层资产变更，仅是对命名体系的规范调整，以更好地体现其消费基础设施的属性。此举有助于投资者更清晰地区分以购物中心、零售商场等为代表的消费类REITs与传统商业不动产（如办公楼等领域）REITs，促进市场分类更加精细化。

  二、商业不动产REITs项目情况

  本次全国首批4只商业不动产REITs合计募资规模约为193亿元，底层资产涵盖奥特莱斯、购物中心及办公商业等类型，分布在郑州、哈尔滨、北京、上海、西安等核心城市。其中，中金唯品会商业REIT以约74.7亿元的募资规模居首，其底层为两地排名第一的奥莱项目；汇添富上海地产REIT中，国资主力租户贡献的营收占比达88%，体现出较强的租户稳定性。整体来看，本批次REITs底层资产内容丰富、质量较高，区域覆盖广泛，具有显著的代表性与市场示范意义。

  三、消费基础设施REITs项目情况

  如前所述，随着全国首批4只商业不动产REITs的推出，有必要对消费基础设施REITs的情况进行梳理，以便更好理解这两类产品的异同。下文将聚焦消费基础设施REITs的相关情况。

  截至2026年3月31日，我国消费REITs市场已初具规模。全市场共上市12只消费REITs，总发行规模约302亿元，总市值约426亿元，占全市场REITs总市值的近两成，已成为REITs市场中规模较大的重要分支。整体来看，消费REITs在市场规模与资产运营方面均保持了稳健发展态势。

  四、消费REITs与商业REITs的异同

  在消费REITs与商业REITs并存的背景下，本文对两类产品的异同点进行分析，以更好理解改革导向与产品特征。

  1.两者的相似性分析

  第一，两者均以持有型不动产（商业地产）的稳定现金流为基础，通过资产证券化在公开市场发行，为投资者提供定期分红与二级市场交易机会。第二，在运作模式上，均采用“公募基金+资产支持证券（ABS）”的标准结构，由专业运营机构负责资产管理、租户维护与物业提升，并强制将年度可供分配金额的90%以上用于分红。第三，在监管原则上，均聚焦底层资产的产权清晰性、运营合规性与现金流独立性，且严格禁止募集资金投向商品住宅开发。第四，在价值驱动方面，两者的长期表现均高度依赖资产本身的运营质量（如出租率、租金水平、租户结构），而非金融杠杆操作。因此，无论是消费REITs还是商业REITs，本质上都是推动不动产“投融管退”闭环、服务实体经济的重要金融工具。

  2.两者的区别点

  第一，底层资产定位不同。消费REITs定位为“民生基础设施”，服务居民日常消费；而商业REITs定位为“市场化商业资产”，侧重市场化运营。第二，资产范围不同。消费REITs严格限定于购物中心、社区商业等；商业REITs则涵盖写字楼、高端酒店等。第三，审核路径不同。消费REITs多了一道发改委推荐的流程，其路径为：发改委推荐→交易所审核→证监会注册；而商业REITs的路径为：交易所审核→证监会注册，审批效率相对更高。第四，资金用途约束不同。从实践来看，消费REITs回收资金更多被限制在投向消费领域，这体现了对消费工作的支持，也与当前内需提振的宏观背景密切相关。以下从政策导向、底层资产、运营与投资特征三个维度进行列表说明。

  需要说明的是，无论是消费REITs还是商业REITs，都属于标准化REITs，即严格意义上的REITs。而在实践中，也存在一些非标准化的REITs产品。对这些产品的特征进行分析，有助于真正把握非标REITs与消费REITs、商业REITs之间的区别。其中一个比较典型的案例，便是陕西西安的大唐不夜城REITs项目。

  具体来看，大唐不夜城REITs严格来说属于“类REITs”，是一种私募性质的资产支持证券（ABS）产品。第一，在产品性质方面，大唐不夜城为“类REITs”，属于私募产品；而当前的消费REITs为标准化公募REITs，流动性更强，这也是两者最核心的区别。第二，在底层逻辑方面，大唐不夜城本质上是“文旅景区+商业”，高度依赖旅游客流与文化IP；而消费REITs则是纯粹的消费基础设施（如商场、奥莱、农贸市场等），依赖周边居民的日常消费，更具普遍性。第三，在收益稳定性方面，消费REITs的底层资产出租率普遍在95%以上，现金流分派率稳定在3%以上；而大唐不夜城则受旅游季节性影响较大。第四，在时代背景方面，大唐不夜城诞生于2023年政策试点初期，是当时“首个”类REITs产品；而当前消费REITs已是常态化发行的成熟品类，截至2026年3月底，已有12只产品正式获批并上市流通，即二级市场交易。

  五、宏观展望和市场影响

  随着消费基础设施REITs与商业不动产REITs双轮驱动格局的正式确立，以及两个领域多个项目的相继落地，我国公募REITs市场已进入常态化发行的新阶段，REITs领域的资产类型也在持续扩容。这不仅是资本市场制度建设的重大突破，更是商业地产行业从“开发销售”传统模式迈向“投融管退”良性循环的重要里程碑。从宏观视角看，广义商业REITs的常态化发展将对商业地产及更广泛的实体经济产生三方面积极影响：

  第一，加速存量资产盘活，释放沉淀资本活力。长期以来，大量优质商业物业缺乏公开市场退出渠道，资产价值难以有效体现。REITs的落地为持有型物业提供了标准化、高流动性的资本市场出口，帮助原始权益人回笼资金、优化资产负债结构，进而形成“投资—运营—退出—再投资”的良性循环。这一机制已在华润、印力、唯品会、首农食品集团等多元主体的实践中得到验证，展现出广泛的市场适用性。

  第二，优化资产定价机制，提升市场透明度与效率。REITs的公开交易与持续信息披露，为商业不动产提供了基于现金流与运营表现的动态定价基准。这将引导市场从依赖评估值的“静态估值”转向以实际租金收入、出租率、NOI等核心指标为核心的“运营导向估值”，进一步提升资产定价的合理性与市场效率，有助于优质资产获得更充分的资本认可。

  第三，引导资本精准投向，服务扩大内需与民生保障。政策明确支持消费基础设施与民生类商业项目优先发行REITs，涵盖购物中心、社区商业、农贸市场等与居民日常消费密切相关的业态。这一制度安排有效引导社会资本向促消费、保民生的关键领域集聚，助力构建更加均衡、普惠、可持续的城市商业服务体系。

  综上所述，消费与商业REITs的常态化发展在多个层面具有深远意义。从行业体系角度看，它推动了商业不动产从传统的“开发—销售”模式向“运营—退出”的良性循环转变，助力构建更加专业、可持续的行业生态。从存量盘活角度看，大量沉淀在商业物业中的资本得以释放，为持有型资产提供了有效的退出渠道，显著提升了存量资产的流动性与利用效率，并促进了企业发展新模式的建立。从资本市场创新角度看，底层资产的持续扩容与扩募机制的常态化运行，进一步丰富了公募REITs的产品谱系，增强了资本市场服务实体经济的能力。从扩大内需角度看，消费基础设施与商业场景的持续优化，有助于激发居民消费潜力，畅通“资产盘活—消费升级—再投资”的良性循环。从促进房地产新模式角度看，这一品类的成熟发展，标志着房地产行业正加快从增量扩张转向存量运营、从销售导向转向收益导向，为构建房地产发展新模式提供了有力的金融工具与市场支撑。

上海易居房地产研究院副院长 严跃进