在重庆长江索道旁、南滨路核心地段，一道绵延百米的棕色围挡内，一个杂草丛生的巨大基坑已沉睡13年。这块2013年被国瑞控股以7.85亿元、溢价142%竞得的“单价地王”，历经规划变更、开工搁浅，即便连续两年被写入南岸区政府工作报告、纳入市级重大项目，至今仍未有实质性进展，成为南滨路上一道刺眼的“城市疤痕”。

  近日，中国房地产报记者探访龙门里项目现场看到，紧邻游客如织的龙门浩老街，围挡上褪色的宣传标语早已失去往日光泽，透过缝隙望去，荒草最高处近半人高，将巨大基坑完全覆盖。而不远处，长江索道车水马龙，龙门浩老街人声鼎沸，一静一动间，尽显这块闲置地块的突兀与可惜。

  “每天都有游客问这个大坑是什么，南滨路是重庆门面，长江索道又是必打卡地标，这块地太浪费了。”附近餐饮店老板的无奈，道出了不少人的心声。居住多年的当地居民回忆，2023年这里曾举办盛大的开工仪式，当时所有人都以为地块将“苏醒”，可仪式过后，工地再度陷入沉寂，依旧是那个无人问津的大坑。

  在龙门浩老街经营文创店的张先生更是惋惜不已：“周边有长江索道、开埠遗址公园，天然客流和文化资源都齐全，可项目迟迟不动，没人知道它到底什么时候能建起来。”

  龙门里项目的13年“一梦”

  龙门里的13年闲置史，是一部规划反复、开工屡屡搁浅的拉锯史。

  时间回溯至2013年5月10日，南岸区弹子石组团地块挂牌出让，9家房企经过40余轮竞价，国瑞控股旗下和瑞地产以7.85亿元竞得，溢价率142%、楼面价8727元/平方米，成为当年重庆主城区“单价地王”——这一价格，是当年重庆主城区平均楼面地价（2478元/平方米）的3.5倍。

  2016年，南岸区与国瑞控股签约“重庆国瑞广场”，计划投资36亿元打造300米高观光塔，打造南滨路新地标。但签约后，项目陷入4年沉寂，规划仅停留在图纸上。2020年，项目更名为“龙门里”，国瑞控股董事长肖基成表态要将其打造成全国滨江文旅地标，但当年进展仍停留在规划设计阶段。

  政策支持一度为项目带来希望：2022年、2023年，龙门里连续两年入选市级重大项目；2023年4月，项目举行开工仪式，宣布计划投资60亿元，打造集观光、文旅、商业、酒店于一体的超级TOD综合体，预计2027年完工。然而，这场声势浩大的开工，最终沦为“昙花一现”，工地很快恢复沉寂。

  2024年5月，规划迎来重大调整，南岸区政府申请将项目商业商务用地限高降至190米、居住用地限高120米，较最初300米观光塔下调110米。即便2024年、2025年南岸区政府工作报告均明确“加快建设龙门里”，截至2026年4月，项目依旧只有那片杂草丛生的基坑。

  资金、规划与市场的三重困局

  从“地王”到“沉睡大坑”，110米的高度落差，折射出龙门里难以挣脱的三重困局。

  其一，规划与政策的双重制约。2018年重庆“两江四岸”治理提升方案出台，要求从严管控弹子石片区超高层建筑；2021年片区风貌导则进一步收紧滨江建筑高度；2020年起国家层面明确限制250米以上建筑，原规划300米观光塔与政策要求正面冲突，反复调整规划大幅拖延了项目进度。

  其二，开发商资金链承压。60亿元的投资规模需要强大资金支撑，但国瑞控股的资金状况不容乐观。2025年，其旗下多家公司多次以0元起拍方式转让应收账款，总金额超3600万元，这一非常规操作被业内解读为急于回笼资金的信号。此外，国瑞旗下长嘉外滩项目因涉嫌违法分包被官方通报，业内分析，此举或为降低资金投入、减轻垫资压力，侧面印证其资金紧张。

  记者多次联系国瑞控股相关负责人，对方仅回应称“正优化项目方案，报规后将适时披露”，未透露更多细节。

  其三，市场格局已发生根本性改变。2013年拿地时，南滨路文旅商业尚处空白；13年后，龙门浩老街、下浩里已成为成熟文旅地标，龙门浩二期老街正加快建设，岸香南等商业项目招商率超90%。迟到十年的龙门里，即便建成，也需面对激烈的市场竞争，早已错失先机。

  如何避免下一个“龙门里”？

  核心地段地块闲置13年未被处置，引发外界广泛疑问。记者多次致电重庆市南岸区住建委，试图了解处置进展，均无人接听。

  值得注意的是，重庆市南岸区并非无处置闲置土地的能力。2025年，该区收回10宗闲置土地、面积约599亩；2026年计划回购3宗土地、面积153亩。根据《重庆市国有土地储备整治管理办法》，龙门里地块的处置有明确政策依据，但其处置进展始终不明。

  龙门里并非孤例，南滨路黄葛渡项目沉睡十余年后，通过引入龙湖代建、与国企合作实现转机。反观龙门里，国瑞控股既未引入合作方，也未转让地块，独自背负资金与运营压力，陷入“规划拖延—成本上升—资金紧张—错失市场”的死循环。

  对南滨路而言，填平这个“大坑”只是第一步。如何从龙门里的困境中吸取教训，完善闲置土地处置机制、强化项目全流程监管，让城市核心土地资源高效利用，避免下一个“龙门里”出现，才是更值得深思和追问的课题。