华夏幸福：穿越行业周期 彰显高“成长”

  1.事件

  7月3日晚，华夏幸福发布2013年二季度销售业绩，4-6月份公司实现园区结算回款额21.97亿元，同比增长249%，园区住宅签约金额55.24亿元，同比增长37%，城市地产实现签约11.57亿元，同比增长97%，公司整体住宅销售为66.8亿元，同比增长45%，若加入园区结算回款，二季度公司整体销售额为89.27亿元，同比增长70%。1-6月份公司园区回款为34.45亿元，同比增长151%，园区住宅签约额为92亿元，同比增长48%，城市地产签约额为31亿元，同比增长429%，1-6月份公司整体销售额为159亿元，同比增长93%，该指标遥遥领先于行业内其他龙头公司，成长性凸显。

  2.我们的分析与判断

  (一)销售均价上扬，园区市场价值获重估

  2013年二季度单季，在园区销售面积略缩减5%的情况下，园区住宅销售额达到55亿元，同比劲增近40%，为全年销售业绩保持高成长奠定坚实基础。销售金额上涨的动因归结为签约均价的上扬，由去年同期的5700元提升至目前的8400元左右，增幅为45%，我们多次预测园区价值将逐步提升的预期正在兑现，伴随固安园区内喜来登酒店、创业中心和中央公园投入使用以及幸福医院、幸福学校的建设，为投资者呈现的产业新城新貌渐次开启。

  (二)园区收入开启多元化盈利模式

  今年以来，公司的基本面正在发生质的改变，主要体现在招商引资从前期的“一次性”收入向部分孵化创业企业的可持续发展模式转变，目前固安园区内肽谷生命科学园已经建成，航天科技园(在建)和文化创意产业园区(待建)也将于不久面市，未来，公司获取产业发展服务收入的渠道更加多元，盈利能力有望再上新台阶，伴随着后期沈阳园区、北京市区、无锡园区和镇江园区等商品房项目的入市，产业发展服务收入仍将维持较高增速。

  3.投资建议

  根据我们预测，2013-2015年公司基本上可保持至少30%的复合增速，沈阳苏家屯园区8月份即将实现住宅销售，开启园区异地复制且成功运营先例，打开公司成长想象空间，产城融合模式再掀城镇化浪潮，资本市场辨识度提高，华夏幸福所具备的独有产业促进和服务能力有理由享有更高的估值溢价，继续维持“推荐”评级。

  4.风险提示

  房地产调控区域化，住宅销售受阻。