标普下调中国地产商评级 债务违约风险增加

  编者按：一直在说房企发展要分化，现在看这个进程很可能要加快了，虽然8月 份一些城市的成交量出现了反弹，但全国整体市场并未好转，当然也没有到崩盘的地步。从中央到地方，一些救市措施正在开展，但这种措施并非普惠制的，大企业 获得了更多的金融资源和市场份额，万科、绿地等龙头房企今年的业绩预计超两千亿，小房企市场空间受到压缩，融资无门，加上反腐风暴，掐断了他们靠行贿地方 获得资源的通道，未来生存更加风雨飘摇。标普对中国地产商评级的下调，其实也是发出了一个信号，这个群体的债务风险在上升，企业发展在分化。未来市场依然 有发展，但未必是每个企业都能分一杯羹，时代不同了！

  标准普尔9月2日 发布报告称，房地产行业无法保持过去几年的高增长率。该行预计，政府不会再像此前的行业低迷期时那样提供救助，从而导致开发商较长期的艰难经营状况。标普 指出，房地产业信贷增速放缓和较高库存将在未来几年限制房地产商的增速，因全行业增长放缓且利润率受压，中国房地产商的财务杠杆也预计将继续上升。

  在 目前的市场状况下，企业管理疲弱的小型开发商或未评级开发商的债务违约或受并购而退出市场的情况将增加。另一方面，大型开发商的情况亦不明朗，特别是土地 收购战略激进的开发商。房地产业波动性的运营环境将令开发商的排列变动进一步加剧，而市场将继续成熟以及增长率逐步与中国GDP增幅一致。标普预计，在该公司的基准情景中，全年房价将下跌5%，而未来12个月内负面的评级调整数量将超过正面的评级调整数量，较低评级的公司会出现债务违约。

  中国地产商海外贷款创新高，负债达2005年来最大

  据彭博汇编的数据，中国地产商今年从海外银行取得的贷款已达到59亿美元，同比增长39%。地产商的债务与股本之比已飙升至2005年以来最高128%，中国开发商今年在海外贷款市场的举债规模创下近十年新高。

  高额的海外融资一方面给国内房企的发展提供了资金支持，但是也进一步加剧了房企的债务风险。2014年，伴随着一、二线市场土地竞争激烈，房企拿地竞争白热化，加之近期楼市低迷，销售状况不容乐观，各家企业都比往年更关注资金安全。由于美国QE已 经逐渐开始退出，这将会导致房企的融资成本和汇率风险大大增加。房企在海外融资的难度将大涨，而且对于国内房地产市场来说很可能也会有热钱流出国外，抛售 物业。巨量的融资规模也将引发房企资金链紧张，甚至有可能出现违约情况。此外，如果房企居高不下的债务水平与缓慢的存货周转效率相叠加就会成倍增长企业债 务违约的风险，危及企业生存发展。

  地产债务违约可能性增加，但风险仍可控

  中 国房地产行业经过十几年的快速发展，目前处于行业转折时期，下行风险加大。由于一直以来房价的持续上涨，使得资金大量的流入房地产领域，包括银行信贷、地 产相关的债券，信托资金、非标产品、民间借贷等，而在房价上涨期间，由于可提供足值的土地、房产等担保，违约风险极低。一旦房价出现拐点，市场转向，对于 大量依赖外部融资的房地产企业，除了后续融资困难，资金链断裂，加上担保物价值缩水，债务违约风险加剧。

  全球最大商业地产服务和投资公司世邦魏理仕6月13日发布的《中国影子银行及其对地产市场的影响》中称，由于影子银行的借贷可能大幅收紧，中国房地产行业可能会出现更多债务违约行为，不过“风险仅限于中小开发商”。

  一 般来说，中国房地产开发商固有三个资金来源，分别是银行贷款、资本市场融资和项目预售款，随着中央政府加大对房地产市场调控力度，最近几年上述资金渠道均 受到不同程度影响。由于债务违约风险增加，银行对房地产企业的贷款也变得更加谨慎，除了上市的开发商仍能获得银行贷款或者通过资本市场融资，对中小规模的 开发商而言，获得银行贷款愈加困难，于是越来越多的开发商开始转向影子银行寻求资金来源。

  不 过，中国影子银行在过去几年的快速增长，已引起市场担忧。中国央行亦开始介入，遏制影子银行的发展。在此背景下，影子银行的借贷将大幅收紧，中国房地产行 业可能会出现更多的债务违约行为。不过，债务违约行为的出现只会在中国政府容忍的范围之内，以确保贷款方更严谨的控制放贷质量和额度。

  对于中小开发商而言，一旦银行贷款的成本与难度加大，预售收入就会成为他们的主要资金来源。但是事实是，今年以来中国经济增长继续放缓，二、三线城市的中小型房地产开发商原本就依赖的预售并不理想，由此必将造成流动资金吃紧，因此他们面临的风险增加。

  值得庆幸的是，有相当人士认为，中国政府有充裕的外汇储备和庞大的国有资产，在确有必要的情况下，中国政府是有能力对房地产行业实施援助的。短期来看，借贷市场过度扩张和问题贷款这些不确定性因素依然存在，但从长期来看，中国经济增长的前景仍然乐观。

  (本文根据网络公开资料整理)