[中银国际]嘉凯城：转让股权 轻装前行

  事件.

       嘉凯城(000918.CH/人民币8.32, 买入)发布《关于转让子公司股权的公告》,将其全资子公司持有的上海凯祥房地产有限公司(凯祥公司)的70%股权以59,155.19 万元的价格转让给上海宝华企业集团有限公司。

       凯祥公司是专为开发上海市普陀区104 街坊项目而设立的项目公司,项目地块位于上海市中心城区,地上计容建筑面积16.08 万平米,容积率2.8,用地性质为住宅,属上海市旧区改造项目。本次股权转让预计可产生税后利润20,242.93 万元,将对公司2015 年的经营业绩产生积极的影响。

       点评.

       1、项目资产出表,保留部分收益权。2014 年5 月,嘉凯城为增加一线城市旧城改造项目储备,以5.04 亿元收购凯祥公司100%的股权。此次嘉凯城以5.92 亿元的价格转让凯祥公司70%的股权,凯祥公司将不再纳入上市公司的合并报表范围,顺利实现项目资产出表,并确认相应的投资收益,预计将增厚本年度业绩 2.02 亿元,合每股0.11 元(按定增扩股前股本计算);公司同时保留30%的项目权益,享有未来一定比例的开发收益权,预计项目将在2016年1 季度实现销售。

        2、加速现金回流,轻资产模式保障“城市客厅”战略实施。公司在传统地产业务方面逐渐实行轻资产的运营模式,未来或继续通过项目股权的部分或整体转让,加 速资产周转和现金回流,改善流动性和优化资本结构。同时,公司正积极推行“城市客厅”战略,年内预计签约60 个项目,开发体量对资金需求较大,而传统地产项目逐渐清理出表后,回笼的现金流将反哺“城市客厅”项目推进,保障城镇生活服务平台战略的实施。

       3、传统地产业务聚焦上海,存量项目寻求变现。公司于今年4 月获取位于闵行区和曹路镇的两个城中村改造项目,未来传统地产业务有望实现战略转型,范围从全国铺开收拢至上海,并依托中凯在上海的旧城改造项目经验争取 更多的低成本城市旧改好城中村改造项目获取。同时,公司将致力于清理变现上海以外的存量项目资产,加速回笼现金。截至今年3 月,公司存货账面价值约300 亿元,青岛、武汉等项目占压资金较多。

        4、线上平台逐步搭建,项目并购积极推进。在快速推进城市客厅业务的基础上,预计公司年内将完成线上平台搭建并开始运营,亦有望进行一些线上业务的并购。 基于城市客厅在小城镇范围内的用户粘性,公司未来将依托该业务搭建城镇生活平台,一边增加互联网业务的人才储备,一边选择有清晰盈利模式的互联网项目进行 持续并购,有望积极布局垂直类电商O2O、互联网金融、及教育医疗等领域,争取逐步打通线上闭环。

       重申买入评级.

       我们认为公司以城镇客厅模式聚焦长三角经济强镇消费升级需求,并积极发展互联网O2O 模式,是新型城镇化的独特标的。随着公司项目清理,流动性和业绩有望获得显著改善,我们重申买入评级。