[克而瑞]砸向上海100亿为保利系十三五整合揭幕

  2016年5月18日，保利地产以54.5亿元总价，近44000元/ 平方米楼板价(剔除15%自持租赁部分后约54500元/平方米)抢得周浦镇地块，击败了葛洲坝、信达、电建等一众近期在土地市场上表现十分活跃的央企 “土豪”。而地块周边在售项目的成交均价仅38000元/平方米左右。

  保利地产在上海土地市场曾沉寂两年。2015年9月，保利地产终于通过夺得在深耕区域宝山的大场地块回归，再加上此后获得的赵巷、临港和周浦地块，半年多已在上海耗资百亿。而上海，正是与保利地产同集团、不同团队的保利置业总部所在，亦是唯一销售规模势均力敌的一线城市。

  如果说保利地产此前的保守是为了规避同业竞争，那么在央企整合大年，从保利集团整体战略角度来看，希望占据整合主导权的保利地产对上海重金投入在情理之中。

  此前，余英在接受采访时曾表示，“今年是兼并重组年，保利地产也有很多动作正在进行，目前还没有具体进展可以透露。但是我要说的是，大戏还在后头”；宋广菊也表态2018年完成整合；保利近期品牌塑造力度明显加大——可以推断，保利系整合大幕即将拉开，保利集团地产战略或将迎来重构。那么，保利地产的十三五目标有哪些？

  目标：坚持地产主业，多元业务的并进

  在十二五的发展中，保利基本以发展地产业务为主，但同时注重并有意培育了物业、养老、商业、代理、会展等多项业务。进入十三五，住宅开发销售依 然是保利的主营业务，且销售收入要实现3000亿，但是在前五年中培育的相关产业，要在新的阶段逐渐做大，并形成多元化的盈利点。如海外地产规模要做到 200-300亿，基金管理规模达1000亿等。

  有明确目标的实际只是保利地产十三五战略规划的一部分，下面将全面介绍保利的“十三五”。

  管控：规模扩张下，企业转换三级管控模式

  截至2015年，保利地产共有北京、上海、广州、佛山四个城市销售超100亿，成都、南京、武汉、合肥、东莞等五个城市销售超50亿。这是保利过去扁平化管理的模式下的成果，尽管在这一时期已经呈现了珠三角、环渤海、长三角、成渝等区域概念，但是主要的运作模式上依然依靠城市公司。

  从2016年开始，保利正式采取三级管控体系，但是与传统的三级管控有所不同，如恒大的三级管控体系是区域公司形成独立的法人实体。保利实际是 将原有的集团机关职能进行分割，对于有助于区域标准化，提升效率的职能前置，以增加快速反应能力。在新的体系下，保利也将进一步的加强部分重点城市的市场 占有率，如武汉、南京、郑州等城市培育成新的百亿城市，而50亿级别的城市将从现有的5个变为10个。

  地产：保利系整合、收并购及旧改贯穿

  1)在地产主业方面，央企整合将是保利十三五的重头戏，集团对证监会承诺于18年完成保利地产及保利置业的 整合。中海地产从13年开始着手整合中建地产业务，前后耗时2年完成，整合速度可以说相当快，但是同时也带来诸多后遗症。尤其是管理层团队出现波动，此外 整合也影响力企业的拿地节奏，致使中海出现一定程度上的发展缓慢。对于一贯人事稳定的保利而言，整合或会影响业绩，但是资源集中、同业竞争减少，长期肯定利于企业发展。

  2)在土地获取方面，保利地产并购及旧改两条道路逐渐走上正轨。从历史拿地数据可以看出，保利地产在14年之后有意增强收并购的意愿，收购项目的比例之间提升，至2016年前4月，收购项目的比例已达53%。主要用意在于避开部分热点城市的招拍挂市场，但是由于合作项目的增多，会导致增收不增利的情况，这一点在15年年报中已有体现。

  3)在存量土地挖掘方面，保利城投一直保持低调的姿态，但是拥有土地实力不俗，在广州有超过1万亩旧改土地，预计改造总建面超过1500万平米，其中核心地段开发面积超过100万平方米。尽管旧改难度不小，但是贡献的利润价值不菲，2015年保利地产有超过100亿的旧改项目结转收入，毛利率达48%。

  资本：千亿目标对标黑石+全牌照打造

  金融业务可谓保利十三五的重点发展对象，将在基金、金融牌照及资本运作上下大力气。

  1)作为盈利点及业务支撑的金融布局。

  信保基金：十二五保利以信保基金为契机，开启了私募基金及股权投资业务的发展，为培育基金，主要投资对象为 保利自身的地产业务。实际上仅以自身业务为支撑，信保基金的争议颇多：一方面确实在保利地产过去的规模扩张中起到了支撑作用；但是另一方面，信保基金“或 股权投资或明股实债”的方式，有分噬利润之嫌。但是随着业务并表，1亿多利润的体现，以及未来扩展投资对象等，信保基金更加独立的运作模式，更值得期待。

  保利资本：保利资本是由保利和中金合作的，与信保不同的是，投资去向包括海内外的地产业务及优质的商业资产。中金的母公司中投是黑石上市时的主要认购者之一，并与黑石建立了良好的联系，中金能够为保利资本带来的资源及技术经验等，或是保利希望比肩黑石的原因。

  养老基金：2015年保利与太平人寿成立养老基金，首期规模30亿元。养老产业是外界公认的蓝海，但是尚未形成明确的盈利模式，养老基金的产生实际是保利为了降低企业负担，寻求外部资源的一次合作。

  2)作为股权投资性的金融布局：十三五期间保利地产的又一个金融目标是搭建金控平台，完成金融牌照的布局。事实上千亿企业中，除了中海、保利两家央企外，都已布局金融产业，其中以绿地、恒大尤为希望获取金融全牌照，变身为“地产金融航母”。和部分企业布局金融目的有别，保利不考虑自融资，目前看保利获取金融牌照的目的有两点：一是增强品牌实力，二是增加收入来源。

  值的注意的是，保利集团业务多元化，在保利地产不考虑自融资，由保利集团控股，保利地产参股的情况或也可能出现，因为，金融布局对于集团多元化业务的促进更明显。

  商业：保利商业版图扩张的元年

  16年5月，保利地产正式发布商业战略品牌，商业版图构成包含购物中心、酒店、社区商业三类业态，含保利MALL、保利广场、时光里、若比邻、比邻洗衣、N+酒店、Artel雅途7大品牌(具体不赘述，看下表)。继金融之后成为保利地产十三五又一重要战略，目前来看，商业战略的作用主要有两个方面：

  1)形成板块间业务呼应。这一点主要体现在社区商业的发展，若比邻线上app及线下实体店与物业管理相互促进，比邻洗衣则利用酒店的闲置资源，若比邻的实体店未来还可能与跨境电商(下文)对接。充分利用若比邻将保利的物业资源变现。

  2)协助保利资本发展。保利资本希望收购商业物业，通过价值再发现，实现收益。而价值提升的过程一般通过改造及运营实现，这一环有赖于保利商业运营能力的发展。这一点和保利地产过去住宅开发主业的扩张的思路一致，通过基金放大杠杆，加速扩张。

  物业：推进养老及物业发展，布局产业链项目

  围绕物业方向，保利地产在十三五在三方面规划。除了一直在推进的养老产业外，还有三年内物业分拆上市及投资教育及医疗的想法。我们认为主要的考量有几个方面：

  1) 扩大养老产业规模，提升服务价值，未来寻找品牌输出的可能。事实上按照保利的测算，机构养老的单店，目前三年能产生利润，200-300个床位的规模养老机构入住率在80%以上能产生利润。这是保利扩张的信心来源。保利目标是进一步做精品牌，再将运营能力变现。

  2) 物业的资本化运作，增强扩张能力，放大企业估值。这一点是房企都在进行的一项工作，之所以尽快向上市，应该也是希望加速占据社区资源。

  3) 提前布局教育、医疗，寻找新机遇。这两项保利主要以入股方式实现，寻找优质的标的直接介入，日后可服务于社区和养老端口。

  产业链延伸业务：试水跨境电商，弱化代理强化会展业务

  1) 电商物流港。保利将尝试跨境电商业务，目前主要考虑在南沙、珠海等地试水。保利电商港南沙项目在建设中，总建面75.5万方。目前跨境电商的主要参与者来自阿里巴巴、京东、苏宁等电商企业，房企中的参与者是绿地。保利参与其中一方面是利用身边的自贸区优势，另一方面增加拿地路径。因为跨境电商对于保利而言是全新的方向，对于一向稳定的保利而言，应该会以售养租，逐渐摸索跨境电商道路。

  2) 销售代理及会展业务。保利代理公司成立以来主要面向企业内部项目代理，发展规模不大，对外承接项目难，扩张受限。因此在新的阶段保利考虑将代理公司去保利化，甚至是并入其他代理公司，保利持股。会展业务实际是保利在进行老博会及品牌宣传等时逐渐形成的团队，尽管贡献收入有限，但是利润情况较好，因此有扶持和做大的意愿，未来业务方向将从单一对内转向外部发展。

  从十三五的规划发展中，我们可以看出，未来五年保利地产是希望打造成地产金融集团，同时成为多元化的控股平台。