[克而瑞]远洋集团：住宅开发为支撑 四元业务共筑远洋未来

　　业绩：同比增长49%，劲销206.3亿创半年新高

　　货值充足，销售目标完成可期。2016年上半年，远洋地产实现合约销售金额206.3亿元，达全年450亿目标的46%，完成合约销售面积169万平方米，均创历史新高，分别同比大幅增长49%和54%。此次，远洋业绩顺势市场火爆机遇，迎来上涨。随着传统“金九银十”热销期和年末冲刺期来临，加上充足的货值(年初，2016年可售资源达785亿元)，预计远洋完成销售目标仍然可期。

　　尽管上半年业绩不俗，但值得注意的是，远洋在业绩增长方面还有提升空间：

　　销售增速放缓。从近6年来看，远洋业绩增幅较缓，且增速持续呈现下降趋势。此外，在行业竞争中，地产销售这块也略显疲惫。2016年远洋首次跌出行业前20。根据CRIC发布《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》排行榜，远洋销售金额排名22，较2015年下降4名。

　　推盘节奏进行了一定的控制。从16年上半年来看，相较于万科、恒大、融创等企业，远洋49%的业绩增长率和46%的目标完成率还是有一定的差距。究其原因，远洋在销售节奏把控上相对缓慢。据中期业绩发布会透露，远洋土储很好市场很好但是没快开发原因有二：

　　1）适当控制新进入城市的销售节奏，如广州；

　　2）在新的环境因素下对市场和价格预期进行调整。如流动性、二胎政策等因素。

　　另外，积极开展多元化业务也是远洋放缓房地销售的又一原因。远洋在战略调整走向多元化之时，排名下降、业绩增长放缓是与行业竞争经历的短暂阵痛期。 

　　拿地：合作及收购成拿地主流，重点布局一二线城市

　　致力于回归一二线重点城市是远洋近两年布局战略。我们从2016年远洋半年报中可以看到，远洋基本上完成了三四线向一二线城市的土地储备布局，一二线城市土地储备已占达93%，三四线城市仅剩中山、三亚、黄山三个城市，占比仅7%。另外，环渤海大本营依然是企业布局的重点区域，占比高达65%。

　　从2016年上半年拿地表现中，收购方式为远洋拿地的主要方式。究其原因，一是整个地产行业利润空间压缩，旧改项目带来利润的提升。二是合作方式降低风险、财务杠杆更高，为下一轮销售大战积极添货补仓。值得关注的是，今年7月，远洋以大手笔投入149亿元合作中国五矿购得天津最大旧村改造项目，占总权益53%，高杠杆的合作模式或是远洋未来的又一大扩张业务的方向。

　　值得注意的是，致力于多元业务发展的远洋，上半年以收购的方式首次进入上海写字楼市场，获取成熟物业“上海东海商业中心”，7月继续收购上海成熟写字楼物业——上海科恩大厦。上半年，远洋商业、写字楼项目地块面积占比高达16%。另外，从远洋目前的商业项目来看，出租率良好，且均位于重点城市。预计，下半年远洋在拿地上可能还会倾向于在重点城市购置商办用地，以满足企业多元化发展需要。

　　盈利：毛利率上升至27%，房地产开发营收大幅下滑

　　毛利率回升、净利润率维持上年水平。今年上半年，远洋盈利较上年年末有所优化，毛利率由上年末的21%提升3个百分点至24%，10%的核心净利润率保持上年末水平。毛利率保持回升主要是受益于远洋上半年结转的土地成本较低。据远洋年报公告，远洋2013年、2014年平均拿地成本分别为1800元/平米和4300元/平米。

　　物业开发营收下滑拉低总营收。从规模单指标来看,营收、股东应占溢利均出现下滑，营业收入总额约93.31亿元，较同期下降38%；股东应占溢利14.49亿，较同期减少34%。营收总额的下滑主要是由物业开发板块营收减少所致。从目前来看，远洋依然以物业开发主导，但受公司多元化战略的影响，未来该板块营收占比可能还会继续下滑，而物业投资、物业管理以及其他房地产金融、客户服务业务的占比会逐步上升。从数据上来看，16年上半年除物业开发以外的其他3个板块的营收全部在增加。

　　财务：手持185.07亿现金，净负债率持续走低

　　净负债率持续走低仅为52%，企业财务稳健。自2014年以来，企业净负债率持续走低，2016上半年净负债率仅为52%，比2015年下降7个百分点，与去年同期相比更是大幅下滑11个百分点。这里的原因主要是基于上半年创历史同期新高的销售业绩，销售回款则同比增长35%至约人民币205亿元，至手持现金185.07亿元，资金充裕。由此可见，远洋债务杠杆运用一直偏于保守，虽可使得企业债务稳健，但却未能充分发挥资产的利用率。

　　债务结构持续改善，融资成本进一本下降。2016年上半年，企业债务结构持续优化。现金短债比为2.89，短期内无还款压力；长短期债务比为5.7，延续上年末的优化结构。此外，受益于债务结构改善，企业融资成本也进一步下降，较2015年度同期下降近1个百分点至5.54%。

　　远洋在财务改善主要是：一方面远洋把握债券市场机遇，发行成本更低的债券。如5月19日，发行五年期40亿公司债券，票面利率仅3.5%，创远洋债券发行的利率新低。另一方面，赎回4亿美元永久次级资本证券，减少利息较高的美元债。值得一提的是，自2014年企业多元化业务扩张以来，也一度造成公司短期财务紧张，可以看到2014年中期现金短债比低至0.92。但很快债务结构得到调整，企业在财务管控方面比较灵活。

　　战略：以住宅开发业务为基础，远景谋划多元发展

　　远洋今年积极布局多元化业务，其实早在2015年公司年报中显示，在新增投资额中，住宅开发业务所占比例就由过去的超过90%下降至60%。在今年6月8日远洋地产正式更名远洋集团，再次助推企业多元化发展。远洋多元化布局思路是：在住宅开发业务基础上，积极发展不动产开放投资、房地产金融、客户服务等多元业务，促进企业竞争力持续提升。

　　远洋地产谋求多元化发展，促成企业转型的原因主要有两个方面：

　　一，追求高盈利空间。尽管16年上半年远洋净利润率回升至10%，但也难以阻挡整个行业利润空间的压缩。为解决盈利倒退的现状，企业在2015年报中表示，未来将在旧城改造、收并购、不良资产处置等盈利较高的领域寻找投资机会，拓展投资渠道的同时提高盈利能力的产品占比。此外，还将增加企业自有资金投入，加大在房地产金融、新型客户服务业务等业务领域的投资，使其成为集团业务增长来源。

　　二，中国人寿和安邦保险两大股东促成公司管理层变化，战略定制迎合两大股东的利益需求。远洋集团目前两大股东为中国人寿和安邦保险，两家分别各持有公司近30%股权，其余40%为公众股东持有；目前大股东合计持股达60%。我们不难发现，过去远洋还是比较专注于传统“开发-销售型”的房地产业务，自2013年中国人寿由财务投资转变为战略投资后，远洋集团的人事和战略发生了一系列变化。