中国金茂：新增土储翻两番助力规模扩张

  2017年，金茂实现693亿合同销售额，物业销售业绩达580亿；新增土地总建面达1317万平方米，总土储达4475万平方米；毛利率为32%，盈利表现较好，但目前现金未能完全覆盖短期有息债，企业需适当增加现金流入。

文／研究员  沈晓玲、冯惠

  2017年，中国金茂共实现693亿合同销售额，其中物业销售达580亿，同比增长55%，一级土地开发实现113亿销售额，与2016年基本持平；新增土地总建面1317万平方米，总土地储备4475万平方米，其中物业开发占比六成约2631万平方米，为2018年千亿目标奠定基础；毛利率为32%，净利率达17%，盈利能力仍保持在较高水平，但在财务风险控制方面有待进一步改善；2017年，金茂在持有物业方面表现亮眼，酒店、写字楼运营良好。

  销售：2018年销售目标已完成39%

  2017年，金茂业绩同比增长43%，其中物业销售同比增长较为明显，一级土地开发业绩基本与上一年持平。2017年，金茂物业销售及一级土地开发共实现693亿销售额，就2016年的485亿同比增长了43%，同时在2017年业绩发布会上，李从瑞明确表示2018年金茂总体销售业绩将有信心跨越千亿门槛，并在今后三年内保持50%复合增长率，争取在三年后实现2000亿签约销售额。

  值得一提的是，根据克而瑞《2018年1-3月中国房地产企业销售TOP100》显示，金茂一季度销售业绩达387亿，已完成千亿目标的39%，主要是因为金茂将2017年卖出的上海星外滩办公楼项目业绩全部反映在2018年一季度销售业绩中。

  投资：新增土储同比翻两番

  从2017年房企年度销售业绩来看，虽然领军房企已将超级阵营的门槛抬高至5000亿元，但“千亿”对房企仍然意义特殊，成为衡量规模、审视发展的一道分水岭，金茂为保证2018年的“千亿路”走的顺畅，2017年新增土储同比翻了两番。根据企业年报公布数据来看，2017年以来金茂通过招拍挂、合作开发等方式购入41幅地块，其中根据CRIC监测数据显示2017年共新增34幅地块，购入地块总建面达1317万平方米，同比增长209%，新增权益建面为800万平方米，同比增长240%。

  从金茂2017年新增土地储备区域分布来看， 公司持续重仓全国强二线城市，在南京、青岛、宁波等地加大土地投资力度，同比增长明显。2017年，中国金茂在二线城市共获取1002万平方米土地储备，同比增长245%且规模占比也上升了9个百分点。

  截止2017年年底，金茂总土地储备达4616万平方米，剔除持有商业及酒店板块业务共4475万平方米土地储备，其中物业开发土储建面达2631万平方米，同比增长61%。金茂在物业开发总土地储备区域分布上，主要集中在二线城市，占比近7成，总土地储备超1700万平方米。同时，公司在2017年首次进入成都，温州，福州，厦门，嘉兴和南昌等地，为公司寻找新的业务拓展点。

  财务：风险把控需进一步加强

  根据年报公布数据来看，2017年中国金茂各项盈利指标虽有下降，但从整体来看，依然保持较高的盈利水平。2017年，金茂的毛利润达100.41亿元，毛利率下降5个百分点达32%，但其实，在17年金茂将上海星外滩办公楼卖出，却没有反映在年报上所以整体毛利率还是可以更高一点的；净利率达17%，基本与去年持平，归母净利率有所上升，达到13%。整体来看，相比同规模房企金茂盈利方面表现较好。

  在资本运营方面，公司财务风险控制情况需进一步改善。2013-2017年，中国金茂净负债率整体呈缓慢上升的趋势，2017年净负债率达60%，仍处于行业正常的水平，但从现金短债比来看，公司持有现金226.42亿元，无法覆盖278.27亿元的短期有息债，在风险把控方面有待增强。

  战略：持有物业方面表现亮眼

  自中国金茂在战略上从“地产商”转型为“城市运营商”后，相继在2016年提出从“双轮驱动”到“双轮两翼”的战略升级，2017年金茂在“双轮两翼”四个方面都取得了不同程度的突破，其中持有物业方面表现最为亮眼。

  截止2017年底，金茂持有的酒店业务板块已成功运营10家酒店，营业收入达24.95亿元，同比增长6%，毛利率为57%基本与上一年持平。从酒店运营效果来看，10家酒店平均入住率均稳步上升，其中长沙梅溪湖金茂豪华精选酒店于2017年内开业，全年平均入住率由上半年的41%稳步提升至48%。

  另一方面，中国金茂所持有的商业写字楼项目租赁表现也十分不错，出租率保持在高位，其中凯晨世贸中心、中化大厦、长沙梅溪湖国际研发中心等物业持续实现满租，金茂在持有业务的行业地位得到进一步稳固。