[克而瑞]30强房企多元业务发展盘点

  导 读 

  TOP30房企多元发展最热衷的产业有哪些？

◎  作者 / 沈晓玲、汪维文

  10月11日，新会区政府与华侨城签订产业地产战略合作协议；10月29日，融创中国宣布62.81亿元收购万达文旅；10月29日，保利公寓管理与未来域就人才公寓业务达成长期战略合作。房企在多元化业务方面动作频频，且力度呈现持续增大趋势，以销售TOP30强房企为例，本文对房企业务多元化进行了梳理。

  目前的房地产市场逐渐趋于平稳，房企也都在积极寻找新的盈利增长点，拓展自己的多元化业务。受政策和市场的影响，部分房企的住宅地产增长速度有所放缓进入平稳阶段。多家房开始积极尝试多元化业务拓展，大致涉及19个方向，主要可以切分为四大板块：地产开发+，地产上下游，存量管理以及其他业务。

  房企参与地产开发+板块业务主要是以地产开发为基础，通过调整地产开发内容来实现不同的开发目的。该板块业务主要分为五大方向：养老地产、文旅地产、特色小镇、教育地产、和物流地产。其中文旅地产模式目前最为成熟，形成了“以IP为核心打造场景“的产业发展雏形。

  随着旅游业的快速发展，原有基础的旅游设施已经无法满足产业需求，多家房企将眼光瞄准了缺口较大的文旅地产。根据国家旅游局发布的数据，从2007年始，全国旅游每年总收入同比增长均超过10%，我国旅游行业持续保持高增长势头。旅游行业的快速发展使得相关配套缺口逐步扩大，对房企而言则是优质的投资机会。房企可以依托地方文化软实力和旅游资源，结合地产开发打造文旅项目，并且经测算，文旅项目的利润率可达30%到40%。目前，销售TOP30强房企中已有17家企业参与，其中恒大、融创表现较为突出。至今，恒大旅游集团共拥有海花岛、长沙、贵阳、苏州、烟台、武汉、西安等13个文化旅游项目，总旅游用地储备面积达4714万平方米。而融创则在累计斥资501.25亿元万达文旅之后，成立了独立运营的文旅集团，意图将文旅板块打造成新的利润和收入的增长点。

  房企在拓展业务时相对稳健的方式就是逐步向地产上下游拓展，以房地产业务为核心打造全产业链。地产上游包括金融、装配式建筑、代建三个板块，服务于地产开发前期的融资到建设过程。地产下游涵盖物业管理、互联网家装，以服务地产开发后续管理和居住需求为主。其中物业管理凭借拓展快、利润率高的特点，最受房企青睐。

  物业管理行业作为房地产下游行业，是房企最热衷于布局的行业。作为房地产开发商，发展物业管理具有得天独厚的资源优势同时优质的物业管理服务可以有效提升物业口碑，此外物业管理本身也具有利润率较高的优点。房企则顺势而为大量布局物业管理业务，TOP30房企中23家企业均涉及物业管理业务，其中雅居乐的雅生活，绿城中国的绿城服务、碧桂园的碧桂园服务、中海地产的中海物业等均已上市，值得一提的是作为国内的物业龙头的万科物业，但是目前仍然未传出有上市的计划。

  一线城市中存在大量的存量地产，以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式逐渐成为存量改造的重要内容。存量改造主要有两种模式，一种是自持型（重资产模式），即收购或者改造拿地建设的物业；另外一种是分散型（轻资产模式），即通过租赁或者其他方式，获取存量地产，经过改造后再对外营业租赁。最具代表性的业态当属政策扶持下快速发展的长租公寓。 

  长租公寓逐渐成长为存量改造的重要蓝海，房企布局力度和热度持续走高。2015年开始国家逐步加大租赁住房的支持力度，目前我国的租赁行业发展仍然处于供不应求的阶段，租赁市场的供给和服务仍然具有较大的提升空间，长租公寓作为基于年轻人居住生活，融合社交、娱乐、办公、社区市集、文教科创等在内的综合型社区，更加能迎合年轻人的需求。在政策红利和市场需求、以及存量地产增多等多重因素影响之下，借着自持房产的优势，房企们纷纷涉足长租公寓，并逐步扩大自己的业务布局。目前TOP30房企中已经有19企业布局了长租公寓业务，并且绝大多数都形成了自己的自有品牌，比如旭辉的领寓，碧桂园的g+碧家国际社区，万科的泊寓，龙湖的冠寓等等。

  除了地产相关业务之外，部分房企还眼光放在了更加广阔的领域意图寻找新的业绩增长点，包括文娱、零售业、大健康、农业、环保、科技、体育等。单纯依靠住宅开发去扩大销售规模的商业模式，已经不适用于后房地产时代。如今，越来越多的房企意识到，资产运营板块将是新的盈利增长点和获得现金流的重要业务。但对过去擅长住宅开发的开发商来说，资产运营是更为专业的领域，一旦众多房企斥重金布局这一领域，想要突围，就要有自己的特色，这或许是房企跨界文娱等与地产相关度较小业务的重要因素。