[克而瑞]越秀地产：大湾区仍是核心发展区域

  2018年越秀地产合约销售577.8亿元，同比上升41.4%；新增土地投资505万平方米，但合作比例增大；大湾区将成为越秀地产深化布局的重点，未来将继续拓展“轨道+物业”业务发展模式；总体融资成本略有上升，净负债率较年初有所下降，财务资金相对稳健安全；养老地产和房屋租赁业务方面也在稳步推进中。

  销售：完成去年目标的105%，2019年目标680亿

  越秀地产2018年全年合同销售金额为577.8亿元，同比上升41.4%，完成全年550亿元销售目标的105%；合同销售面积为276.46万平方米，同比增加24.5%；合同销售均价达20900元/平方米，同比增长13.6%。 

  目前越秀地产可售货值约1312亿元，2019年度销售目标定为680亿元，较2018年的业绩增幅仅为18%，与去年销售业绩增速相比，差距较大。这或与之前的新增土储结构有关。2017年越秀在武汉、杭州、青岛等地拿下多幅地块，拿地相对集中，受市场调控政策影响较大，预期可能会对2019年上市货量产生一定压力。

　　从合同销售的区域分布来看，广州独挑业绩大梁，全年合约销售金额约302亿元，占全年总销售金额的52.3%，珠三角（除广州）达7.7%，大湾区总体约占全年销售金额60%；紧随其后的长三角地区为22.2%，而中部地区和环渤海分布相对均衡，分别占到10.7%和7.1%。越秀在广州南沙区国家级自贸区利好政策下，积极应对市场变化，销售金额达82.9亿元，同比上升132.9%。虽然越秀在长三角地区重点布局的杭州和苏州继续受到严格调控政策的影响，但成交量和均价未见较大下滑，该地区销售金额达128.4亿元，同比上升49.2%。

　　投资：积极布局大湾区，深化区域优势

  2018年，越秀地产新增地块总建筑面积505万平方米。主要通过国企合作、竞拍及并购等多种模式，于广州、江门、武汉、襄阳、苏州、烟台、青岛、济南等8个城市新增16幅优质土地，溢价较低。总土地储备建筑面积达1941万平方米，较去年上升19%，地块项目数量多达58个，分布于14个城市。

  值得注意的是，越秀地产近年来的土地权益占比逐步下滑。截至2018年，越秀总土地储备权益占比为56.3%，较今年年初下降4.1个百分点。去年，越秀新增的16幅地块中，仅有4幅土地权益占比高于90%，有9个地块权益占比均低于30%，说明越秀在投资方面比较谨慎，多是与其他企业的合作项目。

  从土地储备的区域分布来看，今年新增地块有7块位于大湾区，目前位于大湾区的土储地块达到29个。其中，广州仍然是越秀地产的核心发展城市，并辐射整个大湾区。截止2018年末，广州的土地储备达762万平方米，占比约为39.3%；珠三角区域为173万平方米，占比约为8.9%。其次为长三角区域，土地储备建面达376.4万平方米，占比19.4%，包含杭州6个和苏州3个土地项目。越秀在中部区域有9幅地块，大部分位于武汉，新入1个襄阳地块，合计建面363.9万平方米，占越秀总土地储备的18.7%。 

  此外，环渤海区域的土地储备占比为12.8%，在烟台青岛两地有3块权益超50%新增土地，或为在环渤海区域继续深化其影响力。从响应国家级战略粤港澳大湾区的角度来说，越秀地产也在积极布局香港地产市场，香港油塘项目约有7.21万平方米。综上可以看出，越秀在大湾区、长三角和中部地区三大核心区域的土地投资仍比较活跃。

　　财务：营收以及利润稳步上升，净负债率下降

  2018年，越秀地产的营业收入为人民币264.3亿元，同比上升11.1%;毛利润为83.9亿元，同比上升37.4%，毛利率约为31.8%，同比提升6.1个百分点。核心净利润约为28.1亿元，同比上升19.6%，核心净利率约为10.6%，营收规模和盈利能力有所增加，核心净利润也大幅提高。但运营成本总体仍有小幅上升：销管费用合计约16.96亿元，销管费用率6.4%，较上年下降0.3个百分点；财务费用20亿元，财务费用率为7.6%，较上年上升2.1个百分点，主要原因是银行贷款和债券发行金额同比增加11.9%。

　　在资本运营方面，公司的财务风险控制情况相对较好，并于境内外拓展了多元化融资渠道，优化了债务结构。2018年，越秀地产的企业平均公告借贷利率为4.82%，较年初的4.30%有小幅上升，主要因为今年发行利率为4.875%的8亿美元和5.375%的4亿美元公司债，但总体融资成本维持在较低的水平。截止2018年12月31日，现金及现金等价物及监控户存款总额约为271.6亿元，较年初上升30.6%；净借贷率由年初的72.8%下降至61.2%，较年初下降11.6个百分点。足以可见，在稳步扩张的同时，越秀地产也十分重视稳健的财务结构以及现金流的安全。

　　多元化：养老地产与住房租赁项目均在积极拓展中

  在多元化的业态发展形势下，越秀也在养老地产和房屋租赁版块稳步推进新业务。 

  养老地产是“商住并举”战略下，丰富企业商业地产业态的一种模式。企业目前运营中的五星级养老项目广州银幸颐园入住率达到90%，分项目也顺利开业，还在改造建设的项目有8个。于此同时，企业也在积极整合国内外的优质养老和医疗资源，多层次的丰富现有的医养结合养老模式。 

  在住房租赁业务上，有三个项目落地，并有多个优质项目在拓展对接中。重点将放在与国企存量项目的合作开发与“轻资产”的运营模式，规避掉现有长租公寓的问题，比如利用社会资本盲目扩张以及扩张之后带来的出租率不高和现金流不足的情况，企业也会持续关注并积极响应相关国家政策。

  总结：2018年越秀地产整体销售以及盈利情况较为理想，土地投资也在顺应政策和市场影响下稳步进行，各项财务指标平稳优化。广州仍然是核心发展城市，2019年越秀地产将在国家级政策利好下，积极布局大湾区，深化区域影响力。在多元化产业格局下，越秀将积极拓展养老地产和住房租赁业务，并继续推进“轨道+物业”业务发展模式。2019年业绩目标较为稳健，有很大可能成功达到预计目标。