[易居研究院]上市房企存货研究报告

20家房企存货去化周期连升3个季度，预计4季度销售压力继续增大

  房企融资端仍偏紧来看，超大房企在加速回款和融资成本及渠道上优势明显。从去化周期来看，超大、大型与中型房企存货去化周期均有所变长，环比分别增长5.5%、19.7%和2.3%。

  3、按性质分类：2019 年3 季度，央企、地方国企和民企存货同比增速分别为14.5%、16.1%和16.3%，民企拿地最为积极。除地方国企，央企和民企的存货同比增速均有所回落。央企、地方国企和民企存货去化周期环比均出现增长，其中央企增速最快。

  4、预测：从销售端来看，结合今年“金九银十”均落空来看，4 季度虽临近年末，大部分房企会加大推盘力度冲业绩，但调控不放松下市场降温态势难以扭转，商品住宅成交量恐难以大幅增长。此外，就目前形势来看，土地市场仍较低迷，资金链较强的也只是少数龙头房企。从基期值来看，2018 年4 季度存货同比增速较低。因此，预计2019 年4 季度房企的存货同比增速大概率企稳，去化周期继续上行。

  存货是房企未来可变现的重要资产。存货规模过大或过小均会造成一定的经营风险。若规模过小，房企可能会因土储不足而被动补库存；若规模过大，房企可能会因过于激进的拿地策略导致债务攀升，后续政策调控从严可导致存货转化成资金难度增加，从而去化周期延长且资金吃紧。

  一、概念与指标

  报告选取了20 家A 股上市房企的存货、预收款、毛利及合同销售额，数据来自于各企业的公司公告，其中存货、预收款均为会计核算口径。

  以万科集团2018 年年报为例，存货分为完工开发产品（已建成待售）、在建开发产品（含已预售）、拟开发土地和其他。存货以成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。其中，完工开发产品、在建开发产品、拟开发土地为主要构成，三项占比已高达99.8%。在数据处理上，我们将预售部分的成本从存货里扣除。因此，本报告的存货口径为未销售的房企存货。

  预收款是指企业按照合同规定预收的款项，因会计准则要求公司在进行房地产项目销售时，以该项目完工并已向购买方办理交付手续为时点确认销售收入。目前国内商品房销售采取的是期房预售制度，已建预售的收入记在财报的预收款中。此外，考虑到年末房企冲销量的影响，我们将季度的预收款及合同销售额做了平滑处理。

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