[克而瑞]万科地产:利润指标微降,基本盘持续巩固提升

2020-03-20 15:04:19

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-03-20
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  【销售规模增速放缓至3.9%】2019年,万科累计实现销售金额6308.4亿元,同比增长3.9%,全年业绩增速在2018年14.5%的基础上进一步放缓至3.9%。2020年以来,疫情对万科的销售、交付、开复工等多方面都有较大的影响。但整体来看,预计随着年内疫情改善、被压抑的需求逐步释放,全年销售下降是小概率。

  【新增投资权益占比提升至66.7%】2019年,万科继续坚持理性审慎的投资态度,全年新增土地投资项目147个,总规划建筑面积3716.5万平方米。截至2019年末,万科的总土储规模达15650.4万平方米。年内,万科的新增土地投资项目个数和投资总建面都较2018年有明显降低,但新增投资金额和投资权益占比有所提升。

  【利润增速放缓显著,盈利指标微降】2019年,万科整体营收规模继续保持增长,全年实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.6%。但目前行业整体利润增长和盈利能力面临较大下行压力。且2019年内,万科土地增值税支出大幅提升,长期股权投资中资产减值损失、以及递延所得税费用中土地增值税清算准备金增加。与营收的增长相比,万科利润规模的增速放缓显著、利润率指标微降。

  1销售

  合同销售金额6308.4亿元,规模增速进一步放缓至3.9%

  万科2019年累计实现销售金额6308.4亿元,销售面积4112.2万平方米,分别同比增长3.9%和1.8%;销售均价较2018年略有提升,达到15341元/平方米。2019年,万科的全年业绩同比增速在其2018年14.5%的基础上进一步放缓至3.9%。近年来,随着行业规模增长步入平稳期,房企整体规模增速逐年显著放缓成为趋势。

销售金额

  同时,自2020年以来,疫情对行业整体的销售、交付、开复工等多方面都有较大的影响。对于万科而言,首先疫情直接影响了万科在湖北武汉、宜昌、鄂州的销售。其次,一季度预计全国有1万户面临交付延缓、全年或将涉及3.9万户。开复工较往年也有40天左右的延迟,占到一年的1/9。整体来看,此次疫情对房企的现金流,甚至未来1-2年的结算造成了较大的压力。但万科预计随着年内疫情改善、被压抑的需求逐步释放之后,全年销售下降是小概率。

  销售结构:上海区域业绩贡献超2000亿,业绩贡献占比逐年提升

  2019年,万科在21个城市的销售金额位列当地第一,在12个城市排名第二。从销售结构来看,2019年对万科业绩贡献最高的上海区域实现销售金额2045.1亿元,销售金额和销售面积占比分别达到了32.4%和28.4%,较2018年有明显提升。北方区域和南方区域的销售金额贡献度则均在20%左右。此外,万科中西部区域2019年实现销售金额1506.6亿元,业绩贡献度自2016年以来逐年提升。

销售结构

 2 投资

  新增投资权益金额增长14.7%,投资权益占比提升至66.7%

  2019年,万科继续坚持理性审慎的投资态度,全年新增土地投资项目147个,总规划建筑面积3716.5万平方米,权益规划建筑面积2478.4万平方米。虽然2019年内,万科的新增土地投资项目个数和投资总建面都较2018年有明显降低。但新增投资金额和投资权益占比都有所提升,其中,万科2019年新增投资权益金额1549.6亿元,同比增长14.7%;新增投资权益占比66.7%,较2018年增长13.5个百分点。在总土地储备规模上,万科截至2019年末的在建及规划中土地储备面积达15650.4万平方米(在建项目10256.1万平方米、规划中项目5394.3万平方米),其中权益土储9530.2万平方米。同时万科还积极参与旧改,截至2019年末旧改项目的规划权益建筑面积达492.9万平方米,较2018年末增长41.8%。

新增投资

  3财务

  利润增速放缓显著、盈利能力仍维持在行业较高水平

  2019年,万科整体营收规模继续保持增长,全年实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.6%。但相比营收的增长,年内万科利润规模的增速放缓显著、利润率指标有所降低。具体来看,万科2019年实现毛利润1333.4亿元、净利润551.3亿元,分别同比增长19.5%和11.9%,增速较2018年的逾30%有明显降低。归母净利润增速自2017年以来也逐年放缓,较2018年的20.4%进一步降低5个百分点至15.1%。

  盈利指标上,万科2019年毛利率和归母净利率为36.2%和10.6%,较2018年分别降低了1.2和0.8个百分点。我们认为,一方面,目前行业整体的利润空间受到挤压,房企利润增长和盈利能力面临较大的下行压力。另一方面,2019年万科年内土地增值税支出大幅提升,长期股权投资中资产减值损失、以及递延所得税费用中土地增值税清算准备金增加。受这两方面的影响,万科2019年的利润增速降低,但整体来看万科的盈利能力仍维持在行业较高水平。

利润规模

  负债:持续稳健经营,净负债率、融资成本保持行业低位

  在行业增速放缓和企业整体融资环境趋紧的背景下,万科始终保持稳健经营,净负债率水平和融资成本多年来稳定在行业较低水平。截至2019年末,万科持有货币资金1661.9亿元,有息负债总额2578.5亿元。现金短债比和长短期债务比分别为1.77和1.75,净负债率33.9%,债务结构较为健康。

  万科于2019年年内还分两次发行总额45亿元的住房租赁专项债券,利率分别为3.65%和3.55%;完成5亿元超短期融资券发行,发行利率3.18%;此外还完成多次美元中期票据发行,最低票面利率为3.15%。凭借良好的市场信用,整体融资成本保持在行业较低水平。

负债率

  4 多元化

  巩固提升基本盘,坚持城乡建设与生活服务商的既定战略

  除了地产开发业务持续巩固提升基本盘,万科在物业服务、长租公寓、印力商业、物流仓储、冰雪业务等多元业务板块,继续围绕城市发展和客户的需求进行布局,践行“城乡建设与生活服务商”战略。

  特别是随着房地产行业从增量进入存量时代,万科在各个业务板块中将致力于把各自领域的顾客照顾好,为他们提供好产品、好服务,并适时引入外部视角对业务进行优化改善。对于未来的战略布局,万科表示今年将再次做战略修订,同时还要做配套的数字化发展规划。新业务将围绕城市发展和客户服务需求进行发展,计划先打造能力再拓展规模,做到领先领跑、但不会追求单一业务和规模的比拼。

  如在物业服务板块,2019年万科物业实现营业收入127亿元,同比增长29.7%。年内新拓展项目的年饱和收入54.06亿元(根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入),同比增长33.13%。为了更好地响应客户服务需求,实现降本提效和精细运营,万科物业还积极开展数字化建设,包括纸电一体化发票管理平台、人行出入口无人值守智能化产品、以及“黑猫二号”智慧停车场管理系统等。目前,万科物业还在以城市服务商为目标持续转型成长,暂无上市计划。

业务板

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