[克而瑞]雅居乐：销售目标顺利完成，多元业务持续发展

  导读：       

  在2018年首度迈入千亿房企行列之后，是否做到了持续发力？

  【销售：业绩增长稳健，全国化布局续见成效】2019年全年雅居乐实现全口径合约销售金额1179.7亿元，同比增长14.9%，超额完成约50亿销售目标，再次达到千亿房企规模。从销售分布来看，大湾区贡献最高，且区域分布较为均衡。

  【投资：产业小镇快速发展，持续关注大湾区】新增土地建筑面积1090万平方米，总价472亿元。新增权益土地建面915万方，同比增长4.7%；权益拿地金额359亿元，同比增加22.3%。其中，产业小镇面积占比接近40%，大湾区仍为企业关注重点，未来将持续发力。

  【财务：地产毛利下降，净利增速放缓】实现营收602.39亿元，同比增长7.3%，净利率微增0.4个百分点至15.3%，毛利率虽下跌13.4个百分点至30.5%但仍处于合理水平。由于永续债稀释了经营利润，未来企业应适当缩减这部分债务规模。

  【多元化：雅生活表现亮眼，多元业务开花】多元化营收占比进一步提升至10%，其中雅生活营收达51.3亿元，同比增长51.8%，占比为6%。同时其余多元业务也发展稳健，预计未来多元化业务营收占比将进一步提升。

  1销售

  业绩增长稳健

  全国化布局续见成效

  2019年，雅居乐合约销售金额1179.7亿元，同比增长14.9%，与去年增速相当，虽保持了稳步增长，但略低于TOP100平均增速16%。相比2018年业绩发布会上提出的1130亿元预售目标，超额完成4%，部分得益于目标制定较为保守。同时，销售金额排名较去年同期上升3位，位列26名。同期实现合约销售面积891.1万平方米，同比增长11.7%，均价微升至13240元/平方米。总体来看，雅居乐在2018年跨入千亿房企行列之后，做到了稳中有进。

  大湾区销售贡献最大，区域均衡布局成效明显。从销售分布来看，大湾区仍是销售贡献的主力军，销售面积占比与2018年相当，为26%。其余预售面积来源于全国多个区域且分布均匀。愈加严格的限购政策仍对海南销售有较大影响，但在这种情况下，海南和云南总销售占比只下降了4个百分点。与此同时，企业积极推进“2+3+N”策略，珠三角和长三角城市群作为战略深耕城市群，贡献率达56%。

  2投资

  产业小镇快速发展

  持续关注大湾区

  深化全国布局，再度涉足海外市场。2019年雅居乐新增42幅土地，新拓展了海内外10个城市，其中包括一幅位于柬埔寨金边的土地。新增土地建筑面积1090万平方米，总价472亿元，新增的权益土地建面为915万方，同比增长4.7%；权益拿地金额359亿元，同比增加22.3%。权益楼面地价微升，由2018年的3234元/平米增长至3930元/平米。

  投资结构调整，重点布局一二线。楼板价的上升主要是因为新增土储在一二线城市的占比提高，由2018年的19%大幅上升至36%，这符合雅居乐“拿好地，不拿错地”的审慎态度，同时也规避了市场分化环境下可能带来的三四线城市拿地风险。其中，值得一提的是，雅居乐6月以31.8亿元摘得北京一 宗地块，这是企业首度在北京公开市场拿地，并且该项目已在年底正式亮相。预期企业未来仍将保持这种趋势，将投资重点偏向一二线和核心城市周边具有辐射能力的优质三线城市。

  2019年是产业小镇快速发展的一年，这部分新增建面占比达39.4%。雅居乐在8月份发布了“乐活天地”的产业IP，将原先的文旅地产战略升级为“文旅+产业”，大力发展文旅板块，期内已经有6个产业小镇相继开放，包括威海冠军体育小镇和宝坻津侨国际小镇等。产城融合项目一方面能给企业塑造良好的品牌形象;另一方面，产业小镇的地价较低，能给企业带来更大的利润空间。2019年新增土地权益楼板价为3930元/平米，相比13240元/平米的销售均价，优势明显。

  截止2019年12月31日，雅居乐已在75个城市布局，拥有3970万平方米的权益土地储备，同比增长10%。按照目前企业的去化速度估算，可满足4-6年的销售需求，储备量充足。

  雅居乐保持对大湾区的高关注度。其中，粤港澳大湾区占据了21%的总权益建面，达834万平方米，按当前去化速度，足够未来4-5年发展。从土地储备的分布来看，中山占比过半，达54%，此外惠州占比较高为23%，其余各城市分布均匀。雅居乐在业绩发布会上表示将持续关注大湾区，积极以各种方式获取土地。

  3财务

  地产毛利下降

  净利增速放缓

  多元业务续见成效，营业收入稳步增加。2019年，雅居乐营业收入为602.39亿元，同比增长7.3%，表现较为稳健。这一部分是由于确认销售均价的上升，从而提升了房地产结转收入；但主要是得益于多元化业务的持续发力，其中，公司在物业管理服务和环保服务板块的营收同比增速分别达到了68%和146%。

  政策调控影响部分高毛利项目的销售，毛利率大幅下跌至30.5%。 2019年雅居乐毛利润为246.74亿元，同比下降25.6%；毛利率为30.5%，同比下降13.4个百分点，仍处于合理水平。这是由于近两年调控政策趋严，期内高毛利项目销售确认收入下降，比如原先贡献较大的海南项目就受到了冲击，但企业已通过全国化均衡布局来疏解这样的压力，并且目前较低的拿地成本有较大的利润空间，预计未来毛利将有所提升。

  利润增速放缓。同时，净利润和归母净利润分别为92.3亿元和75.1亿元，较去年同期上升 10.5%和5.4%。同时，净利率为15.3%，同比微增0.4个百分点，归母净利率则下降了0.2百分点达到12.5%，核心归母净利也下降5.4个百分点至4.5%。核心归母净利与营收背道而驰有两方面原因：一方面，永续债稀释了经营利润，未来企业应适当缩减永续债规模；另一方面，其他收益净额增加，包括出售惠州白鹭湖项目34%权益确认净收益29.89亿元，收购50%武汉长凯公司股份获得重估收益5.79亿元，以及按金融公允价值收入8.83亿元。

  短期基本无资金压力。从负债情况来看，仅将永续债作为权益的情况下2019年末雅居乐的净负债率为82.8%，相比2018年底增加了3.8个百分点，仍然小于行业水平；若将其作为有息债，财务状况略显压力。从债务结构来看，年末共持有现金数额同比减少5.6%达到425.6亿元，基本能覆盖短期债务，现金短债比为1.01，长短债务比1.39。

  4多元化

  雅生活表现亮眼

  多元业务开花

  雅居乐坚持“地产业务为主，多元业务并行”的模式，本期多元业务营收占比增长至10%。其中物业管理板块雅生活表现尤为亮眼，营收达51.3亿元，同比增长51.8%，占比达到6%；毛利18.8亿元，同比增长46.0%；净利润12.9亿元，同比增长59.3%。2019年报发布后，获得市场认可，多家券商已提升目标价。雅生活上市后，借助双股东资金优势连续收购多家物管企业，取得了规模的快速增长，2019年总在管1180个项目，面积为2.34亿平方米，共同比增长69.4%；总合约面积为3.56亿平方米，同比增长55%。本期第三方拓展和收并购仍为增长主力，占总在管的比重达73.5%。预计在完成对中民物业的相关收购后，这一比例还将大幅提升。

  除了物业管理板块，基于「1+N」的多元发展战略，公司也积极布局其他多元业务。环保方面，收入约为人民币15.1亿元，同比增长146.1%，经营利润3.35亿元，同比增长69.6%，同时危废处理已经处于行业领先地位。建设方面，更名为“雅城科创”，侧面反映了该板块在集团长期规划中的战略定位，也有利于塑造全新品牌，进一步提升其业务拓展能力及行业竞争力。

  5资本市场

  券商评价较为积极

  预计将维持评级

  雅居乐在资本市场的表现也较为稳健。从星展和高盛3月研报来看，均宣布雅居乐为“买入”评级，且券商普遍预期公司20年市盈率为目前股价的4-5倍。由于此次业绩延续了雅居乐较为稳健的表现，预计券商会维持当前评级。