[克而瑞]中梁控股:回归二线,开放合作

2020-04-03 15:49:12

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-04-03
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  【合作撬动销售增长,二线城市销售发力】中梁控股2019年累计实现销售金额1525亿元,同比增长50.2%,显著高于TOP20房企15%的平均增速,回款率达到90%。销售规模的增长一方面是合作的撬动,另一方面也是中梁前期广泛城市布局开始收效。从区域分布来看,长三角仍占据中梁销售贡献区域首位,占比达到59.4%,得益于中梁2018年下半年以来的投资布局的转变,二线城市销售占比明显上升。

  【加强二线投资布局,2020开发合作、开创平台】2019年中梁新增建面1659.4万平方米,拿地销售金额比达到0.50,高于同期TOP20房企的平均水平;新增土储结构持续优化,二线城市占比大幅上升,同时新进入的20个城市里面9个为二线城市。2020年中梁将持续较大的投资力度,预计将其销售额的50%-60%用于土地投资;与此同时,中梁发布2020年寻地合作计划,邀请各界合作伙伴就战略合作、股权合作、联合拿地、并购合作、资产收购、城市更新、代建等模式进行全面合作。

  【利润规模增长显著,盈利水平有待提升】中梁2019年盈利规模表现亮眼,营业收入566.4亿元,同比增长87%,毛利润、归母净利润分别增长91%和98%,增长也较为显著。毛利率和和归母净利率分别同比增长0.4个百分点至23.3%和6.8%,但相对于行业平均水平来看,未来仍有改善的空间。

  【上市拓宽融资渠道,助力降低成本】2019年中梁净负债率65.6%,属于行业较低水平。从债务结构来看,现金短债比达1.23,长短期债务比为0.87,债务结构有持续优化的空间。此外,融资成本下降0.5个百分点至9.4%,主要得益于7月上市成功后,公司融资渠道拓宽,债务结构的改善,未来其融资成本也将有望持续下降。

 1销售

  合作+城市广泛布局,撬动销售增长超50%

  中梁控股2019年累计实现销售金额1525亿元,销售面积1485万平方米,分别同比增长50.2%和46.2%,销售增速显著高于TOP20房企15%的平均水平。中梁2019年的销售回款率达到90%,销售目标完成率117.3%。销售的增长,一方面由于合作力度大,2019年其销售权益比为65%,另一方面源于前期城市拓展力度较大,2019年中梁有128个城市贡献销售,其中温州的销售贡献超过百亿元。未来中梁应在保证规模增长的同事,进一步加强在已有城市的深耕。2020年中梁销售目标为1680亿元,同比增长10.2%;全年可售资源为2600亿元,预计去化率达到65%即可完成销售目标。从2020年供货节奏来看,受疫情影响,供货主要集中在二、三季度,占比分别达到28%和40%。

销售金额

  销售结构:长三角持续保持高占比,二线城市销售发力

  2020年可售资源主要集中在长三角以及中西部,占比分别达到49%和30%,这两个区域也是2019年销售贡献最大的,占比分别达到59.4%和20.3%,分别同比上升0.4个百分点和下降3.2个百分点。值得注意的是,得益于部分城市如肇庆、江门等开始贡献销售,珠三角销售金额同比增长961.3%,增长显著,但整体来看,该区域的销售占比仍相对较小。未来中梁在布局上仍需兼顾各个区域之间的平衡,从而分散风险。

中梁控股

  2020年二线城市可售货源占比达到39%。随着投资布局城市的优化,中梁二线城市销售占比持续提升,抗风险力加强。2019年中梁二线城市销售占比达到35.2%,同比增长11.2个百分点,主要随着2018年下半年开始中梁对土储获取结构进行优化,二线城市销售发力所致。值得注意的是,由于进入二线城市的成本相对较高,中梁进一步加大土地合作的力度,2019年销售权益为65%,2020年预计60%-65%之间,且在土地投资方面,中梁2020年明确提出寻求与其他企业进行土地获取的多方位合作。

中梁控股

  2 投资

  新进20城,拿地较为积极

  2019年中梁拿下139块土地,新增建面1659.4万平方米,拿地总价764.5亿元,新增货值约2015亿元,虽拿地建面同比下降,但相比于同期的企业投资来看,中梁拿地销售总价比达到0.50,高于同期TOP20房企的平均水平,与此同时扩大投资布局范围,新进南京、大连、天津等20个城市。拿地较为积极,城市扩张力度较大。

中梁控股

  截至2019年年末,中梁控股土地储备5703万平方米,土储建面同比增长56.5%。项目总数458个,覆盖全国142个城市。从土储分布来看,46%位于长三角,34%位于中西部区域,从各省土储建面占比来看,浙江省占比高达22.1%,其次是江苏达到16.8%。

  2019年末其未来可售建面约为3800万平方米,可售货源为4433亿元。从中梁现有规模及销售增速来看,土储略显不足,其高周转模式也需要每年较大的土储获取力度来支撑,2020年计划将合约销售的50%-60%用于拿地。与此同时,中梁发布2020年寻地合作计划,邀请各界合作伙伴就战略合作、股权合作、联合拿地、并购合作、资产收购、城市更新、代建等模式进行全面合作。

中梁控股

  深耕长三角区域,持续加大二线城市布局

  由拿地金额区域结构来看,中梁2019年长三角、中西区、海峡两岸、环渤海区域的拿地占比为63%、21%、8%、8%。2019年中梁持续加大在长三角区域的布局,未来可以预见的是该区域将持续成为中梁的销售重点贡献区域。

  土地投资结构持续优化,二线城市占比大幅上升。中梁2018年下半年开始调整投资策略,提高城市能级,重点关注二线城市及强三线城市,中梁的土地投资策略方面实行“三转策略”:转向二线、省会、以及中心城市。2019年新增拿地金额二线城市占比达到53%,同比增涨了11个百分点,新进入的20个城市里面,有南京、福州、厦门、南昌、天津、大连、西安、太原、贵阳等9个二线城市。

中梁控股

  3 财务

  利润增速增长显著,盈利水平有待提升

  得益于前两年的业绩增长以及项目结转增加,中梁2019年盈利规模增幅较大。营业收入566.4亿元,同比增长87%,毛利润131.82亿元,同比增长91%,归母净利润则同比增长98%至38.34亿元,整体来看,中梁2019年营收及利润规模增长较为显著。营收和利润规模虽然明显增加,但利润率水平还有一定的提升空间,2019年中梁控股的毛利率和和归母净利率分别为23.3%和6.8%,均同比增长0.4个百分点,但相对于行业平均水平来看,未来仍有一定的上涨空间。

中梁控股

  负债:上市拓宽融资渠道,助力降低成本

  2019年中梁控股持有现金264.95亿元,同比增长14.8%,总有息负债401.80亿元,同比增长48.8%,同时,由于上市发行股本增加,以及其合作力度的加大,净资产同比大幅增长209.0%至208.72亿元,2019年中梁净负债率65.6%,同比上升7.5个百分点,但仍属于行业较低水平。

中梁控股

  从债务结构来看,现金短债比达1.23,同比下降22%%,但现金能完全覆盖短期负债,无短期偿债压力;长短期债务比为0.87,与2018年持平,整体债务结构还有进一步优化空间。值得注意的是,2019年7月中梁控股港股上市成功,募得资金32亿港元,上市成功后,一方面增加企业的运营资金,另一方面中梁打开了境外美元债的市场,成功发行了4亿美元境外债。

  2019年中梁的融资成本持续下降,同比下降了0.5个百分点至9.4%。此外,上市成功后中梁获得惠普、穆迪、标普、联合国际等机构给予的稳定的展望评级,境内获得联合信用评级AA+,中梁管理层表示,2020年有望在境外银行贷款,境内ABS、供应链金融、境内债方面取得成果,届时将降低境内非银行贷款的占比,相应的融资成本也有望继续下降。

中梁控股

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