[克而瑞]从业绩会投资预期看2020年企业拿地策略

谢杨春 吴嘉茗2020-04-08 09:44:52

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-04-08
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  3月份各大上市房企陆续公布2019年的销售业绩,在“房住不炒”大基调下,大部分上市公司仍实现了业绩的同比增长。在业绩发布会中,房企也表达了对2020年的市场展望和拿地预期。整体来看企业的纳储需求、规模扩张需求不减,龙头表态中不乏预期积极拿地的房企。

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  6成房企业绩目标提升10%以上,投资支撑企业弯道超车

  上市房企在公布2019年销售业绩的同时,也提出了2020年销售目标,从目标定制的情况来看,有6成房企2020年销售目标较2019年已完成的销售目标有10%以上的涨幅,其中金茂、花样年、绿城、新力、龙光等企业销售目标涨幅在20%以上,此类规模在1000-2000亿企业规模扩张势头不减。

  相对而言已经位列TOP10的房企2020年销售目标涨幅基本控制在10%及以下,恒大、华润、融创业绩目标涨幅为8%,龙湖、中海分别为7%和6%。值得一提的是,新城控股2020年销售目标定位2500亿元,相较2019已完成的销售额有8%的降幅,主要是认为疫情对销售额有10%的影响。

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  在对市场的预判方面,大部分上市公司都有“短期受到影响,但长期仍然看好”的共识。

  年初疫情对房地产开发、销售等方面的进度都带来了一定影响,对此部分城市出台了例如降低落户门槛、放宽预售证申请条件、土地款分期缴纳等政策,较多企业如时代中国、禹洲、中骏、中梁等都认为未来政策仍有进一步宽松的可能,也会给行业带来一定的利好刺激。

  预估未来整体政策放宽的同时,不同城市间的分化也成为一大趋势:经过疫情影响,资源聚集的一二线城市将对人口有更强的吸引力,尤其一二线、强三线的刚需会受到明显刺激。

  整体来看,房企普遍认为年内商品房市场将会先低迷、后反弹,整体仍将保持平稳发展。而这些看好的城市和区域也成为企业接下来投资重点方向。

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       谨慎主旋律下龙头房企表态积极,2020年收并购成良机

  与去年基本所有房企表态“谨慎拿地”不同的是,本次业绩发布会上龙湖、华润、中海在拿地上表现出相对积极的态度。而2019年积极收并购的世茂集团也表示2020年的拿地预算与2019年接近,如果销售表现优秀还可继续调整。

  实际上,销售10强中一半企业预计将在今年市场整体冷淡的行情下加速纳储,增厚自身土储实力。由此可见,第一梯队房企竞赛也同样十分激烈。

  当然,谨慎投资仍然是大部分企业的主流态度,且对于城市的研判进一步加深:万科、雅居乐、新城均表示会进一步结合城市群、都市圈、城市发展和人口需求等多方面研究,来寻找值得进入的城市和进驻时机。

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  从2020年销售目标和拿地预算看,中梁、金茂、龙光、世茂的拿地销售比达到0.5左右,在拿地方面投资较高,龙光虽然表示愿意将销售回款的50%用于拿地,但仍然是以不拿高价地作为原则,主要利用城市更新项目撬动杠杆;其次新城、中海、正荣拿地销售比预计在0.3-0.4之间,而融信、大发、奥园、禹洲和绿城的拿地销售比则不足0.3,相对而言预算较保守。

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  此外,从业绩发布会中投资表态来看,2020年将会成为房企收并购的大年。

      如融创、奥园、首创这样本来就已经在收并购、土地一级开发等方面已有一定优势的企业表示今年也会继续发挥优势,趁部分小企业流动性压力较大的时候进行收购;正荣地产表示今年将会收并购与招拍挂并行,在有良好并购项目机遇的情况下可能增加原本划定的260亿拿地预算。

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  长三角、珠三角区域是上市房企投资重点区域

       在统计百强房企2019年拿地区域分布中,可以看出2019年房企拿地中一二线成交占比明显增加,三四线成交建面占比叫2018年末下降8个百分点;此外中西部作为土地成交热点区域,成交占比延续了2018年以来的高位,百强房企新增土储建面中有38%位于中西部。

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       从部分上市房企在业绩发布会中公布的2019年新增土储区域分布来看,长三角、珠三角还是上市公司最爱扎堆拿地的两个区域,结合百强2019拿地中长三角、珠三角成交分别占28%和16%来看,该两个区域的土地竞争也较为激烈。

  虽然环渤海区域在百强拿地中占比达到18%,高于珠三角占比,但从上市公司的新增土储分布来看,集中于环渤海区域的企业较少。富力、新城、龙湖2019年在环渤海区域拿地比例达到20%-20%,禹洲、华润和越秀在环渤海区域新增土储占比为10%-20%,更多企业新增土储中环渤海占比不足10%。

  整体来看,2020年区域土地市场竞争激烈程度将呈现长三角、珠三角>中西部>环渤海。

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  综合而言,上市房企普遍认为2020年的市场运行“前低后高,平稳发展”,与2019年的整体谨慎的纳储态度相比,部分房企积极性有所回温。在土地获取渠道愈发重要之下,收并购在2020年将成为重要纳储渠道,建议有收并购需求的企业提早行动,以获取更优质资源。

       在拿地区域上,上市房企也具有较一致的偏好:聚焦一二线城市及条件较好的强三线城市,2020年也将是各城市土地市场面临分化的一年。值得警惕的是,一二线城市的土地主要存在价格过高的风险,企业在一二线拿地更需要注意控制成本,而三四线城市的风险主要源于价格和需求空间不足,企业需谨慎选择进入的城市及进入的时机。

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