4月7日，四川泸州叙永县住房和城乡建设局发布《关于进一步规范管理促进房地产市场平稳健康发展的实施意见（征求意见稿）》。

  按照意见来看，叙永县将按照“因城施策、分类调控”和稳地价、稳房价、稳预期的要求，切实落实地方政府主体责任，以提高有效供给、满足群众需求、提升城市品质为主攻方向，以科学规划布局、完善城市功能、优化土地供应、加强市场监管、培育和引进现代化房地产企业为着力重点，推动该县房地产业的平稳健康发展。

  意见明确，要持续推进在建房地产开发项目建设，推动新开工项目快速建设。2020年房地产业力争完成投资21.5亿元、新增商品房建筑面积30万平方米、实现销售建筑面积50万平方米、销售收入25亿元、税收2.5亿元。

  “总体来看，此次意见对房地产市场的发展给予了政策的支持和规范。相比于其他三四线城市的救市做法，叙永县的房地产政策略有不同，更加强调对市场的规范和引导，对于疫情带来的冲击等提及地较少。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次叙永县出台的意见中，有一些政策可以算得上是首创或首提的，这值得其他三四线城市借鉴和学习。

  就具体举措来看，意见共提出了八项措施，其中有三点是比较值得关注的。

  一是严格购地资金审核，建立欠缴土地价款限制购地机制，对在市内有违约欠缴土地价款及违约金已纳入不良信用记录的，不予受理土地出让报名。建立购地资金来源承诺机制，参与竞买土地的竞买人，需出具自有资金来源合规的承诺。

  二是充实房地产类型，积极推动本地开发企业转型升级，支持企业勇于在休闲地产、旅游地产、养老地产、教育地产等方面进行新的探索。创新发展思路，结合城镇化发展道路，完善类型结构，推出一批“商住+医疗、康养、运动健身”“商住+教育”“商住+休闲、养老”等为一体的高品质楼盘。

  三是支持开发企业做大做强，一方面积极推动本地开发企业转型升级，鼓励企业兼并重组、做强做大。另一方面引进大型企业，引导本地开发企业跟师学艺、借势发展，运用大型知名房企完整、科学的管理体系，先进的开发运营理念，丰富的资源，推进房地产业的转型和升级。

  “地方政府不会盲目地为了激活土地市场而放宽条件，依然进行了比较明确的购地资金管控。在当前土地市场降温的时候依然可以保持严格的要求，有助于规范土地市场的交易。这种思路非常值得肯定。”严跃进表示，当前很多房企受困于新冠肺炎疫情的影响，在投资方面面临困惑。此次意见更强调产品的创新，这具有很强的引导性，有助于房企积极开拓产品线。

  严跃进认为，叙永县的此次意见属于主动出击。目前全国很多城市的楼市政策更强调对房企的扶持，而叙永县的政策则强调房企自身能力的培育，尤其是提到了“跟师学艺”的导向，这就要求房企要更加强调自力更生的发展能力。

  附通知全文：

  叙永县住房和城乡建设局 关于公开征求《关于进一步规范管理促进房地产市场平稳健康发展的实施意见（征求意见稿）》意见的公示

  为全面贯彻落实党的十九大精神和习近平总书记关于住房城乡建设工作重要指示精神，促进房地产业平稳健康发展。现将我局代县人民政府起草的《关于进一步规范管理促进房地产市场平稳健康发展的意见（征求意见稿）》面向社会公开征求意见，欢迎社会各界提出修改意见或建议。征求意见截止日期为2020年5月7日，个人意见需附身份证复印件和联系方式，单位意见需加盖公章。

  意见或建议反馈途径：通过电子邮件方式将建议意见发送至：

  特此公示。

  联 系 人：杨征

  联系电话：18313765779 

  叙永县住房和城乡建设局

  2020年4月7日

  关于进一步规范管理促进房地产市场平稳健康发展的实施意见

  (征求意见稿)

  为全面贯彻落实党的十九大精神和习近平总书记关于住房城乡建设工作重要指示精神，进一步落实泸州市委《关于进一步规范管理促进房地产市场健康发展的实施意见》（泸委办发电〔2019〕29号）的要求，更加规范房地产市场管理，促进房地产业平稳健康发展。结合我县实际，现就进一步规范管理促进房地产市场平稳健康发展提出以下意见。

  一、指导思想

  按照“因城施策、分类调控”和稳地价、稳房价、稳预期的要求，切实落实地方政府主体责任，以提高有效供给、满足群众需求、提升城市品质为主攻方向，以科学规划布局、完善城市功能、优化土地供应、加强市场监管、培育和引进现代化房地产企业为着力重点，推动我县房地产业的平稳健康发展。

  二、总体目标

  持续推进在建房地产开发项目建设，推动新开工项目快速建设。2020年房地产业力争完成投资21.5亿元、新增商品房建筑面积30万平方米、实现销售建筑面积50万平方米、销售收入25亿元、税收2.5亿元。

  三、工作措施

  (一)把握房地产整体规划。按照新、老城区房地产统筹发展的总体思路，做好规划设计，推动房地产综合成片配套开发，促进房地产开发与城市功能优化协调发展。

  1.优化开发用地规划。全面梳理城市建设用地资源，围绕城市生产生活生态空间，优化土地利用布局，调整土地供应结构，科学编制年度土地供应计划。通过修订《叙永县城乡规划管理技术规定（2016年版）》，进一步完善容积率、建筑限高、建筑密度、绿地率、建筑间距、停车泊位相关内容，明确物管用房、养老设施、幼儿园、公厕等公配设施规定，规范土地出让规划设计条件。在保障重点项目、社会民生、扶贫开发等发展用地的基础上，科学调控房地产开发建设用地供应。

  2.优化开发功能布局。完善城市基础设施配套，优化城市功能，提升城市品质，结合城区开发建设综合布局，突出商贸、教育、医疗、文化、旅游、社区建设等功能完善，合理规划商业区、住宅小区布局，细化商业综合体与街道商贸服务中心、社区邻里服务、小区商业服务点之间的布局，促进商业开发与住宅建设协调互补，使房地产开发与土地利用、生态环境保护、公共服务设施建设相协调。

  3.优化调整征收补偿标准。建立征地补偿标准更新制度，按照保证被征地生活水平不降低、长远生计有保障的原则，依据地类变化、土地质量、区位变化、经济社会发展水平等因素，调整征收补偿标准或征地区片综合地价，化解老城区征地拆迁难题，促进新老城区房地产业统筹发展。拟调整后的征收补偿标准为：产权调换可实现1：1.2住房安置，货币补偿调整后的总价与产权调换所得价值差距减小；其他补助和补偿按市场经济变化而调整。

  (二)完善土地供应机制。按照“先配套、后开发、先地下、后地上”的原则，结合新建商品房去化周期，完善土地供应机制，科学投放开发用地。

  1.严格土地出让条件。加快周边道路、供水、供电、燃气、排水等市政基础设施和公共配套设施建设，将园林景观、公共配套设施及移交方式等内容列入土地出让条件。

  2.严格购地资金审核。建立欠缴土地价款限制购地机制，对在市内有违约欠缴土地价款及违约金已纳入不良信用记录的，不予受理土地出让报名。建立购地资金来源承诺机制，参与竞买土地的竞买人，需出具自有资金来源合规的承诺。

  3.科学控制供地节奏。按照住宅用地供应“显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停”五类调控目标，对开发用地的供应结合消化周期调整。新、老城区土地供应结合需求统筹考虑，土地供应保持供需合理平衡。

  4.强化土地供后监管。对已出让的房地产开发用地情况进行全面核查，确保房地产开发企业按期开工、竣工。对出让合同约定动工开发日期届满一年未动工开发建设的项目，及时预警并督促动工建设，严格征缴土地闲置费;对出让合同约定动工开发日期届满二年未动工开发建设的项目，依法收回土地使用权。

  (三)完善公共配套设施。坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则，完善新开发房地产项目周边公共配套设施，提升城市综合承载能力。

  1.同步建设公共配套设施。 根据实际情况修订《叙永县城乡规划管理技术标准(2016版)》，居住区建设应配套的便民服务中心、卫生服务中心、中小学、幼儿园、停车场、全民健身设施、警务室、消防站点等公共配套设施的建设条件、规模等要求明确、细化，构建环境优美、功能完善、生活便捷的城市生活圈。

  2.优化基础设施建设时序。按照“先配套、后开发，先地下、后地上”的原则，统筹建设时序。提前建设开发项目周边城市道路和供水、供电、供气、排水等市政基础设施。深入开展“城市基础设施建设行动”，大力推进雨污分流改造，城市管道网建设，补齐生态环境基础设施短板，在推进房地产开发的同时增强城市承载力。分期进行开发建设的项目，公共配套设施应与首期项目同步建设完成。

  (四)提升房地产开发品质。坚持绿色发展和品质打造相结合，进一步提升住宅小区建设品质，打造精品住宅小区，优化城市人居环境。

  1. 提高开发设计建设品质。坚持尊重自然景观，注重文脉传承，凸显城市特色风貌，进一步提高房地产项目设计品质，严把容积率、绿地率、楼栋间距、采光通风等国家技术规范，在文化、绿化、亮化、景观、人文等方面下功夫，打造高品质的人居环境。

  2. 强化质量安全保障。严格落实建设、勘察、设计、施工、监理等参建单位责任，加强房地产项目工程质量监管，对工程质量把关不严、群众反映强烈、确实存在较大问题的项目，职能部门及时严肃对参建单位问责，并依法限制进入我县市场。严把住宅项目工程竣工验收，不符合交付使用的不予交付。严禁违法转包、挂靠和边勘察、边设计、边施工以及先开工后补办手续等违法违规行为，及时查处工程建设质量安全问题。

  3. 加快绿色建筑推广。积极倡导节能环保新理念，大力推广使用高强混凝土、预拌砂浆、一体化外墙板、节能门窗、安全玻璃和装配式建筑等新材料、新技术、新工艺。

  4. 充实房地产类型。积极推动本地开发企业转型升级，支持企业勇于在休闲地产、旅游地产、养老地产、教育地产等方面进行新的探索。创新发展思路，结合城镇化发展道路，完善类型结构，推出一批“商住+医疗、康养、运动健身”、“商住+教育”、“商住+休闲、养老”等为一体的高品质楼盘。

  (五)强化房地产市场监管。坚持促进房地产业发展与规范房地产市场管理并重，规范房地产市场行为。

  1.加强诚信体系建设。建立守信联合奖励、失信联合惩戒机制，完善房地产企业诚信体系建设，加强企业信用信息管理。建立信用信息管理平台，明确褒扬诚信行为、惩戒失信行为的相关规定。加强宣传，强化社会舆论监督，在行政审批及房地产市场监管中全面使用企业信用记录。对信用等级为一级（信用等级优秀）、二级（信用等级良好）、三级（信用等级一般）、四级（信用等级差）分类实施绿色、蓝色、黄色、红色四类差异化标注管理。

  2.加强商品房预售管理。有宗地抵押或在建工程抵押的开发项目，需抵押权人同意办理商品房买卖合同网签备案。办理商品房预售许可应达到以下形象进度条件:中高层(即九层及以下)建筑主体施工形象进度达到地面正负零;高层(十层及以上)建筑主体施工形象进度达到地面一层;超高层(建筑高度100米及以上)建筑主体施工形象进度达到地面二层。

  3．加强预售资金监管。房地产开发企业申报预售许可前，按照一个资金监管帐户对应一个预售许可证的原则，自行选择在城区开展商品房预售资金监管业务的银行开立预售资金监管账户，并与县住房和城乡建设局、开户银行签订预售资金监管协议，对商品房预售资金实行全面监管。房地产开发企业预售商品房时，应当告知并协助购房人将首付款及一次性付清的房款直接存入预售资金监管账户。房地产开发企业在协助购房人办理抵押贷款时，应当将抵押贷款发放帐号设置为预售资金监管帐户，确保银行发放的住房按揭贷款直接存入预售资金监管账户。分期付款也应当按照合同约定直接存入预售资金监管帐户。

  4.加强项目资本金管理。实行项目资本金备案管理，资本金应严格按照中高层(即九层及以下)60元每平方米，高层(十层及以上)120元每平方米在预售许可前现金专户缴存。对无拖欠工程款项、拖欠农民工工资、及时缴纳税费、依法开展经营业务、无引起上访等信誉良好的企业，可40%现金缴存，60%担保公司提供担保；对有拖欠工程款项、拖欠农民工工资、未及时缴纳税费、未依法开展经营业务被行政处罚或信用扣分、引起上访等信誉差的企业应足额缴存开发项目资本金。

  5.加强配套费管理。严格按照标准缴纳配套费，对信誉良好的企业配套费可延迟至办理预售许可前足额缴纳。

  6.加强农民工工资保证金监管。房地产开发企业和建筑业施工企业双方各按照工程造价的5%足额缴纳农民工工资保证金。对企业信誉良好的，实行农民工工资保证金差异化管理办法，最低可40%现金缴存，60%担保公司提供担保。

  7.加强部门联动监管。各有关部门应当按照各自职责，切实履行房地产市场监管责任。加强房地产企业、房地产中介机构及其从业人员的监督管理，健全住房城乡建设、综合执法、市场监管、自然资源和规划、税务等部门联合执法检查机制，共同维护市场秩序。依法查处和坚决打击违规建设、违规预售、虚假宣传、捂盘惜售、囤积房源、炒买炒卖、哄抬房价、改变规划用途、违规交房等违法违规行为。

  8.支持开发企业做大做强。一方面积极推动本地开发企业转型升级，鼓励企业兼并重组、做强做大。另一方面引进大型企业，引导本地开发企业跟师学艺、借势发展，运用大型知名房企完整、科学的管理体系，先进的开发运营理念，丰富的资源，推进我县房地产业的转型和升级。

  (六)加强房地产后期管理。

  加强物业管理，按照泸州市《物业服务等级标准》调整我县普通住宅前期物业政府指导价标准。制定保障性住房物业费补助标准。完善物业服务行业信用监管体系，构建市、区县、乡镇(街道)、社区、小区“五位一体”的管理服务体系，以及纪委监委、组织部门、住房城乡建设、综合执法、公安、应急、市场监管等部门参与的横向联动执法和监管问责体系，提升物业管理品质。

  1．重点督促服务标准化，督促物业企业必须按照泸州市《物业服务等级标准》规定服务内容输出服务品质，提升小区业主居住满意度、幸福度。

  2．加强信用信息体系管理，完善物业服务行业信用监管体系。对信用信息认定、采集、报送、公布程序进一步明确，并运用到物业招标活动中。

  3．引导自治管理。物业小区是综合体，充分发挥业主大会、业主委员会的自治作用，自己管理和监督物业活动，形成物业企业、业主委员会、社区三方协同治理的基层管理监督体系。

  （七）激发房地产市场活力。

  充分发挥开发建筑业协会“服务、咨询、沟通、协调”的职能，积极依法开展形式多样的活动激发房地产市场活力。

  1．组织开展房地产企业的招商引资中介服务，为房地产企业提供更多可供选择的优秀资源，提高房地产市场优秀资源整合力度。

  2．表彰房地产优秀企业、优秀住宅小区和优秀企业家，通过评选活动促进参与企业的活力，并按规定在信用分值上予以体现。

  3．定期组织交流房地产企业先进经验和管理创新成果，让更多房地产开发企业参与其中，获得更多实用价值。

  （八）抓好老旧小区改造。

  进一步做好2020年老旧小区基础设施配套改造项目推进工作，争取申报项目能于2020年12月底前开工，确保老旧小区改造进度，项目实行台账管理，对照改造内容，及时掌握改造进展情况。

  1．坚持“美好环境与幸福生活共同缔造”。推进老旧小区改造中，坚持以居民为主体，在尊重群众意愿前提下，激发居民支持改造、参与改造的热情;坚持因势利导，鼓励社会力量积极参与，特别是调动与小区相关联单位的积极性，形成各方力量共同参与老旧小区改造的良好氛围，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

  2．做好改造工作组织实施。县住房和城乡建设部门会同发展改革、财政等相关部门，在同级党委和政府的领导下，加强协作配合，建立健全多元筹资、组织实施、项目推进等工作机制，切实履行职责，深入细致做好群众工作;强化项目监管，严格执行工程项目建设有关法律法规和标准规范，落实相关单位责任，杜绝安全隐患，确保工程质量。

  3．拓宽资金筹集渠道。鼓励居民个人捐资、捐物参与老旧小区改造。督促管理单位落实责任，通过直接投资、落实资产权益等方式参与老旧小区改造。引导水、电、气、通信运营企业开展小区内以及小区相关的供水、供电、供气、通信等基础设施的改造提升。积极探索通过政府采购、新增设施有偿使用等方式，引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造。

  四、组织保障

  (一)加强组织领导。成立县落实房地产市场平稳健康发展城市主体责任制工作领导小组。由县长担任组长，分管副县长担任副组长，发展改革、住房和城乡建设、自然资源和规划、市场监管、综合执法、财政、税务、金融、人民银行等部门主要负责人为成员。领导小组办公室设在县住房城乡建设局，负责领导小组日常工作。

  (二)协调部门联动。建立联席会议制度。由联系分管副县长的政府办领导担任召集人，召集落实房地产市场平稳健康发展城市主体责任制工作领导小组成员单位，会商工作中出现的新情况、新问题，提出具体应对措施办法，促进房地产市场平稳健康发展。

  (三)金融保障措施。金融、人民银行等部门要认真研究房地产金融政策，依法依规支持房地产开发建设，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产在生产过程的顺利推进。