[克而瑞]美的置业：持续稳健增长，“两翼”产业赋能主业

  导读：       

  销售排名持续上升，融资成本优势进一步显现。

  【销售增速高于同规模房企】2020年上半年美的置业实现全口径销售金额482亿元，同比增长2.12%，相较上半年TOP30房企同比-1.3%的增速，表现优于同规模房企。上半年销售增长依旧稳健，销售排名由2019年末34名上升至29名，进入TOP30房企行列。

  【持续深耕长三角区域，不断提升城市能级】2020年上半年美的置业新增土储建面506万平方米，聚焦在15城拿地，新增24个地块。新进入强三线城市洛阳和温州，持续深耕长三角区域，新增土储建面占比40%。不断提升其布局的城市能级，2020年上半年苏州等二线城市拿地，二线城市土储建面达36%，较19年全年上升9个百分点。

  【营收大幅增长，利润率保持较好水平】2020年上半年美的置业实现营业收入209.36亿元，同比增长47.49%。毛利润55.24亿元，较去年同期增长8.45%。归母净利润20.24亿元，核心净利润23.57亿元。毛利率26.4%，维持在中等水平。目前有两条产品线表现亮眼，产品线逐渐形成，未来凭借产品做高溢价或可提振毛利率水平。

  【净负债率持续下降，融资成本优势明显】美的置业持有现金260亿元，现金短债比2.26，长短债务比3.88。债务结构健康，具有较好的抗风险能力。净负债率下降9.6个百分点至86.8%，整体的杠杆水平进一步下降。融资成本方面，加权平均融资成本较去年年末下降0.4个百分点至5.52%，融资成本优势进一步提升。2020年获得联合信用评级有限公司评定公司主体信用评级AAA，展望稳定。

  【产业赋能主业，提升综合竞争力】智能产业化方面，智慧社区迭代至4.1版，首个AI智慧社区落地。截至2020年6月30日，智慧家居累计交付约4万套。建筑工业化方面，装配式建筑已经进入落地投产阶段，继2019年投产后，徐州、邯郸工厂实现量产，上半年完成签约额2.09亿元。

  1销售

  销售规模稳健增长

  深耕区域优势凸显

  千亿之后销售规模仍稳健增长。2020年上半年美的置业实现全口径销售金额482亿元，同比增长2.12%，相较上半年TOP30房企同比-1.3%的增速，表现优于同规模房企。上半年已售建面为437.9万平方米，签约均价11008元/平方米，同比上涨5.6%。一方面得益于布局城市能级的提升，另一方面则是美的置业产品力带来的品牌溢价。上半年销售增长依旧稳健，销售排名由2019年末34名上升至29名，进入TOP30房企行列。

  区位选择具有前瞻性，长三角业绩增长强劲。美的置业早在在2010年左右走出珠三角，开始全国化布局，进入长三角区域，已设立沪苏区域，浙江区域和安徽区域三个区域公司。目前长三角区域是美的置业销售业绩最重要的增长来源，今年上半年，美的置业在长三角区域实现合约销售金额224.1亿元，同比增长37.2%。

  聚焦深耕城市，持续释放红利。美的置业持续深耕现有核心城市，扩大市场占有率和品牌影响力。根据CRIC城市销售排行榜，美的置业在其大本营佛山的销售排名位列前十，颇具影响力。另外2017年新进入的城市常州，美的置业在该城销售排名第四，显示出其聚焦城市深耕战略颇具成效。值得一提的是，今年上半年在其深耕10年的邯郸、徐州等城市销售业绩向好，在城市销售排行榜分别位列第一和第二，持续保持优势地位。

  2投资

  拿地策略聚焦审慎

  城市能级稳步提升

  持续深耕长三角区域，不断提升城市能级。2020年上半年美的置业新增土储建面506万平方米，聚焦在15城拿地，新增24个地块。新进入强三线城市洛阳和温州，持续深耕长三角区域，新增土储建面占比40%。此外美的置业近年来不断提升其布局的城市能级，2020年上半年苏州等二线城市拿地，二线城市土储建面达36%，较19年全年上升9个百分点。新增三四线城市土储建面虽然占比较高，但超半数集中在温州、无锡等长三角强三线城市，且11座三四线城市中有7城进入2020年投资前景排行TOP50。美的置业秉持扎实深耕、审慎拿地的策略，新增土储投资前景向好。

  3土储

  消化周期4-5年

  持续加码城市更新

  总土储充足，城市更新项目陆续释放。截至2020年上半年末，美的置业总土地储备建面达6133万平方米，权益建面4355万平方米，权益占比71%。土储规模领先行业多家同规模房企。覆盖全国15个省、2个只显示的54个城市。按照企业当前的销售规模来看，美的置业的土地消化周期在4-5年，充足的土储规模为美的置业未来发展提供有力支持。同时美的置业也积极扩展城市更新领域，可逐步转化为土储的建面为402万平方米，已有4个城市更新项目133万平方米转化为土储，预计到2020年底前有72万平方米可转化为土储，为公司提供优质有竞争力的土储资源。

  4营利

  营收大幅增长利润率有望重新提振2020年上半年美的置业实现营业收入209.36亿元，同比增长47.49%。主要是收益与结算销售面积的增长。毛利润55.24亿元，较去年同期增长8.45%。归母净利润20.24亿元，核心净利润23.57亿元。根据美的置业中期业绩发布会披露，已售未结转金额1038亿元，超过19年营业收入的两倍，一定程度上保障2020年的营收持续增长。毛利率26.4%，维持在中等水平。同比下降9.5个百分点，主要是由于美的置业随着拿地能级的提升，土地成本走高所致。不过美的置业有两条产品线表现亮眼，“云筑系”代表美的世茂·云筑，上半年成交金额在常州市排名11；另有“未来系”代表作长沙美的麓府。这两个项目分别入围上半年十大高性价比产品第7和第8名。美的置业产品线逐渐形成，未来凭借产品高溢价或可重新提振毛利率水平。

       5偿债

  净负债率持续下降

  融资成本优势明显

  债务结构健康风险较小。美的置业持有现金260亿元。短期有息负债11.08亿元，较去年末上升26%，长期有息负债446.05亿元，较2019年年末下降2%。现金短债比2.26，长短债务比3.88。债务结构健康，具有较好的抗风险能力。

  报告期内美的置业的加权平均融资成本较去年年末下降0.4个百分点至5.52%，融资成本优势进一步提升。美的置业不断扩宽融资渠道，2020年美的置业发行公司债利率都在4.5%一下，其中8月发行的第四期品种二4年期公司债票面利率3.98%，创下今年公司债利率新低，可以预见企业未来将持续整体融资成本优势。由于整体运营情况良好，继2019年美的置业集团有限公司获得中诚信证券评估有限公司AAA的主体信用评级后，2020年获得联合信用评级有限公司评定公司主体信用评级AAA，展望稳定。公司持续降杠杆。净负债率下降9.6个百分点至86.8%。虽然近年来美的置业规模扩张速度较快，但企业也不忘优化债务结构，整体的杠杆水平进一步下降。

  6多元化

      产业赋能主业提升综合竞争力

  强化落地，夯实两翼赋能。围绕房地产开发及服务主业，通过建筑工业化和智能产业化这“两翼”打通地产上下游产业链，其装配式建筑工厂及智慧家居的研发也为其未来持续发展提供有利支撑。

  智能产业化方面，智慧社区迭代至4.1版，首个AI智慧社区落地。美的置业持续打造“5M智慧健康”的产品力内核，联合阿里云计算有限公司落地首个AI智慧社区，智慧家居标准在2019年4.0版基础上迭代至4.1版。截至2020年6月30日，智慧家居累计交付约4万套。

  建筑工业化方面，美的置业主体结构装配内部赋能，内装业务市场拓展。主要布局装配式建筑和整体卫浴两大市场，以期实现从外装装配式到装配式内外装一体化。装配式建筑已经进入落地投产阶段，继2019年投产后，徐州、邯郸工厂实现量产，上半年完成签约额2.09亿元。持续提高交付能力，通过产业联盟协同扩大产能。

  物业管理服务营收大幅上升。今年7月，“美的物业”更名“铂美物业”，定位不仅仅是开发商附属，更是要做成一个第三方服务企业。聚焦业主服务，合约管理物业建筑面积进一步上升，上半年物业管理服务收入3.46亿元，较2019年同期上升61.5%。