[克而瑞]德信中国:积极拓储提升能级,业绩增速超百强平均

沈晓玲 齐瑞琳2020-08-31 15:45:31

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-08-31
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  导读:       

  销售业绩领先平均水平,上半年拿地销售比0.84,营收规模提升。

  【销售增速领先百强房企平均水平】2020年上半年,德信中国实现全口径销售金额257.1亿元,同比增长17.8%,大幅领先上半年百强房企平均-2.7%的销售业绩增速。合约销售面积122万平方米,合约销售均价21161元/平方米,同比上升21.1%。上半年综合去化率83%,销售回款率达91%,目前来看,完成年初设定增长目标20%-30%的压力不大。

  【持续积极拓储,深耕长三角区域】2020年德信中国仍然大幅扩张土地投资,上半年新增土储投资总额215亿元,同比增长37.5%,新增土储建面133万方。拿地销售比0.84,较去年同期进一步上升。布局上,长三角区域新增拿地金额占比达85%,中西部为15%。城市能级方面,上半年拿地主要位于二线城市,拿地金额占比61%。虽然企业整体的拿地力度大,但是拿地权益占比47%,仍处于较低水平。

  【盈利规模上涨,盈利指标处于合理水平】2020年上半年德信实现营业收入76.49亿元,同比大幅增长117.45%,其中物业开发的收入为75.83亿元,同比增长约118.3%,占集团总收入的99.1%。毛利润19.62亿元,同比上涨61.4%。毛利率25.65%,较上年同期下降了8.91个百分点。净利率17.56%,下降18.9个百分点。归母净利率9.15%,较上年下滑19.2个百分点,主要由于归母净利润占比进一步下降,只占总利润的52.1%,这与德信并表的项目权益占比低有较大关系。

  【债务结构进一步改善,财务水平稳健】在负债控制方面,截至2020年上半年末,德信中国持有现金13.94亿元,同比大幅增长75.42%,现金短债比提升至2.22,长短债比2.12,较去年进一步优化,债务结构持续改善。净负债率为76.3%,维持在安全线水平内。上半年企业公告平均融资成本为8.92%,融资成本有提升空间。

  1销售

  上半年业绩增速领先平均水平

  销售业绩增速17.8%,大幅领先TOP100房企平均水平。2020年上半年,德信中国实现全口径销售金额257.1亿元,同比增长17.8%,大幅领先上半年百强房企平均-2.7%的销售业绩增速。合约销售面积122万平方米,合约销售均价21161元/平方米,同比上升21.1%。企业销售均价的提升一方面由于企业持续升级城市能级,另一方面则是由于其迭代升级产品系列,目前已经形成“三大产品线,六大产品系”的产品线框架,包括“尊享”云庄系,“悦享”臻悦系、大院系、泊林系、海派系,“悦居”梦想系。累计1-6月全口径销售金额在CRIC销售排行榜位列57名,较2019年全年排名上升12位。上半年综合去化率83%,销售回款率达91%,目前来看,完成年初设定增长目标20%-30%的压力不大。

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  2投资

  持续积极拓储

  深耕长三角城市群

  上半年拿地销售比0.84,仍保持较高投资力度。2020年德信中国仍然大幅扩张土地投资,上半年新增土储投资总额215亿元,同比增长37.5%,新增土储建面133万方。拿地销售比0.84,较去年同期进一步上升。2020年上半年新增土地成本7502元/平方米,较2019年全年新增土地成本上升20.6%,主要由于德信上半年高溢价拿地,且布局较多集中于二线城市,不过相比目前21161元/平方米的销售均价,在进一步强化产品线和产品系的情况下,仍能够保持充足的利润空间。

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  新增拿地金额权益占比47%。虽然企业整体的拿地力度大,但是拿地权益占比仍然较低。根据企业中报披露,2020年上半年企业新增土储金额的权益占比为47%,虽然较2019年的38%有较高提升,但是仍不及5成处于行业较低水平。另外新增合作项目的拿地数目占比达95%,20个新增项目中仅1个为全资。虽然合作开发能够帮助企业规模实现迅速扩张,但是长远来看,这种大量合作的模式对企业操盘、营销等能力提升作用有限,行业竞争持续加剧的环境之下企业内功得不到修炼,仍需适当调整权益比例。 

  持续深耕长三角区域。布局上,长三角区域新增拿地金额占比达85%,中西部为15%。2020年上半年德信继续在已进入的城市深耕,持续深化投资如杭州、宁波和温州等长三角城市,以及武汉、成都这类主要枢纽核心城市。上半年还收购美国新泽西州项目部分权益,拓展境外项目。城市能级方面,上半年拿地主要位于二线城市,拿地金额占比61%。三四线城市拿地金额39%,主要布局在温州及徐州这类前景较好的长三角城市。

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 3土地储备

  消化周期两到三年

  持续提升土储能级

  土地储备充足,持续提升土储城市能级。截至2020年上半年德信共拥有总土地储备1570.5万平方米,较2019年年末增长17%。按照目前企业的开发节奏,能够满足企业2-3年的发展需要。随着德信中国对一二线城市投资力度持续加大,总土储的城市能级较2019年末有进一步提升,一二线城市的土储占比持续扩大,一线城市布局包括上海和广州两城,二线城市占比过半,较上年末上升3个百分点至50.1%,其中杭州占比达31.7%,为企业深耕城市,三四线城市占比降至47.7%,以温州、湖州等长三角城市为主。区域布局方面,企业持续深耕长三角城市群,2020年上半年长三角区域占比84%,中西部占比14%,另外2%布局为珠三角广州、佛山两城。

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  4盈利表现

  营收规模上涨

  盈利指标处于合理空间

  上半年集团营收大幅上涨。2020年上半年德信实现营业收入76.49亿元,同比大幅增长117.45%,营收增长主要由于期内物业销售的总建面增加使得确认收入的销售金额大幅增加。具体而言,物业开发的收入为75.83亿元,同比增长约118.3%,占集团总收入的99.1%。另外上半年德信的商业物业租金收入同比增长87.7%至0.5亿元,增速较快。但由于其他业务的规模都比较小,对企业的营收增长贡献不明显。 

  毛利润同比上升61.4%;净利率17.56%,仍处于较好水平。2020年上半年德信中国实现毛利润19.62亿元,同比上涨61.4%。毛利率25.65%,较上年同期下降了8.91个百分点。企业期内毛利润大幅上升但毛利率反降,德信解释由于2019年结转的项目主要是2016和2017年拿的地,相对利润率高;另一方面则是由于2020年上半年结转项目周期较长所致。期内净利润13.43亿元,同比上涨4.6%;净利率17.56%,下降18.9个百分点。归母净利率9.15%,较上年下滑19.2个百分点,主要由于归母净利润占比进一步下降,只占总利润的52.1%,这与德信并表的项目权益占比低有较大关系。

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       5偿债

       表现持续优化债务结构各项指标较为稳健债务结构进一步改善,现金短债比2.22,长短债比2.12。截至2020年上半年末,德信中国持有现金13.94亿元,同比大幅增长75.42%,现金短债比提升至2.22,现金覆盖短债,短期内无偿债风险。长短债比2.12,较去年同期提升0.07。债务结构持续改善,一年内到期有息债占比39.9%,1-2年到期债务占比34.4%,2-5年到期债务占比22.4%,5年以上到期债务占比3.3%。

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  净负债率76.3%,财务水平稳健。近年来德信中国降负债效果明显,尤其是上市之后,其净负债率水平得到了进一步优化。虽然2020年上半年,企业仍持续拓张投资规模,但仍然维持了较为稳健的债务水平。根据企业公告数据,截至2020年上半年末,德信的净负债率为76.3%,较年初上涨7.6个百分点,维持在安全线水平内。融资成本方面,德信中国2020年上半年企业公告平均融资成本为8.92%,相比于2019年的8.4%略有提高,变化基本不大,但是相对于行业平均而言还是偏高,企业的融资能力可以继续增强。

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