[克而瑞]大发地产:债务结构稳健,持续提升高效运营能力

朱一鸣 汪慧2020-09-01 14:04:31

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-09-01
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  导读:       

  业绩增速和目标完成率在行业领先,债务结构持续优化。

  【业绩增速和目标完成率在行业领先】截至2020年6月30日,大发累计实现合同销售额112.08亿元、合同销售面积80.08万平方米,分别同比增长57.6%、35.9%,销售额目标完成率达46%。业绩增速和目标完成率都位于行业前列,表现出良好的成长性。下半年可售货源约318亿元,为完成全年目标提供保障。

  【持续深耕长三角地区,土地储备覆盖82个项目】土地投资方面,上半年主要在长三角和成渝城市有补仓,总计新增16块地,建筑面积达185.6万平方米。截至上半年末,大发土地储备覆盖82个项目,建筑面积达650万平方米,其中长三角区域建面占比78.9%;平均土地成本4890元/平方米。

  【营收与利润阶段性受疫情影响】报告期内,由于受疫情影响导致个别项目无法正常交付,大发总营收34.7亿元,实现毛利润7亿元、净利润1.75亿元,毛利率为20.1%,净利率为5%。目前大发已在全力加快项目建设,保证交付进度,随着结转收入恢复,利润也将增长。

  【债务结构持续优化,净负债率降至71.7%】自上市以来大发融资渠道拓展,并成功发行境外债,今年于1月、7月共发行了两笔美元票据,总计3.5亿美元。截至2020年6月30日,大发总有息债务规模达109.6元,其中一年内到期债务占比44.4%,较2019年末提升7.9个百分点;现金短债比为1.2,短债偿债压力基本可覆盖;净负债率为71.7%,低于2019年末77.8%,债务结构持续优化。

  【持续优化大运营管控体系,全面升级调整组织架构】2020是大发地产运营管理转型年,大发进一步夯实运营管理“6611”项目运营管控体系(即6个关键会议、6大停止点、1套全景计划管理体系、1套全周期风险管控体系),确保过程管控,进一步提升运营效率,保证经营业绩落地。同时,全面升级调整组织架构,将原本的8大地区公司精简合并为6个区域公司,并设立“总部-区域-项目”2.5级扁平化管治架构,提高组织效能,实现标准化管理,优化团队配置。

  1销售

  业绩增速和目标完成率在行业领先

  截至2020年6月30日,大发累计实现合同销售额112.08亿元、合同销售面积80.08万平方米,分别同比增长57.6%、35.9%;销售均价为13996元/平方米。若按全年目标销售额增长15%计算,上半年目标完成率达46%。其中超过7成销售额来自二季度,主要得益于疫情稳定,企业加快供货,销售大幅回升。整体来说,上半年大发销售业绩逆势大增,业绩增速和目标完成率都位于行业前列,表现出了良好成长性。

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  从业绩分布结构来看,长三角区域仍是业绩主要来源,合约销售面积同比增长10.3%至61.8万平方米,总计实现合同销售额96.4亿元,占比86%,其中温州、宁波、杭州是重点贡献城市。长三角区域以外销售额贡献率走高至14%,其中中西部城市业绩占比6.8%,业绩分布结构明显优化,投资布局成效有所体现。

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  下半年,大发计划总可售货值约318亿元,为业绩持续增长提供了充足货源保障,且主要位于长三角深耕区域,集中在温州、苏州、宁波、南京、无锡、成都等新一线和二线城市,市场预期看好,乐观预计可以顺利完成目标。

  2投资

  持续深耕长三角地区

  土地储备覆盖82个项目

  土地投资方面,大发进一步明确“1+5+X”布局体系,即在深耕长三角地区核心区域的同时,布局国家黄金城市群,并战略性地持续关注其他具高发展潜力的重点城市。

  上半年主要在长三角和成渝城市有补仓,总计新增16块地,建筑面积达185.6万平方米,权益地价51.62亿元,并通过合作开发、土地收购进行成本与投资管控。

  截至上半年末,大发土地储备覆盖82个项目,建筑面积达650万平方米,其中长三角区域建面占比78.9%;平均土地成本4890元/平方米,高于2019年平均地价4460元/平方米。

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  3盈利

  营收与利润指标阶段性受疫情影响

  上半年,大发总营收34.7亿元,报告期内,实现毛利润7亿元、净利润1.75亿元,毛利率为20.1%、净利率为5%,2020中期派息每股人民币0.034元,持续兑现股东回报。因为上半年受疫情影响,施工进度延缓,一定程度上耽误了交付进度。

  目前大发已在全力加快项目建设,保证交付进度,今年全年营收预期增长20%,同时随着结转收入恢复,利润也将增长,利润率将保持历年平均水平。

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  4偿债

  债务结构持续优化

  净负债率降至71.7%

  融资方面,自上市以来大发融资渠道拓展,并成功发行境外债,今年于1月、7月共发行了两笔美元票据,总计3.5亿美元。此外,大发还与60多家大中型银行及金融机构保持良好的关系。

  截至6月30日,大发总有息债务规模达109.6元;持有现金57.9亿元,现金短债比为1.2,短债偿债压力基本可覆盖;净负债率为71.7%,低于2019年末77.8%,债务结构持续优化。当前,现金和杠杆是大发两大抓点,未来要继续加强财务管理,促进高质量的均衡增长。

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  5战略

  持续优化大运营管控体系

  全面升级调整组织架构

  2020是大发地产运营管理转型年,大发地产继续坚持“两高两有”(高效率、高品质、有利润、有贡献)四项基本原则,坚守运营模型,进一步夯实运营管理“6611”项目运营管控体系(即6个关键会议、6大停止点、1套全景计划管理体系、1套全周期风险管控体系),确保过程管控,进一步提升运营效率,保证经营业绩落地。下半年继续围绕冲指标、保供货、保现金流、提利润、保竣备、保交付六大维度进行加速发展。

  同时,大发还全面升级调整组织架构,对组织架构进行了大重组,完成了区域的合并与升级,将原本的8大地区公司精简合并为6个区域公司,即环沪区域公司、华中区域公司、浙南区域公司,江苏区域公司、浙北区域公司以及西部区域公司。设立“总部-区域-项目”2.5级扁平化管治架构,提高组织效能,实现标准化管理,优化团队配置。

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