[克而瑞]大发地产：债务结构稳健，持续提升高效运营能力

  导读：       

  业绩增速和目标完成率在行业领先，债务结构持续优化。

  【业绩增速和目标完成率在行业领先】截至2020年6月30日，大发累计实现合同销售额112.08亿元、合同销售面积80.08万平方米，分别同比增长57.6%、35.9%，销售额目标完成率达46%。业绩增速和目标完成率都位于行业前列，表现出良好的成长性。下半年可售货源约318亿元，为完成全年目标提供保障。

  【持续深耕长三角地区，土地储备覆盖82个项目】土地投资方面，上半年主要在长三角和成渝城市有补仓，总计新增16块地，建筑面积达185.6万平方米。截至上半年末，大发土地储备覆盖82个项目，建筑面积达650万平方米，其中长三角区域建面占比78.9%；平均土地成本4890元/平方米。

  【营收与利润阶段性受疫情影响】报告期内，由于受疫情影响导致个别项目无法正常交付，大发总营收34.7亿元，实现毛利润7亿元、净利润1.75亿元，毛利率为20.1%，净利率为5%。目前大发已在全力加快项目建设，保证交付进度，随着结转收入恢复，利润也将增长。

  【债务结构持续优化，净负债率降至71.7%】自上市以来大发融资渠道拓展，并成功发行境外债，今年于1月、7月共发行了两笔美元票据，总计3.5亿美元。截至2020年6月30日，大发总有息债务规模达109.6元，其中一年内到期债务占比44.4%，较2019年末提升7.9个百分点；现金短债比为1.2，短债偿债压力基本可覆盖；净负债率为71.7%，低于2019年末77.8%，债务结构持续优化。

  【持续优化大运营管控体系，全面升级调整组织架构】2020是大发地产运营管理转型年，大发进一步夯实运营管理“6611”项目运营管控体系（即6个关键会议、6大停止点、1套全景计划管理体系、1套全周期风险管控体系），确保过程管控，进一步提升运营效率，保证经营业绩落地。同时，全面升级调整组织架构，将原本的8大地区公司精简合并为6个区域公司，并设立“总部-区域-项目”2.5级扁平化管治架构，提高组织效能，实现标准化管理，优化团队配置。

  1销售

  业绩增速和目标完成率在行业领先

  截至2020年6月30日，大发累计实现合同销售额112.08亿元、合同销售面积80.08万平方米，分别同比增长57.6%、35.9%；销售均价为13996元/平方米。若按全年目标销售额增长15%计算，上半年目标完成率达46%。其中超过7成销售额来自二季度，主要得益于疫情稳定，企业加快供货，销售大幅回升。整体来说，上半年大发销售业绩逆势大增，业绩增速和目标完成率都位于行业前列，表现出了良好成长性。

  从业绩分布结构来看，长三角区域仍是业绩主要来源，合约销售面积同比增长10.3%至61.8万平方米，总计实现合同销售额96.4亿元，占比86%，其中温州、宁波、杭州是重点贡献城市。长三角区域以外销售额贡献率走高至14%，其中中西部城市业绩占比6.8%，业绩分布结构明显优化，投资布局成效有所体现。

  下半年，大发计划总可售货值约318亿元，为业绩持续增长提供了充足货源保障，且主要位于长三角深耕区域，集中在温州、苏州、宁波、南京、无锡、成都等新一线和二线城市，市场预期看好，乐观预计可以顺利完成目标。

  2投资

  持续深耕长三角地区

  土地储备覆盖82个项目

  土地投资方面，大发进一步明确“1+5+X”布局体系，即在深耕长三角地区核心区域的同时，布局国家黄金城市群，并战略性地持续关注其他具高发展潜力的重点城市。

  上半年主要在长三角和成渝城市有补仓，总计新增16块地，建筑面积达185.6万平方米，权益地价51.62亿元，并通过合作开发、土地收购进行成本与投资管控。

  截至上半年末，大发土地储备覆盖82个项目，建筑面积达650万平方米，其中长三角区域建面占比78.9%；平均土地成本4890元/平方米，高于2019年平均地价4460元/平方米。

  3盈利

  营收与利润指标阶段性受疫情影响

  上半年，大发总营收34.7亿元，报告期内，实现毛利润7亿元、净利润1.75亿元，毛利率为20.1%、净利率为5%，2020中期派息每股人民币0.034元，持续兑现股东回报。因为上半年受疫情影响，施工进度延缓，一定程度上耽误了交付进度。

  目前大发已在全力加快项目建设，保证交付进度，今年全年营收预期增长20%，同时随着结转收入恢复，利润也将增长，利润率将保持历年平均水平。

  4偿债

  债务结构持续优化

  净负债率降至71.7%

  融资方面，自上市以来大发融资渠道拓展，并成功发行境外债，今年于1月、7月共发行了两笔美元票据，总计3.5亿美元。此外，大发还与60多家大中型银行及金融机构保持良好的关系。

  截至6月30日，大发总有息债务规模达109.6元；持有现金57.9亿元，现金短债比为1.2，短债偿债压力基本可覆盖；净负债率为71.7%，低于2019年末77.8%，债务结构持续优化。当前，现金和杠杆是大发两大抓点，未来要继续加强财务管理，促进高质量的均衡增长。

  5战略

  持续优化大运营管控体系

  全面升级调整组织架构

  2020是大发地产运营管理转型年，大发地产继续坚持“两高两有”（高效率、高品质、有利润、有贡献）四项基本原则，坚守运营模型，进一步夯实运营管理“6611”项目运营管控体系（即6个关键会议、6大停止点、1套全景计划管理体系、1套全周期风险管控体系），确保过程管控，进一步提升运营效率，保证经营业绩落地。下半年继续围绕冲指标、保供货、保现金流、提利润、保竣备、保交付六大维度进行加速发展。

  同时，大发还全面升级调整组织架构，对组织架构进行了大重组，完成了区域的合并与升级，将原本的8大地区公司精简合并为6个区域公司，即环沪区域公司、华中区域公司、浙南区域公司，江苏区域公司、浙北区域公司以及西部区域公司。设立“总部-区域-项目”2.5级扁平化管治架构，提高组织效能，实现标准化管理，优化团队配置。