[克而瑞]绿地控股:投资趋谨慎,“贸易港模式”带来新契机

朱一鸣 李丹2020-09-02 14:52:19

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-09-02
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  导读:      

  贸易港加速全国化布局,有望发展成为绿地新的增长点。

  【销售业绩同比下滑,销售回款质量提升】2020年上半年,绿地实现合同销售金额1330.29亿元,合同销售面积1031.2万平方米,在疫情影响下,销售金额和销售面积分别较去年同期下降20.7%和30.7%。上半年销售回款1257亿元,回款率达95%,同比上升16个百分点,回款质量提升明显。绿地管理层表示有信心保持年初的销售目标不变,即在2019年的基础上稳中有增。

  【围绕重点产业项目,二线城市投资比重进一步加码】上半年,绿地围绕重点地区,聚焦产业协同,战略性拓展了一批贸易港、医疗产业园等重点发展项目,累计新获取项目59个,新增土地投资金额448亿元,同比下降19.4%;新增土地建筑面积1465万平方米,形成可售货值约1600亿元。上半年绿地聚焦重点省会城市及其周边溢出地区,二线城市投资比重显著提升,相较于2019年全年,二线城市投资金额占比由34.9%提升至65%。

  【盈利指标受疫情影响二季度逐步改善,降杠杆压力尚存】2020年上半年,绿地控股实现营业收入2098亿元,同比增长4.2%。上半年实现营业净利润108亿元,同比下降4.7%。毛利率和净利率分别同比下降1.6和8.5个百分点至14.9%和5.1%,低于同等规模房企平均水平。截至2020年上半年末,绿地实现经营性现金流量净额41亿元,较一季度由负转正;持有现金872.5亿元,与期初基本持平。上半年末绿地净负债率179.5%,较期初增加23.6个百分点,处于行业相对高位。现金短债比0.72,长短债务比1.73,短期偿债承压,总体债务结构稳健。

  【双主业持续强化,贸易港加速全国化布局】2020年上半年,绿地在“地产+基建”两大主业持续强化发展的同时,消费、金融、康养等综合产业也在疫情下危中寻机,为中长期的多元产业协同发展注入动力。其中,商贸产业上半年进展突出,贸易港的全国化延伸布局加速落地,基于产业协同优势,“绿地贸易港模式”形成,有望发展成为绿地新的增长点。

  1销售

  疫情影响下销售业绩同比下滑

  但销售质量持续提升

  2020年上半年,绿地实现合同销售金额1330.29亿元,合同销售面积1031.2万平方米,其中住宅占比约81%,商办占比约19%。在疫情影响下,销售金额和销售面积分别较去年同期下降20.7%和30.7%。得益于加码一、二线城市的战略转向,销售均价12900元/平方米,同比增长14.4%。

  尽管受疫情影响销售业绩有所下滑,但绿地持续注重销售质量。上半年销售回款1257亿元,回款率达95%,同比上升16个百分点,回款质量提升明显,其中住宅产品销售金额占比超7成,回款率达106%。此外,面对突发疫情绿地积极实施分类管控法,提升重点项目复工复产效率。上半年累计新开工面积1633万平方米,同比下降38.1%;新增供应956万平方米,竣工备案面积602万平方米,合同交付903万平方米,同比增长29.4%,为业绩达成提供支撑。

  绿地管理层表示,随着下半年政策利好的释放以及市场的改善,有信心对冲上半年疫情影响,保持年初的销售目标不变,即在2019年的基础上稳中有增。

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  2投资

  拿地积极谨慎

  二线城市投资进一步加码

  2020年上半年,受疫情影响绿地投资力度有所减缓,但仍抓住政策窗口期,围绕重点地区,聚焦产业协同,战略性拓展了一批贸易港、医疗产业园等重点发展项目。上半年绿地累计新获取项目59个,新增土地投资金额448亿元,同比下降19.4%;新增土地建筑面积1465万平方米,住宅项目占比约73%,形成可售货值约1600亿元。其中,权益新增土地金额366亿元,权益新增土地建筑面积1247万平方米。整体来看,上半年绿地拿地呈积极谨慎的节奏。

  截至上半年末,绿地房地产项目遍及全国30个省,150余座城市。在建项目建筑面积14488.4万平方米,同比增长24.1%;拟建项目规划计容建筑面积4603万平方米,土地消化周期进一步拉长,需适当加快开发及去化节奏,注意库存压力。

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  从投资城市能级布局来看,上半年绿地聚焦重点省会城市及其周边溢出地区,二线城市投资比重显著提升。相较于2019年全年,二线城市投资金额占比由34.9%提升至65%,投资面积占比提升2.5个百分点至40.1%。一二线投资金额比重合计约67%,较去年全年上升7个百分点。基于此,新增土地成本同比增长21%至3055元/平方米,但对比销售均价依然利润空间可观。

  从投资区域分布来看,2020年上半年绿地于长三角和中西部的投资比重增加。其中,于长三角投资金额占比超过50%,较2019年全年进一步提升2.6个百分点,投资面积占比提升1.5个百分点至33.9%;于中西部的投资金额及面积占比分别较去年全年提升3.3和3.7个百分点。

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  3盈利

  营收增长4.2%

  二季度复苏下逐步对冲疫情影响

  2020年上半年,绿地控股实现营业收入2098亿元,同比增长4.2%。其中,房地产销售收入966.1亿元,同比增长7.24%,占总营收比重约43.5%;基建产业实现营收906.1亿元,同比下降15.9%,占总营收比重约40.8%。商品销售及相关产业则在战略驱动下实现营收249.8亿元,同比大幅增长198.3%,占总营收比重较上年末增长4.7个百分点至11.3%。

  上半年绿地控股的利润规模增速及利率指标均略有下行,主要由于受年初疫情影响,一季度业绩降幅较大,二季度随着全面复工复产,降幅逐步收窄。上半年实现营业净利润108亿元,同比下降4.7%;归母净利润80.2亿元,同比下降10.8%;毛利率和净利率分别同比下降1.6和8.5个百分点至14.9%和5.1%。其中,房地产业务营业成本增速超过营业收入增速,毛利率同比下降2.2个百分点至25.8%;基建产业毛利率同比上升0.98个百分点至4.84%。

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  4偿债

  净负债率较高

  短期偿债承压

  资金运营方面,上半年绿地现金流状况总体良好。截至2020年上半年末,绿地实现经营性现金流量净额41亿元,较一季度由负转正;持有现金872.5亿元,与期初基本持平;预收账款持续稳步提升至3934亿元,为未来业绩奠基。

  同时,绿地积极拓宽多元融资渠道,推进ABS、境外债券、公司债、疫情债等创新融资,加大融资力度。上半年获得主要贷款银行授信额度4150亿元,已使用额度1887亿元,未使用额度2263亿元,保障资金的平稳周转运营。

  债务结构方面,截至2020年6月末,绿地净负债率179.5%,较期初增加23.6个百分点,处于行业相对高位。整体融资成本5.66%,维持在行业低位。现金短债比0.72,较期初再度下滑,持有现金未能覆盖短期债务,短期偿债面临一定压力;长短债务比1.73,较期初增长14.4%,债务结构合理稳健。

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  5多元化

  加速贸易港全国化布局

  产业协同优势凸显

  2020年上半年,绿地在“地产+基建”两大主业持续强化发展的同时,消费、金融、康养等综合产业也在疫情下危中寻机,为中长期的多元产业协同发展注入动力。

  其中,基建产业上半年实现营业收入906.1亿元,同比下降15.9%。在逆势中抢抓机遇,上半年新签合同2673亿元,同比增长49%,先后承接了南京地铁9号线一期工程等一批重大项目,新增一大批10亿元以上项目。此外,大基建集团成功组建,围绕“市场、资金、并购、风控”充分发挥平台功能。

  商贸产业上半年进展突出,贸易港的全国化延伸布局加速落地,基于产业协同优势,“绿地贸易港模式”形成,有望发展成为绿地新的增长点。上半年,贸易港集团实现营业收入45亿元,同比增长52%。目前已在天津、西安、济南、哈尔滨、宁波、贵阳、成都、昆明、武汉、兰州等地落地贸易港项目10余个。国际贸易业务,实现营业收入27亿元,进口规模创历史新高;零售超市板块在北京、上海、郑州等6个城市新开门店7家,新签开业项目9个,线上业务规模快速放大,业务占比近25%。

  此外,金融产业上半年实现利润总额20亿元,同比增长26%。酒店旅游产业稳步提高酒店入住率,继续推进酒店轻资产管理输出,签约项目10个。健康产业投资建设医疗健康产业园,打造健康产业新商业模式。科创、能源、汽车、绿化等产业也均克服困难,积极推进,为实现多元产业协同发展赋能。

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