[克而瑞]房企距离千亿规模还差几座城?

沈晓玲 汪维文 查明仪 齐瑞琳2021-02-18 09:57:36来源:克而瑞

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  • 发布时间:2021-02-18
  • 报告类型:企业监测分析
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  行业资源逐步向千亿房企集中,与中小规模房企之间的差距也在逐步加大,冲击千亿是当下房企的核心诉求之一。

  2019年全国商品房销售面积仅实现0.1%的增长,行业见顶的信号开始显现,业内的竞争也在进一步加剧,各梯队房企发展出现分化,集中度持续升高,规模成为了房企最大的护城河。千亿房企在融资、拿地等资源的获取上优势更加明显,因此持续抢占市场份额,追逐千亿也成为房企的共同诉求。但粗犷的拿地扩张实现业绩增长的时代已成过去式,想要突破千亿,需要更加有针对性的城市布局策略。

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  竞争加剧千亿房企数量逆势增长

 1、行业探顶,企业间竞争加剧(略)

  2、阵容逐渐稳定,千亿房企地位难撼动

  行业排名发生跨梯队变动的企业数量及其对应的同比变动率可以反映各梯队阵容的稳定性,若同比变动率小说明企业相对上期更迭少,少有企业掉出阵营,同时少有企业能冲入该阵营,所以该梯队阵容就更稳定。

  各梯队名单逐步成型,三十强房企阵营最稳固。从时间来看,2015年至2019年,头部房企变动幅度不大,碧桂园、万科、恒大等7家房企已连续5年占据榜单TOP10。此外,以30强、40强、50强和100强划分的阵营,变动率也呈现了减小的趋势。对比2018年和2019年百强房企,仅有11家不同,相比2016年的变动减少了近半。各梯队房企名单逐步成型,也与市场逐步成熟的情况相符,预计随着市场进一步发展,行业结构将更加稳定。从梯队阵营来看,2019年TOP30房企阵营最为稳固,同比变动率仅为6.7%,即使内部竞争激烈、你追我赶,但对外形成了一道难以突破的天然屏障。同时,覆盖了2019年全部千亿房企的TOP40队伍排名同比变动率也不大,这从另一个角度说明了超千亿销售的房企能够较为安全地维持40强的行业地位。

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  3、规模仍是诉求,千亿房企增至35家(略)

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  深耕或拓展两大布局策略可助推千亿

  1、高增速冲击千亿,突破后适当休整

  10年间千亿房企增长至35家。从2010年万科达千亿以来,截止2019年末达到的千亿共有35家,其中2010-2017年实现千亿的房企有16家,而2018年和2019年这两年期间达到千亿的房企共有19家,近两年达千亿的房企数量飞速增长,虽说更多房企比之前更加注重发展质量,但对于接近千亿的房企来说,进入千亿行列仍为其重要目标之一。

  千亿前高速增长临门一脚,千亿后稳定持续增长。从企业实现千亿的增速来看,2017年及以前进入千亿行列的企业,在实现千亿前的复合增长率总体高于实现千亿后两年的复合增长率,16家房企在达千亿前两年的平均复合增长率达到43%,达千亿后两年的复合增长率为33%。其中2018年达到千亿的房企,其达千亿当年的同比增速也是都高于千亿后一年的增长率。另外2019年新增千亿企业的当年平均增长率为28%,高于TOP100的行业平均增长率6.5%。可以说,房企在冲刺千亿的前一两年普遍执行高速扩张的方式促规模,达到较高的规模后开始寻求更稳定的增长保持行业地位是一个趋势。

  龙头房企较早提高业绩增速,注重保持行业领先地位。虽然大部分企业是在达千亿前一两年甚至当年才开始发力,但万科、保利、中海、恒大和碧桂园,在达到千亿前提前3年已经开始提高业绩增速。另外也是龙头房企,绿地、恒大、华润、融创和世茂房地产这5家房企的千亿后两年的复合增长率仍高于前两年,这五家房企保持高速增长主要是由于其战略目标并非只是千亿,而是保持行业地位,或者进入行业前十的位置,因此多年保持高速增长。

  2、深耕或拓展,单城产能差近10亿/城/年

从房企的平均单城市产能来看,35家房企在达到千亿当年的平均的单城市产能为31.7亿元。我们可以发现,实现千亿房企的布局策略有显著的差异,可以简单总结为拓展型和深耕型,且两大布局策略的企业单城市产能存在近10亿/城/年的差距。当年平均产能高于40亿的12家房企划分为深耕型企业,如华夏幸福和滨江集团千亿当年的平均单城产能在百亿左右,两家企业的进驻城市分别只有10城和12城,为典型的深耕型企业。而平均单城市产能低于30亿元的23家房企可以定义为拓展型房企,恒大集团布局范围广,以量取胜,千亿当年的城市数量达到125家,平均单城产能为8亿元,为典型的拓展型企业。

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  3、深耕型企业基本可率先于2-3城破百亿

  深耕型城市多选择首先扎根起家地。平均单城产能超过40亿的房企,进驻城市数量较少,平均为26个城市,且在达到千亿当年平均有3个城市单城产能率先突破百亿。其中首开和华夏幸福凭借在1座城市的绝对领先,仅1城就贡献约8成业绩。首开起家北京,在北京率先突破百亿单城产能达到约800亿元;华夏幸福则凭借固安产业新城,在廊坊单城产能高达835.8亿元,一己之力带动了华夏幸福整体业绩腾飞。此类深耕企业先在本地扎根达到一定的规模之后,再慢慢对外扩展。

  一二线机会型城市更易单城产能破百亿助力房企销售进阶。市场容量大,从深耕型房企的城市共性来看,除去房企起家的城市,如龙湖起家重庆,华夏幸福起家廊坊,首开起家北京等,大多数单城破百亿的城市都为一二线城市,且房企单城业绩破百亿的研究表明,这市场容量整体较大,同时房企竞争较为温和的城市很有潜力,房企进驻后快速实现单城破百亿目标的机会较大。这类城市在市场容量方面表现突出,商品住宅成交量大,有较广的购房客群基础,同时近些年表现为人口流入和城镇化规模扩大,人口持续增带来持续的购房需求;另一方面房企竞争压力相对较小,市场开放程度更高,头部房企势力不是很强且未形成大型的本土势力,进驻风险较小。成都、上海、西安、杭州、重庆、青岛等均属于这一类城市。

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  3、深耕型企业基本可率先于2-3城破百亿

  深耕型城市多选择首先扎根起家地。平均单城产能超过40亿的房企,进驻城市数量较少,平均为26个城市,且在达到千亿当年平均有3个城市单城产能率先突破百亿。其中首开和华夏幸福凭借在1座城市的绝对领先,仅1城就贡献约8成业绩。首开起家北京,在北京率先突破百亿单城产能达到约800亿元;华夏幸福则凭借固安产业新城,在廊坊单城产能高达835.8亿元,一己之力带动了华夏幸福整体业绩腾飞。此类深耕企业先在本地扎根达到一定的规模之后,再慢慢对外扩展。

  一二线机会型城市更易单城产能破百亿助力房企销售进阶。市场容量大,从深耕型房企的城市共性来看,除去房企起家的城市,如龙湖起家重庆,华夏幸福起家廊坊,首开起家北京等,大多数单城破百亿的城市都为一二线城市,且房企单城业绩破百亿的研究表明,这市场容量整体较大,同时房企竞争较为温和的城市很有潜力,房企进驻后快速实现单城破百亿目标的机会较大。这类城市在市场容量方面表现突出,商品住宅成交量大,有较广的购房客群基础,同时近些年表现为人口流入和城镇化规模扩大,人口持续增带来持续的购房需求;另一方面房企竞争压力相对较小,市场开放程度更高,头部房企势力不是很强且未形成大型的本土势力,进驻风险较小。成都、上海、西安、杭州、重庆、青岛等均属于这一类城市。

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  布局逻辑各不同,合作最能扩大规模

  1、中国金茂:产品指导布局策略,股权合作平衡业绩与负债(略) 

  2、滨江集团:聚焦杭州深耕浙江,合作开发促规模增长

成长迅速,2019年破千亿。滨江集团2008年在深交所上市,在2015年实现销售额破200亿元。2014-2019年间保持高速增长,5年的复合增长率高达48%。至2019年,滨江集团实现合约销售金额1120.6亿元,同比增长31.8%,虽同比增速有所下滑,但仍高于行业平均水平。这也是滨江首次跨入千亿房企阵营,同时行业排名上升6位至第31名。由于破千亿当年房企销售仅来自于全国12座城市,平均单城产能达93亿,属于当之无愧的深耕型房企。

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  1)20余载聚焦杭州,打造千亿业绩

  千亿成就与杭州密不可分。滨江集团成立于1996年,发家于杭州,是一家老牌浙系房企。2007年以前,滨江一直在大本营杭州开展业务,早期打造了高端精装修标杆项目金色海岸、热带景观园林小区金色家园等优质项目,在当地立下了良好的口碑,定下了品牌基调,市区优质的土地资源也为后期大规模发展奠定了厚实的基础。上市之后,虽企业也在浙江省其他城市以及外省有所拓展,但就销售数据来看,2019年滨江合约销售破千亿,其中约60%都来自杭州,且据年报披露的主要项目明细,就有28个项目位于杭州,分布密度较大。另外,就2015年以来新增土储建面城市占比来看,杭州始终是企业的重仓之地,2016年一度高达76%,为企业在杭州的发展提供了充分的储备资源。显然,滨江的千亿成就与杭州密不可分,究其原因,部分得益于城市较为充盈的市场容量,也源于产品与当地市场有较高的契合度。

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  杭州作为核心二线城市,经济基本面出众,房地产市场前景长期看好。首先,购房人口需求有保障,从2013-2018年平均人口增量来看,数值达19.24万人每年,表现为人口净流入,在全国排前十;其次,居民购买力强,从2018年人均可支配收入来看,达6.1万元,仅次于北京、上海和苏州。购房人口数量和能力推高了商品住宅成交额,2014-2018年均约为2553亿元,位列全国第四。市场有潜力和发展空间只是搭建了稳固的平台,对滨江而言,产品也是致胜关键,集团建立了产品标准化体系,涵盖“A+、A、B+、B、C”五大产品类型,主打高端高品质项目,在细分领域形成错位竞争,迎合了市场需求。比如,上榜2019年单项目销售金额TOP100的澄品、杭州壹号院和上品的销售均价都在5万元/平方米左右,高于杭州均价,却取得了单年单盘销售超60亿元的成绩。

  2)灵活布局策略,谨慎拓展后仍选择深耕浙江

  2007年,绍兴金色家园落地,滨江正式踏出了异地发展的第一步,提出把发展重心放在以杭州为中心的长三角地区,实施以浙、沪、江为核心的全国战略,之后陆续在上虞、金华、衢州、平湖等附近省内城市布局。2015年才走出浙江省,进军上海,虽然企业在2016年年报中再表决心,提出“三点一面一拓展”战术,即重点布局杭州、上海、深圳、长三角富裕县,并拓展北京,但就新增土储来看,2017年和2018年只新拓展了深圳、南通和上饶三座省外城市。2019年则无省外拓展土储,再度回归浙江,就破千亿业绩贡献而言,浙江省占比高达94.2%,也说明省外单城30-40亿元的销售对业绩的支撑作用并不大。可见,滨江并没有拘泥于扩张以扩规模的模式,而是灵活调整自身战略,谨慎控制管理半径,选择继续在熟悉的区域做大做强。

  3)合作开发,撬动规模快速增长

  2017年滨江入驻温州,2019年就实现了单城销售额破百亿,贡献了约14%的业绩,助力企业破千亿。企业之所以在短时间内有这样的成绩,就是得益于合作开发策略,加速了规模扩张。从2019年温州在售项目来看,除早期独自拿地建成的万家花城外,其他项目的权益比例均不大于50%,珑悦、TOD国际新城和鹿城金茂府的权益甚至低于15%。温州虽是三四线城市,但2019年该城房地产市场较为火热,成交额达1625亿元,不输部分二线城市。比如,滨江参与的鹿城金茂府2018年12月开盘,次月便实现了76%的去化率,之后在2019年3月和6月又两度开盘,均实现了月销50-60套,做到了三开三捷,也使得滨江在温州的销售金额冲高。

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  整体来看,滨江实现千亿的布局路径有以下特点:一是在发家城市打造符合市场需求的优质产品,塑造品牌辨识度并立下良好口碑,稳打基础;二是准确预判城市前景,保持拿地节奏持续深耕,保证供货量以维持市占率;三是灵活调整策略,控制管理半径,在熟悉的优势区域有选择地适当外拓;四是在潜力大的新市场积极寻求合作机会,小股占比撬动大规模增长。

  3、中南置地:由近及远层层介入,以点带面逐步发散

  仅用了3年的时间,中南置地就完成了从2015年的229.0亿元到2018年1466.1亿元的销售跨越,成功跻身千亿房企,企业三年的复合增长率高达85.7%,接近一倍。同时中南置地行业排名也持续突破,从2015年的第42名成功上升至2018年的第18名,2019年则更进一步,全口径排名上升至第16位。

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  (1)长三角为主要粮仓,由近及远向全国扩张

  回顾中南置地高速增长之路可以发现,企业之所以能突破千亿,持续深耕长三角是核心的战略因素之一。2018年长三角地区销售占比达到了944.5亿元,贡献占比接近64.4%,而作为起家南通的地方性房企,持续深耕的本土市场南通一城就贡献了261.6亿元的销售额。致力拓宽全国化布局,升级城市能级也是关键的一步,通过对企业的进驻路线及节点研究我们发现中南置地的布局逻辑主要有两个:第一是以总部区域为核心由近及远逐步向外扩张,第二是优先向市场容量充足的二线城市寻求扩张。

  首先在2015年中南率先确立了由三四线进军一二线的全新布局策略,接连布局了北京、上海两大一线城市,但是北京仅一个规模较小的收并购项目,可以看出由于北京距离总部南通距离较远,企业的布局还是比较谨慎。在2016年中南置地迈出重要一步,将总部迁至上海,借助上海的金融便利开启了大刀阔斧的全国化之路。同年中南新进天津、武汉、杭州等热点二线城市,还尝试了入驻宁波,然而最终未能斩获标的地块而落空,这时企业的布局还是在围绕总部周边区域以及早有落子的北京,管理半径相对较小。2017年中南置地再度提出“走出长三角”策略,此时企业的布局范围更加开阔,从地图上可以看出,除了宁波之外,当年新进入的西安、郑州、成都、重庆、昆明以及深圳等热点一二线城市距离总部区域都有着一定的距离,至此企业全国化布局全面铺开,为突破千亿打下了基础。

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  (2)第一逻辑是距离,第二逻辑是容量

  除了距离之外,市场容量也是企业进驻的一个重要考量因素。以2016年企业选择布局的武汉、天津和杭州为例,在商品住宅成交面积上,武汉全国商品住宅成交面积仅次于重庆、成都,天津和杭州成交面积都位居全国前列;像成都、重庆以及长沙虽然市场容量都比较大,但相对企业的大本营距离也都比较远,所以在暂未进驻。商品住宅成交金额上,天津、杭州两市成交金额都突破了3000亿元,武汉也达到了2878亿之高,其他成交金额位次居前的上海、苏州等企业早已进驻。因此2016年企业的布局逻辑是距离大本营更近且市场容量充足的二线城市布局,在打通了上海、杭州等地之后中南开始辐射周边的嘉兴等三四线卫星城市。之后在2017年随着企业规模的扩张,全国化更进一步,距离不再成为限制企业布局的因素,中南进一步向市场容量广阔的成都、重庆等地进发。

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  (3)高溢价拿地打标杆,多样合作拓新城

  从中南的布局方式我们可以发现,企业布局时主要有两种手段,第一是强势进驻高溢价拿下优质热门地块打造标杆项目,第二是通过合作模式来拓土新城。

  企业高溢价拿热门地块模式的代表城市主要有杭州、武汉、成都、昆明,尤其是在2016年最为激进,新进武汉时一举拿下三幅土地全部触及最高熔断竞价,新进杭州首幅地块溢价率高达155%,第二块溢价率高达323%,之后17年新进昆明、成都等城市溢价率也都在50%以上。而从这些热门高价地块的项目可以发现,杭州科技城地块、昆明方旺片区地块以及成都的回天镇地块均用于打造了企业的标杆项目樾府。

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  合作拓土模式代表城市有宁波、西安、深圳、天津、郑州等,从其合作模式上来看,中南合作的方式非常多样:像企业新进宁波时是通过与德信合作斩获一块司法拍卖土地;新进西安、天津是通过收并购项目股权,之后在西安还通过与当地政府签约合作进一步扩大业务,涉及特色小镇、城市更新以及PPP项目合作等多种类型,通过大规模合作,进驻西安第二年中南销售额即突破百亿;而新进郑州则是通过与本土房企合作设立合资公司;新进深圳则是通过与地方性房企合作城市更新项目。另外值得一提的是,其实2016年中南曾尝试以拿下热门地块的门市进驻宁波,但是后来参拍的地块竞价十分激烈,成为当时的总价和单价双料地王,因此通过拿下热门地块的希望落空,最终选择了合作进军宁波。

  总体来讲,中南置地布局逻辑是首先打通一二线,然后逐步布局周边卫星城市,挖掘市场潜力。在实际操作方面,规模有限时缩小管理半径,优先考虑距离以及市场容量因素,随着规模的增长,布局范围再逐步向外围拓展,以市场容量为布局的核心因素。拿地时一方面积极参拍热门地块,同时关注多样化的合作机会,通过合作方式来降低新城的进驻门槛。

  4、美的置业:循高铁布局,区位选择有前瞻性(略)

  04

  千亿阵营持续扩容

       合理布局抢占席位

  1、千亿房企数量持续增加,7家房企20年有望冲击千亿

  从近年的行业发展趋势来看,目前国内房地产行业规模顶部正在逐步显现,行业增长的红利逐步弱化,企业规模已然是企业最稳固的护城河。行业资源逐步向千亿房企集中,与中小规模房企之间的差距也在逐步加大,冲击千亿是当下房企的核心诉求之一。

  根据CRIC《2020年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据,我们对新晋千亿房企做一个简单的预测。预测的依据主要有三个:第一是通过假设房企上下半年企业销售金额相同来判断全年可能冲击千亿的房企;第二是假设企业全年的业绩增速与上半年销售增速相同,来判断全年能否冲击千亿;第三是根据企业业绩会上披露的全年可售货值数据,按照60%的去化率推算企业全年业绩能否突破千亿。经过筛选我们判断2020年,龙光集团、新力地产、禹洲集团、中骏集团、卓越集团、建发房产、以及合景泰富均有希望在20年冲击千亿。

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  2、关注合作契机,打造标杆产品挖掘增量市场(略)

  3、机会型城市做深耕,三四线拓展看区位(略)

  4、千亿规模后,梯队内依然挑战重重(略)

 

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