[克而瑞]向管理要红利，上市房企有何举措？

  2020年房企业绩发布会上，对于组织管控、效能提升等方面重视程度较往年明显提高。尤其是在杠杆红利消失后，诸多上市房企在“提质增效”大背景下开始强调精细化的管理体系。整体来看，未来管理优化、组织调整将成为企业发展的常态，数字化精准运营则是目前重点突破方向。

  据CRIC统计的36家典型上市房企来看，在业绩发布会中提及企业管理和组织优化的分别有29家和16家，占比过半。企业管理中被提及次数最多的是数字化和大运营；而组织调整方面，精总部、强一线是2020年房企调整的主要趋势，且放权一线、优化人员结构等仍然是2021年的主要方向。

  此外，人才培养、动态运营、快周转等也是部分上市房企提及频次较高的词汇，整体而言，行业精细化管理的脚步正在加快。

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  房企迎来数字化变革浪潮

  招商、融创、世茂等规模房企率先发力

  在企业管理措施改革上，数字化建设2020年房企管理方式变革的重要方向。根据CIOC的数据显示，2020年六成TOP50房企的数字化投入较2019年增长显著，组织投入方面，90%的TOP50房企将信息部作为一级部分，且多数由副总裁挂帅。

  当前房企数字化建设才刚刚起步，数字化转型在在线化、数据化、智能化等梯度中交叉式发展。数字化实际上渗透入企业经营的每一个层面，一方面可以提升管理效率，另一方面有助于管理成本的降低。例如招商、融创、世茂等规模房企在数字化发展上力度较大。

  招商蛇口为了加快数字化高效落地，实现数字化赋能经营，成立了招商蛇口的城市科技公司（城科），且在业绩会上表示，未来企业在整个的产品的各个环节当中，从规划从发展，从设计到建设，都会融入到跟数字化有关方面的技术。

  融创也在疫情影响下，通过加速推进业务数字化建设，提升运营效率，具体措施包括建立线上采购平台、探索基于BIM+自动化+装配式的数字化建造体系、线上营销、线上客户服务等方面。

  世茂则是国内首家全面上线SAP的房企，开拓创新财务机器人，实现了对地区公司的现金流管控、动态考核月度签约回款等。在金融监管、融资监管加强的背景下，财务管理的重要性大幅度提升，世茂实行动态管理，有助于及时、精准地监控企业的财务情况，保证现金流安全。

  此外，绿城、合景泰富、时代中国等近10家房企也在数字化转型方面有所表示，即使暂时仅有部分流程（例如财务管理、设计等）实现数字化管理，也能够有效提升企业管理效率，且数字化管理的打通，不仅有助于房企提高管理效率，更能够帮助房企进行多元化的业务开发，寻找新的利润增长点。

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  强调精益运营、标准化运营

  以现金流和利润空间为核心提高运营效率

  随着行业规模临近天花板，金融杠杆不断被抑制，因此规模房企目前的运营模式正在从重规模转向重利润，而持续提升企业的盈利能力是长远发展的基础。

  在向管理要红利的大背景下，运营的重要性大大提升，对于房企而言运营不再是简单的定节点，而需要从更高的视角对项目整体进行把握。大运营的本质在于以项目为中心，强调经营效益。

  与以前房企各部门工作相对独立、互不清晰，难以避免地导致许多重复工作，以至于影响效率；而在大运营模式下，房企将项目“投——融——供——销——回”的五大阶段打通，整合管理，集团、区域、城市、项目环环相扣。

  从上市房企业绩发布会来看，部分房企对于运营的重视程度大大增强。

  德信中国表示，在运营起效层面，2020年通过大运营管理机制的落实，以现金流和利润为核心，加强纵向、横向的交叉协同，运营效率提升超预期。首创置业也实现了管理运营体系升级，启动以“3313”管理体系为核心的“磐石计划”，以产品标准化、大运营和业财一体化为抓手，全面提升管理效能。正荣也建立了三级贯通经营体检体系，实现供、销、回动态铺排上线。

  整体来看，数字化、线上化的管理方式是企业实现大运营的前提，二者相辅相成，因此对于要打造大运营体系的企业来说，在数字化方面也要有一定的推进。

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  组织调整、优化成常态

  提效之下更强调下沉管理

  在规模扩张放缓和数字化、大运营等管理举措的双向推进下，不少企业组织架构也发生了一定的变化，据CRIC对2020年房企组织架构变化盘点的情况来看，50强房企中有半数左右的房企进行了组织架构的调整，优化核心围绕精总部、资源整合与优化、权责下放等多个方面。

  从业绩会房企的表态来看，组织层面的优化集中在总部和区域以及新业务模式的设立。强调效率之下，多数房企将总部定位为“战略把握者”，打造总部生态系统的同时强调做精，相近职能部门进行合并，形成管控精、业务精的模式，同时强调放权至一线团队，提高团队的自主性、积极性和市场敏锐度。如融创、世茂、旭辉、中梁等规模房企对一线组织给予更高程度的授权。

  此外也有部分房企通过人员优化、扁平化、裂变等调整方式，提升企业的经营管理效率。整体来看，2020年是房企大幅调整组织架构、开始追求精益化管理的一年，且未来房企还将持续在组织、人才管理等方面求变。对于龙头房企而言，预计调整重心将更集中于集团总部和扩充新赛道的层面；反之对于仍在中游、或中下游的房企而言，更多的调整预计仍是区域层面的聚合或裂变。

  整体来看，房企在降速、转型的过程中，数字化管理受到房企的广泛认可，也是目前房企的主流方向，部分房企如世茂、新城已经实现了SAP系统上线，对管理效能提升有明显帮助。

       未来随着更多企业转向为利润导向，除了数字化、大运营以外，企业还将在人才培养、绩效管理、薪酬激励等多方面进一步进行精细化管理。尤其对于已经占据较高市场占有率的龙头房企、规模房企而言，管理上的转型是当务之急，但对于中小型房企而言，则需要寻求规模扩张与精细管理之间的平衡。