[克而瑞]保利发展：财务优势持续扩大，拿地下沉三四线

  核心观点

  【增速居TOP5第二，珠三角、长三角贡献超700亿元】2021年上半年保利发展实现全口径销售金额2852亿元，同比增长27.0%，增速在TOP5房企中排名第二，销售增速较快。销售面积贡献最大的区域为珠三角区域，占比达到32.7%，同比减少1.9个百分点；二线城市贡献有所提升，同比增加2.3各百分点至42.7%。

  【拿地销售面积比0.99，投资重点在三四线】2021年上半年保利发展新增项目84个，新增计容建筑面积达到1651万平方米，拓展成本963亿元，分别同比增长67.8%和17.4%。拿地销售面积比达到0.99，金额比为0.34，主要由于2021年上半年保利在集中供地城市拿地有所减少，重点22城的拿地建面约527万平米，同比下降了21%，占比同比下降了20个百分点至34%；上半年企业投资重点在三四线，三四线新增容积率面积同比增长了113.7%，占比达到47.9%，增幅有19.9个百分点。

  【营业收入高增长，盈利水平有所下降】2021年上半年保利发展实现营业收入899亿元，同比增长22.04%，营收规模保持较高的增速。从盈利水平来看，2021上半年保利的毛利率为32.45%，同比减少3.42个百分点，净利率和归母净利率也分别同比下降1.75和2.29个百分点至16.34%和11.45%，盈利水平有所下降。

  【债务结构持续优化，未来财务优势将持续增强】2021上半年末持有现金增长6.5%至1554.22亿元，现金短债比2.59，长短债比4.56，分别较2020年末增加0.33和 0.96，债务结构持续优化。现金覆盖短债，债务结构稳定健康。2021上半年末净负债率58.73%，扣除预收后的资产负债率67.71%，稳居监管“三条红线”的“绿档”，同时平均融资成本同比下降了0.07个百分点至4.70%，持续处于行业极低水平。

  【两翼业务规模持续扩大，不动产生态平台构建持续推进】保利在主业房地产销售之外，两翼业务发展规模持续扩大，2021上半年保利主营业务其他收入98.70亿元，同比增长57.5%，增速大幅增长44个百分点。其中，保利物业2021上半年末合同面积达到6.22亿平方米，在管面积达到4.28亿平方米，较期初分别增长9.7%和12.6%，规模扩张稳定增长。

  01

  销售

  增速居TOP5第二

  珠三角、长三角贡献超700亿元

  2021年上半年保利发展实现全口径销售金额2852亿元，销售面积1671万平方米，分别同比增长27.0%和12.0%，销售金额增速在TOP5房企中排名第二，销售增速较快。得益于前几年拿地权益的上涨，签约建面权益比同比增长3.52个百分点至69.98%。

  期内，保利持续发力城市深耕，2021年上半年在38个核心城市的销售金额贡献达到77%，其中珠三角、长三角签约销售均超过700亿。城市表现上，广州实现销售金额超260亿、佛山超200亿，南京、东莞、上海超100亿，城市深耕效果凸显。

  从销售区域分布来看，2021年上半年保利发展销售面积贡献最大的区域为珠三角区域，占比达到32.7%，同比减少1.9各百分点；此外中西部区域销售面积同比增长2.4各百分点至25.6%，增幅最大。

      从城市能级来看，三四线城市销售面积占比最高达到45.8%，同比减少0.5个百分点，值得注意的是二线城市销售贡献同比增加2.3各百分点至42.7%，有所提升。

  02

     投资

   拿地销售面积比0.99

      投资重点在三四线

  2021年上半年保利发展新增项目84个，新增计容建筑面积达到1651万平方米，拓展成本963亿元，分别同比增长67.8%和17.4%，金额比为0.34，高于TOP10房企的0.30，拿地销售面积比达到0.99。

  值得注意的是，新增拓展计容建筑面积的权益比达到73.1%，同比增长8.1个百分点，未来将有助于保利更好地把控项目开发，提升收益。

  从城市布局来看，保利上半年减少了集中供地城市的拿地，重点22城的拿地建面占比同比下降了20个百分点至34%，将投资重点在三四线，三四线新增容积率面积同比增长了113.7%，占比达到47.9%，增幅有19.9个百分点，其中，珠三角区域的茂名、佛山、汕尾、清远位居拿地建面TOP10城市。三四线城市拿地占比的提升，也使得保利2021年上半年的拿地均价同比下降了30.0%至5833元/平方米。

  从新增土储建面的区域分布来看，占比最高的当属中西部区域，达到40.4%，同比上升5.5个百分点，增幅最大；此外，长三角区域拿地建面同比减少2.1%，是唯一一个减少的区域，其占比也同比减少4.0个百分点至14.6%。

  2021上半年末保利发展总土地储备为17263万平方米，较期初增长1.0%，而得益于上半年保利加大拿地的权益，总土储建面权益同比增长1.2个百分点至67.1%。就土储分布来看，37.7 %位于珠三角区域，中西部区域占比为32.2%，环渤海19.3%，长三角相对较少，占比为10.4%。

  03

  盈利

  营业收入高增长

  盈利水平有所下降

  2021年上半年保利发展实现营业收入899亿元，同比增长22.04%，营收规模保持较高的增速，此外，保利上半年末预收款达到4402.70亿元，同比增长28%，后续待结算收入储备充足。利润方面，实现净利润146.88亿元，同比增长10.2%，归母净利润102.98亿元，同比增长1.7%。对外合作的项目中，合联营投资收益同比下降11.2%至16.71亿元。整体来看，保利发展上半年“增收不增利”，未来随着地王项目的进一步结算，利润将持续承压。

  从盈利水平来看，2021上半年保利的毛利率为32.45%，同比减少3.42个百分点，净利率和归母净利率也分别同比下降1.75和2.29个百分点至16.34%和11.45%，盈利水平虽有所下降但仍属于行业高位。

  04

  偿债

  债务结构持续优化

  未来财务优势将持续增强

  2021年累计实现销售回笼金额2556 亿元，受行业集中度调控影响，销售回款率较2020年下降4个百分点至89.6%。而由于保利2021年上半年维持较大的投资力度，2021上半年末持有现金仅增长6.5%至1554.22亿元。

  从债务结构来看，现金短债比2.59，长短债比4.56，分别较2020年末增加0.33和 0.96，债务结构持续优化；现金覆盖短债，债务结构稳定健康。2021上半年末保利有息债同比增加378亿元，净负债率增2.18个百分点至58.73%，若将永续债计做负债,则净负债上升0.64个百分点至70.00%，扣除预收后的资产负债率67.71%，较期初下降2.24个百分点。

  整体来看，保利稳居监管“三条红线”的“绿档”，且2021上半年末保利平均借贷成本同比下降了0.07个百分点至4.70%，融资成本持续处于行业极低水平，未来保利发挥将规模房企及国资背景优势，财务优势将持续增强。

  图片

  05

  多元化

  两翼业务规模持续扩大

  不动产生态平台构建持续推进

  保利在主业房地产销售之外，两翼业务发展规模持续扩大，2021上半年保利主营业务其他收入98.70亿元，同比增长57.5%，增速大幅增长44个百分点。

  其中，保利物业2021上半年末合同面积达到6.22亿平方米，在管面积达到4.28亿平方米，较期初分别增长9.7%和12.6%，规模扩张稳定增长。得益于稳定增长的管理规模，2021上半年保利物业实现营业收入51.53亿元，同比增长约43.1%，毛利率同比下降了0.4个百分点至20.0%，净利率同比减少1.6个百分点至9.8%，未来仍需注重该部分业务的运营效率，提升盈利水平。值得注意的是，保利物业7月16日公告中表示将调整IPO募集资金的用途，收并购的资金配置比例由37%下调到18.5%，增值服务的分配比例则由35%提升至62.5%，在当前物管公司收并购愈演愈烈的情况下，保利物业押宝增值服务或将有利于企业避开激烈竞争，同时提升物业公司的盈利能力。

  商业方面，保利商业积极扩展规模，报告期内完成新签约购物中心7个，开业购物中心3个，截至上半年末，已开业购物中心29个，分布于广州、上海、武汉等14个城市；开业面积193万平方米，在营项目出租率80%，扩张速度有待提升。销售代理方面，覆盖全国200多个城市，代理项目超2200个，代理销售规模超2500亿。不动产金融方面，公司基金累计管理规模近1600亿元，较期初增长约14%。