[克而瑞]美的置业：审慎投资收并购 扣预资产负债率仍踩线

  核心观点

  【销售规模同比下滑，城市深耕效益显现】2022年上半年美的置业实现全口径销售金额400.3亿元，同比下降51.5%，和百强房企销售业绩同比下降50.7%持平；销售均价12234元/平方米，同比上升1.7%，主要是由于高能级城市贡献的销售业绩占比持续提升，二线城市以上城市销售占比达80.2%。深耕城市效果显著，根据CRIC城市排行榜，美的置业上半年在徐州全口径销售金额25.0亿元，排名第1；无锡全口径销售金额15.4亿元，排名第6；佛山全口径销售金额30.1亿元，城市排名第5；邯郸全口径销售金额排名第1。

  【收并购获取9宗项目股权，总土储可维持4年发展】2022年上半年美的置业收购了9块土地股权，退出部分三四线城市，新增权益土储货值68.4亿元1。其中新增1块位于上海浦东新区项目地块，权益货值约14亿元。退出部分弱三线和四线城市，权益货值约8.5亿元。截至2022年上半年底，根据业绩会，剔除已售未结转后全口径总土储建面达3581万平方米。按照美的置业历史销售规模和预计未来走势综合来看，美的置业的土地消化周期在4年左右，充足的土储规模为美的置业未来发展提供有力支持。

  【收入和利润皆下滑，毛利率下降至17.9%】2022年上半年美的置业实现营业收入316.6亿元，同比下降4.16%。毛利润、净利润和归母净利润也都录得同比下降，其中归母净利润15.4亿元，同比降幅最大，达到28.6%；由于美的置业合作较多，归母净利润占比由2021年末的70.6%进一步下降至58.9%。上半年毛利率为17.9%，净利率为8.2%，同比分别下降2.8和0.7个百分点。估计原因仍是由于18年至19年拿地项目的结转，此段时间拿地成本较高，导致毛利率下降。

  【持续降杠杆，但剔预资产负债率仍踩线】截至上半年末，美的置业持有现金304.8亿元，同比下降4.95%。现金短债比2.27，长短债务比2.95，债务结构稳健，有一定的抗风险能力。截至2022年6月30日，美的置业拥有尚未动用的银行授信额度约人民币1056亿元。加权平均融资成本下降至4.60%，融资成本优势进一步提升。净负债率44.9%，剔除预收账款后的资产负债率为71.8%，较上年末下降1.8个百分点，债务水平持续下降，但目前仍踩线处于黄档。

  【围绕地产布局产业链，寻找新增长点】2022年上半年美的置业商业物业投资及管理收入1.3亿元，与上年同期持平。截至上半年末物业服务合约面积8667万平方米，在管面积4641万平方米，第三方占比18%，非住宅占比12%。旗下的睿住智能专注智慧场景的科研创新，累计交付智慧家庭超12万户。集团成立睿住建筑科技，截至上半年末，落地项目设计累计超过2300万平方米。装配式和BIM设计面积累计超过1200万平方米，设计产能大900万平方米/年。

  01

  销售

  业绩规模同比下滑

  城市深耕效益显现

  销售业绩同比降五成。2022年上半年美的置业实现全口径销售金额400.3亿元，同比下降51.5%，和百强房企销售业绩同比下降50.7%基本持平；全口径销售建面327.2万方，同比下降52.3%；销售均价12234元/平方米，同比上升1.7%，主要是由于高能级城市贡献的销售业绩占比持续提升，一二线城市销售占比上升了2.2个百分点达80.2%。全年销售排名进一步提升，2022年上半年全口径累计销售金额排名由2021年的28名上升至23名，稳定在TOP30内。美的置业不再设置全年的销售目标，改为月度浮动目标。

  城市深耕效益凸显，邯郸、徐州位居当地销售第一。美的置业坚持城市深耕战略，在经历多年城市深耕及近年来的城市升级战略指导下，效果逐步显现。根据CRIC城市排行榜，美的置业上半年在徐州全口径销售金额25.0亿元，排名第1；无锡全口径销售金额15.4亿元，排名第6；大本营佛山全口径销售金额30.1亿元，城市排名第5，较去年上升2位；此外深耕城市邯郸全口径销售金额排名蝉联第1。

  02

  投资

  收并购获取9宗项目股权

  总土储可维持4年发展

  新增权益土储货值68.4亿元2，均通过收并购获取。2022年上半年美的置业收购了9块土地，总权益货值有76.9亿元。美的置业以约15亿元的交易对价收购8个项目，新增货值62.9亿元，这些以二线城市为主，其中不少是收购项目合作方股权，成为项目唯一股东，交易对象有正荣、金科等。另外6月美的置业还新增1块位于上海浦东新区项目地块权益，经查为招商璀璨城市，权益货值约14亿元。退出部分弱三线和四线城市，减少权益货值8.5亿元，以较低成本退出柳州、九江和大理。

  总土储规模可满足4年左右开发所需。截至2022年上半年底，根据美的置业中报披露，合营企业╱联营公司所持物业土地储备的总建筑面积已按权益比例进行折算，美的置业的总土储建面达4294万平方米，较2021年年末下降13.3%，涉及60个城市的337个物业开发项目；根据美的置业业绩会，剔除已售未结转后全口径总土储建面达3581万平方米。剔除已售未结转后的总土储按照美的置业历史销售规模和预计未来走势综合来看，土地消化周期在4年左右，充足的土储规模为美的置业未来发展提供有力支持。

  长三角和大湾区总土储面积占比达53%，持续走城市升级之路。按照美的置业剔除已售未结转后全口径总土地储备，目前长三角和大湾区的土储建面约1900万平方米，占比达到53%，较年初占比上升1个百分点。美的置业将继续立足核心城市，巩固城市布局结构；二线城市及以上土储面积2394万平方米，占比67%，较年初上升1个百分点，持续走城市升级之路。

  03

  盈利

  收入和利润皆下滑

  毛利率下降至17.9%

  上半年营收和利润皆下降，归母净利润降幅最大。2022年上半年美的置业实现营业收入316.6亿元，同比下降4.16%。毛利润、净利润和归母净利润也都录得同比下降，其中归母净利润15.4亿元，同比降幅最大，达到28.6%；由于美的置业合作较多，归母净利润占比由2021年末的70.6%进一步下降至58.9%。根据美的置业业绩发布会披露，截止到2022年6月末，合同负债有1070.4亿元，合同营收保障倍数3为1.5，一定程度上能够保障2022年的营收水平。 

  毛利率17.9%，同比下降2.8个百分点。美的置业2022年上半年毛利率为17.9%，净利率为8.2%，同比分别下降2.8和0.7个百分点。估计原因仍是由于18年至19年拿地项目的结转，此段时间拿地成本较高，导致毛利率下降。净利率降幅低于毛利率则是由于三费比率大幅同比下降了2.5个百分点，尤其是管理费用率得到了合理控制由去年同期的5%下降至3%。

  04

  负债

  持续降杠杆

  但剔预资产负债率仍踩线

  短期无债务压力，债务结构稳健。美的置业持有现金304.8亿元，同比下降4.95%。短期有息负债134.54亿元，较2021年年末下降12.3%；长期有息负债396.86亿元，同比下降3.2%。现金短债比2.27，较年末上升0.04，长短债务比2.95，较年末上升0.28。债务结构稳健，有一定的抗风险能力。截至2022年6月30日，美的置业拥有境内公司债券、中期票据、定向债务融资工具及资产抵押证券的可用注册额度合计共约人民币114亿元，以及尚未动用的银行授信额度月人民币1056亿元。

  融资成本降至4.6%。报告期内美的置业的加权平均融资成本较2021年年末再降0.22个百分点至4.60%，融资成本优势进一步提升。美的置业不断扩宽融资渠道，2022年3月成为年内首家获得中期票据批文并成功发行的内房股；5月被监管机构选定为示范房企，发行债券获信用保护工具支持。2022年5月，成功发行2022年（第一期）公司债券，票面利率低至4.5%。可以看出在目前强监管融资收紧的情况下，美的置业的低成本融资优势进一步凸显。

  扣预收后资产负债率踩线。净负债率较期初下降1.3个百分点至44.9%。虽然近年来美的置业规模扩张速度较快，但企业在前进的同时也在优化债务结构，整体的杠杆水平进一步下降。剔除预收账款后的资产负债率为71.8%，较上年末下降1.8个百分点，债务水平持续下降，但目前仍踩线处于黄档。美的置业持续稳健的降负债，预期稳步回归“绿档”。

  05

  多元化

  围绕地产布局产业链

  寻找新增长点

  美的置业的多元化主要是围绕房地产产业链，在立足房地产开发的基本盘的前提下，夯实相关多元化业务，美的置业积极拥抱创新技术、创新商业模式，探索企业发展的第二曲线，寻找产业链上新的增长点。、

  商业开发做资产持有经营。2021年全年，美的置业商业物业投资及管理收入1.3亿元，与上年同期持平。上半年累计客流1712万人次，同比增长11%；累计实现销售6.63亿元，同比增长25%。目前美的置业商业运营面积70多万平方米，已开业商场7座，出租率92%。

  物业服务打造城市综合服务商。美的置业物业服务围绕开发业务深耕城市进行资源配置和重点拓展，与在管项目形成合力，通过高城市降本提效。截至2022年上半年末，合约面积8667万平方米，在管面积4641万平方米，第三方占比18%，非住宅占比12%。

  加大投入房地产科技价值链。智能化加快抢占增量和存量市场，加大软件系统和终端产品战略投资布局，美的置业旗下的睿住智能专注智慧场景的科研创新，累计交付智慧家庭超12万户。集团成立睿住建筑科技，截至2022年上半年末，落地项目设计累计超过2300万平方米。装配式和BIM设计面积累计超过1200万平方米，设计产能大900万平方米/年。