[中房研协]提振民企参与信心是破解当前土地困局的关键

  【热点回放】

  截至8月下旬，22个重点城市中，已有19城陆续完成了二批次集中供地土拍。从反映土地市场热度的流拍率、溢价率等指标来看，即便在调控较大力度的放松下，土拍热度依然表现平平。虽然多个城市流拍现象有所减少，但各城市溢价率持续走低，且多数地块以底价成交为主。央企、国企和地方城投公司成为拿地主力军，民企参与度低。

  那么，从当前各地土拍的情况来看,“两集中”供地是否达到了政策出台时的“稳地价”初衷？在利好政策的加码下，土拍依旧没有回暖对整体市场预示着什么？当下土地市场该如何破局困境？管理者是否应及时调整部分政策以应对形势变化，维护土地市场的稳定发展？本期内参将对现阶段集中拍地情况进行复盘，并对未来市场、企业和政策变化进行展望。

  【各方观点】

  易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，目前，土地市场整体热度不振，仍有部分城市通过平台类公司托底来维持土地市场的低位、平稳运行。整体来看，地方城投平台类公司的财务风险积聚已久，经营难度加大。且考虑到近年来城投债规模的不断攀升、地方债务风险逐渐显露，地方政府的隐性债务风险尚有待妥善的防范和化解。城投保持自身资产价值的稳定，提高自身经营能力以更好地应对市场化经营的挑战，是当下的关键。

  江西省工商联房地产业商会副秘书长肖颖钧认为，如今，有五大困难制约当前房企投资拿地和健康发展：一、借不到钱，民营房企失去公开市场融资能力，在当前政策环境下，银行、信托机构涉房融资仍然收紧， 银行、信托机构均采取风险回避政策；二、收不回钱，房贷放款慢、监控资金过高导致资金流动性差，受按揭放款速度、监控资金比例过高影响，房企正常的经营性回款也受到严重影响。三、卖不出钱，待业人口大增，市民收入不稳，客户对市场预期看淡；四、赚不到钱，限价政策和成本推升导致项目亏损；五、还不起钱，上下游负面情绪高涨，引发一系列不良反应。

  国金证券首席经济学家赵伟认为，地产下行期，土拍市场中民企参与意愿持续低迷，城投平台成为拿地主力，以托底土地市场。过往城投拿地后，主要通过市场化地产开发、土地增资、抵押融资及土地储备等方式处理土地资产，但本轮更多选择土储。整体来看，城投平台加大拿地力度，有助于与房企开发合作、帮助房企向“轻资产”模式转移、减轻资金压力，但当前土地市场延续低迷、城投所拿地块位置普遍偏远，使得土储时间被动拉长，对城投土地资产变现形成掣肘、影响现金回流，进一步约束城投拿地空间。同时，地产销售、土地成交景气度的区域分化，或进一步制约城投托底的整体效果。

  华泰研究发布研报认为，从拿地房企的结构来看，当前土拍的一大特征在于，地方平台成为拿地绝对主力。而地方城投大举拿地的原因主要有两方面：房地产市场持续萎靡，预售款监管与“三道红线”束缚下，全国化布局房企投资意愿及投资能力持续下降；大规模流拍对地方投资吸引力存在负面效应，经历了第二轮流拍潮后，地方政府或存在一定托底思维。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，地方要“一城一策”用好政策工具箱，是此前国常会提出的政策。当前，房地产市场下行幅度太大，并与预期悲观相互负反馈，导致市场失灵，需要政策及时介入和对冲，以稳定住市场的预期和信心，纠偏市场失灵的局面。后续要落实地方的属地责任、房企自救的主体责任，金融政策与“一城一策”同向而行。

  中指研究院分析师孟新增认为，市场下行和房企资金紧张成重点城市缩减供地规模的最主要原因。市场下行影响房企销售回款，也影响房企拿地积极性，为防止出现大量流拍，大部分城市主动减少供地规模。

  58安居客房产研究院分院院长张波认为，政策制度对民企融资不太友好，导致民企在拿地资金层面显得捉襟见肘，相比之下，国企、央企的融资优势就相对明显，也更容易在土地市场有所建树。今年不少城市的土地市场亮相了许多国企“新面孔”，这些国企其实并没有太多房地产开发的经验，拿地本身也是为了土地市场能够达到正常的出让目标，这些地块预计后期会通过合作等多种方式进入市场，也是民企参与开发的另一渠道。

  光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为，土拍市场降温，势必对地方财政收入和支出均构成一定压力。但近期有迹象显示，国内房地产市场在逐步企稳复苏中，土地市场也将随之回暖，缓解部分地方财政压力。同时，近年来，通过专项债发行，提升地方财政支出效率及财政体制改革等综合措施，有效缓解了地方财政压力。

  【中房分析】

  二批次集中供地土拍表现平平，楼市短时间内仍旧难以“抬头”

  在房企债务压力犹存、销售回款不畅和预期不足之下，上半年土地市场延续了2021年下半年以来的低景气度，部分城市有企稳迹象，绝大多数城市土地市场仍供需两弱，整体表现疲软。从第二批次集中供地出让结果来看，虽然多地松绑土拍规则、降低竞拍门槛和提高地块盈利空间以提振房企拿地积极性，但受行业流动性依旧偏紧与供地规模收缩影响，整体土拍市场表现平淡，各城市溢价率普遍回落，且地块以底价成交为主。国企、央企和地方城投托底迹象明显，民企参与度不足，房企整体投资趋于审慎。

  土拍市场的表现很大程度上反映了市场的预期，土拍的持续走弱是一个很重要的信号，对行业复苏和房价走势会产生负面影响。目前房地产市场结构性降温预期已形成，因此行业短时间仍难以“抬头”，在部分地区房地产市场遇冷之时，其房价呈现下调趋势，而土地市场的持续萎缩会强化这一走势。因而，接下来更为重要的工作是稳预期。

  央企、国企和地方城投平台“托底”土地市场的行为，不可持续

  从两轮集中供地的房企拿地情况来看，在各方势力的不同表现之下，企业的投资竞争格局已发生了颠覆性变化，“国进民退”特征更趋明显：在大部分规模民企选择躺平，拿地意愿大幅减弱的同时，国企、央企成为拿地绝对主力。此外，为稳定当地政府的财政收入和防止土地大面积流拍，越来越多的城投平台以底价拿地，其“托底”作用明显。

  事实上，当前企业竞争格局的逆转，主要是主力选手在资金压力加大情况下，投资备受约束而不得不退出土拍市场。企业竞争格局的这种变化，也带来更多隐忧。一方面，以保利、招商蛇口等为首的大型国企的资产负责率也处于高位，采取逆周期投资扩张策略的企业在后续开发销售过程中，如果不能实现现金流平衡，也会产生相对应的信用风险；另一方面，大规模城投平台被动拿地，从资源配置角度而言并非最优，同时托底拿地也带来更多隐患：第一，鉴于城投出于“托底”拿下的地块或更多集中在城市郊区、位置相对偏远，其项目开发价值较低，土地资产变现能力差或进一步影响公司的现金回流和盈利实现；第二，从城投自身的开发能力和运营能力出发，由于大部分地方国资平台地产开发资质较弱、经验不足，其开工力度的减弱和开发效率的降低或会影响一段时间内的新房供应；第三，从城投平台的财务风险角度出发，土地财政压力增大，逻辑上来说会加大区域城投平台的偿债压力，虽然地方政府会通过城投拿地对冲土地出让金大幅下滑的压力，但是总体资源紧张的局面无法完全改变。回顾过往经验，土地市场显著收缩的地区，往往对应后续不同程度的债务紧张，这也是市场担忧所在。另外，倘若城投平台已经有较多土地用于质押融资，那么风险则会更大。

  民企拿地能力的恢复，才是下阶段土地市场热度恢复的重要因素

  就眼下而言，有个别城市的土地市场出现回暖迹象,尽管部分房企拿地的积极性有所提升，但国企、央企依旧是拿地主力，且更多聚焦优质资源的获取。而需要指出的是，一味地依靠城投托底并不是长久之计，大部分民企拿地能力的恢复，才是未来土地市场热度恢复的重要因素。

  总而言之，房企面临着拿地难、融资难的现实困难，究其原因主要是民营房企长期缺乏政策的支持。而没有市场化民营房企的参与，地产市场终将失去活力。因此，要尽快走出房地产市场的低谷期和维持土地市场的长期稳定，从紧迫性和必要性上来看，是需要吸引更多市场化运作的房企进场拿地。在当前房企风险仍然突出、市场预期再次转弱的情况下，当务之急恐怕还要给房企输送适当的流动性，行业政策仍有发力空间从根本上解除房企的流动性危机，特别是要呵护优秀民营房企主体，打通民营房企的资金链“阻梗”，以鼓励土地交易市场的活跃。具体措施方面，可以从恢复民营房企的再融资能力、继续降低房企的拿地门槛、支持房企发债融资、松绑房企银行涉房信贷投放、放松预售资金监管、适度放缓三道红线和贷款集中度管理制度等方面入手。

  从实际过程来看，针对当前市场现状，最高层的态度已经十分明确。近期国常会议两次对房地产政策作出“一城一策”“灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款”等指示，在赋予地方政府更大的调控自主权的同时，更强调了地方政府的调控责任，透露出高层希望各地宽松政策加快落地的迫切性。展望下一阶段，随着地方政府用好用足政策工具箱，一城一策效果将逐步显现，房企到位资金状况将得到改善，出于保证明年货值考虑，房企整体的拿地积极性或有所提升，国企、央企一家独大的局面可能会被打破，预计土地市场会迎来信心修复和需求反弹，从而带动房地产市场逐步企稳。