“杭州的土地市场正在回归理性。”9月15日，随着杭州今年第三批次集中供地落下帷幕，杭州全年土地出让情况也尘埃落定。

  作为土地收入TOP2的城市，杭州的土地财政依赖度长期排名前列。2021年，在集中供地政策施行第一年，杭州供地175宗，最终成交139宗，取得年度土地收入为2703亿元，供地规模以及成交规模都创下历史新高。该年度，杭州的土地财政依赖度也超过140%，位列国内第一。

  2022年，杭州无论是供地规模还是成交规模都有大幅下降。全年共推出124宗地块，最终123宗地块顺利成交，仅一宗地流拍。从土地收入来看，杭州第一批集中供地揽金826.8亿元，第二批集中供地揽金557.21亿元，第三批集中供地430.6亿元， 全年三个批次供地所取得的土地收入共计约1815亿元。

  对比之下，杭州2022年供地取得的土地收入总额同比减少三成。

  在相关业内人士看来，今年杭州整个拿地市场与去年相比，一个明显趋势是市场回归理性，房企拿地也更加理性，政府推地更加具有针对性、精细化，三个批次推地都有一些方向和特点，也迎合了一些房企的拿地需求。

  整体溢价率降低 地块利润改善

  2021年是杭州实行集中供地政策的第一年。在杭州第一批集中供地之后，滨江集团董事长戚金兴回复投资者问题时表示，这批地块努力做到净利润1%~2%，一时间，舆论哗然。

  且去年第一批集中供地之后，杭州土地市场的后遗症尽显，“退地”事件、合作纠纷不断，最根本原因还是利润空间有限，不少地块拿地后直接面临亏损。

  为了解决这一问题，杭州在后来两批次的集中供地中不断摸索和调整。在经过一年的适应期之后，2022年，杭州土地市场出让规则已经较为成熟和完善，三个批次的供地规则基本没有大的变化。

  对比去年第一批集中供地所拿地块的利润，在今年第一批集中供地结束之后，滨江集团董事长戚金兴在与投资者交流过程中也透露了该批次地块的利润情况。“根据投资部的测算，收益率高低不同，平均8%左右。”这意味着，滨江集团今年第一批所拿地块的利润水平明显好于去年。

  滨江集团只是一个缩影。普遍来看，在今年杭州的供地规则下，地块利润空间改善。

  “房企利润空间边际改善也是今年杭州土地出让过程中一大趋势。”在高院生看来，今年三批次集中供地，政府给房企预留的利润空间比去年要好，这意味着未来房企拿的这些地块利润表现会进一步提高。

  土地溢价率也是反映上述现象的重要指标。2021年，杭州三个批次集中供地土地成交平均溢价率为18.1%，同比下降5%；而2022年，据中国房地产报记者粗略计算，杭州三个批次集中供地土地成交平均溢价率不足8%，同比进一步降低。

  虽然平均溢价率有所下降，但从今年杭州三个批次土地出让情况来看，土地市场进一步分化。

  上述业内人士认为，今年杭州的土地市场整体看表现温和，没有出现像去年三个批次集中供地那样明显的冷热不均的现象，但市场的分化也依然明显，这也是由市场因素决定的，比如核心地段的地块会进入一次性报价环节，而边缘地块或者位置不好的地块底价成交，甚至流拍。

  央企国企唱主角 本土房企“挑大梁”

  “从企业拿地格局来看，去年第一批供地时民营企业比较积极，但是今年基本上是以央企国企和地方优质民企为主导，中小民营企业拿地意愿与去年相比明显降低。”一位杭州本土房企人士观察表示。

  当前背景下，民营房企普遍面临现金流危机，所以为了减少支出，民营房企普遍暂停拿地，公开市场更是由资金实力较强的央企国企唱主角。不仅杭州如此，国内主要城市土地市场也都呈现这一趋势。

  但在杭州，除了央企国企在土地市场表现积极，杭州本土房企更是大包大揽。据中国房地产报记者粗略统计，2022年，杭州共成功出让的123宗地块中，多数地块都是由杭州本土房企包揽，除了城投企业，杭州本土民营房企拿地数量约占一半，这也是杭州土地市场区别于其他城市的最大不同之处。

  一位房地产行业人士表示，杭州的土地拍卖就像本土房企推介会。在此之前，外界对很多出现在土地拍卖市场上的杭州本土房企并不熟悉，甚至有些名字是第一次听说。正因为杭州的集中供地，才让不少本土房企的名字进入业界视线。例如在今年第一批集中供地中斩获5幅地块的大家房产和众安地产，第三批集中供地中的坤和、赞成、中豪等不太为外界熟知的本土房企。

  这些杭州本土房企拿地逻辑也很清晰。作为本土房企对杭州市场更熟悉，因此地块选择更具针对性，且依赖于本土优势，这些房企在某个板块已经积累了自己的口碑。此外，相比全国化的房企，杭州这些本土房企不走大肆扩张之路，资金压力相对较小。

  在这些本土房企中，表现最突出的还要属滨江集团。

  滨江集团在今年三个批次集中供地中累计斥资478亿元斩获26宗地，其中在前两批供地中分别斩获11宗和12宗。在昨天结束的第三批供地中，虽然滨江集团只拿下3幅地块，但由于不少房企都喜欢跟滨江集团合作开发项目，因此预计市面上由滨江建造的项目数量会多于公开拿地数量。

  此外，绿城集团全年在三个批次供地中也斩获了10宗地块，斥资约266亿元。

  虽然本土民营房企在今年拿地方面的表现可圈可点，但上述业内人士认为，央企国企占主导地位这一趋势在短期内都会延续，原因是民营企业的风险尚未出清。