金科股份：金玉其中 绽放有时

  优秀创新设计能力树品牌形象，品牌溢价保较高毛利水平。公司创新设计能力强，获得多项专利，其中多个系列产品屡获大奖。较为成功的品牌塑造保证了公司产品享受一定的品牌溢价。一季度毛利率受前期降价项目结算影响有所下降，但预计公司毛利率水平在未来正负面因素双重作用下仍可维持在34%左右的较高水平。

  低成本快速扩张，产品定位发挥比较优势。2012年，公司加快了扩张步伐，新增土地储备268.3万平米，计容建面731万平米，新增规划建筑面积/合同销售面积从2011年的1.97升至3.2,远高于业内其他企业。项目均分布在经济总量、社会财富存量高或是增速快的市场，并避开库存高、严重供过于求区域；不同市场下，通过洋房别墅和高层户型的不同比例搭配，竞争中充分发挥自身的比较优势，保证去化。

  深耕重庆市场，享城镇快速发展红利。在公司“依托大重庆，挺进长三角，拓展环渤海，扩大中西部、发展中等城市”的全国化扩张战略下，60%的项目位于大重庆地区，其重庆市场份额逐年提升，2012年达3.74%，仅次于龙湖地产。保持主城稳定前提下，份额提升还看在城镇化快速发展的区县市场的纵横延伸。据我们测算，区县市场整体库存无忧，在新市场拓展均经严格预判下，预计公司未来在区县市场持续可获量价双重提升。合理假设下，未来3年公司在区县市场的销售面积年复合增速从13.4%可扩大至53.9%，可获销售额年复合增速为31.0%~71.4%。

  短期财务仍处安全边际以内，未来改善可期。短期相关财务指标仍处于安全边际以内，未来随着综合融资成本下降、刚需产品占比提高加快存货周转以及合资合作力度加大，改善可期。加大人力投入，股权激励保证利益一致性。公司管理费用控制总体良好，人力投入加大。管理层股权激励已经完成，利益一致性下，高层及骨干有足够动力保证业绩。

  投资建议：静待估值提升。预计2013年销售额221.5亿元，同比增长35%，未来三年将迎持续高增长期。与同类公司相比，估值明显偏低。市场担忧预期未来将被证伪，估值存修复性上涨空间，给予公司11~14倍PE,0.8~1.0倍P/S,2013年对应目标价15.27~20.02元，首次给予“增持”评级。

  风险提示：限售股解禁持续减持带来短期波动；地方房地产调控范围及力度超预期