[贝壳研究院]中海地产中报:处大事贵乎明而能断,临大势贵在顺而有为

2020-08-25 15:59:03来源:贝壳研究院

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-08-25
  • 报告类型:企业报告
  • 发布机构:贝壳研究院

【贝壳研究院上半年TOP20房企中报点评】

  业绩表现:回归一、二线城市及核心城市群,全年目标达成基本可期

  2020年上半年中海实现合同销售金额1720亿元,同比增长4.2%。按照全年销售目标3600亿元计算,上半年完成48%,业绩恢复超预期。主要由于中海主力市场回归一、二线及核心城市群,其中北京、上海、成都、广州四大重点城市业绩贡献均超百亿元。另,6月单月销售575.6亿元,创中海单月销售记录。

  销售单价方面,受疫情影响,今年上半年中海平均销售单价约18000元/㎡,相较于上年同期微降5.1%。据贝壳数据统计,中海下半年目标达成压力系数为1.1,目标达成基本可期。

  财务水平:慎微笃行,财务稳健,常年保持“利润王”

  盈利:上半年中海实现营业收入886.3亿元,同比增长11.0%;实现归母净利润205.3亿元,同比下降3.7%。与此同时,上半年中海净利润率以23.2%保持境内房地产行业领先水平,超2019年同期行业13.5%平均净利润率9.7个百分点,常年保持“利润王”。

  偿债:中海上半年资产负债率为59.77%,远低于行业平均水平,财务结构较为良好。截至上半年,中海持有现金超过千亿,达1113.8亿元,其短债比为1.67,超过上年同期24.6%,短期偿债能力进一步提升,财务结构持续优化。中海上半年加权平均借贷成本为4.01%,处于行业一流水平,整体融资优势明显。

  土地策略:重点策略获取超大型项目,权益占比行业领先水平

  截至今年上半年中海累计土储9006万平方米。新增土储方面,上半年中海于13城市新增土储21宗,新增计容面积约582万平方米,权益地价522.8亿元,权益拿地销售比35.9%,与上年同期保持相同水平。除此,中海将获取超大型项目作为其强化土储优势的重要策略,上半年在上海、武汉、太原等城市获取多个超大型项目,预计项目可售货值均将超百亿。

  新增土储布局上,一线城市,北京、上海两城共涉5宗土地,占比23%,其他土地集中在天津、苏州、武汉等热点二线城市。在权益占比方面,中海保持行业领先水平,新增土储平均权益占比95%,其中17宗土地为100%持有。

  发展战略:培育新增长点,丰富房企融资渠道,增强抗风险等级

  中海作为较早布局多元化发展的房企,在养老、教育、物流等新业务基础上,今年上半年新设立供应链管理公司,涉足B2B建材交易平台;新增科技公司,围绕住宅与商业数字化管理,建立科学生态圈,不断培育企业新增长点,助力房企的综合实力提升。

  同时,中海可凭借其多元化业务获取大量的低成本资金,上半年发行一期商业CMBS,获取资金37亿元人民币,发行票面利率2.5%;8月,中海在长租领域获批租赁专项公司债95亿元,首期发行规模不超20亿元,票面利率2.9%-4.1%等。在丰富中海境内外融资渠道的同时,增强其在金融侧抗风险能力。

  融资新规影响:网传融资新规对“三好生“中海暂无影响

  结合中华2020年中期财务数据,按照网传行业融资新规方式统计,第一项剔除预收款后的资产负债率,中海2020年中期数据约为54%,低于假定标准70%的阈值标准;第二项净负债率约为33%,低于100%的阈值标准;第三项新城当期短债比约为1.67倍,优于1倍的标准。如果网传规则为真,则中海无指标超出阈值,有息负债规模年增速不得超过15%。对于稳健的中海,融资新规对其暂无明显影响。

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