[贝壳研究院]中南地产中报:坚持大众主流住宅产品定位,用快速周转模式助力企业发展

2020-08-26 13:45:41来源:贝壳研究院

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-08-26
  • 报告类型:企业报告
  • 发布机构:贝壳研究院

【贝壳研究院上半年TOP20房企中报点评】

  业绩表现:销售恢复不及预期,全年目标实现面临考验

  2020年上半年中南实现合同销售金额813.9亿元,同比增长0.2%。其中,二季度实现销售598.0亿元,同比增长18.9%,占比上半年业绩74%。按照全年销售目标2300亿元计算,上半年完成35%,业绩表现略低于预期。上半年销售能级破百亿的城市仅南通一城,贡献业绩128亿元,宁波、西安以76亿与65亿的业绩贡献位列二、三位。

  销售单价方面,今年上半年中南平均销售单价约13360元/㎡,相较于上年同期提升6.1%。一、二线城市销售金额占比整体的43%,占比较2019年同期下降3个百分点。

  财务水平:短期偿债能力提升,利润水平仍处于行业地位

  盈利:上半年中南实现营业收入296.9亿元,同比增长27.3%,其中房地产业务结算收入208.3亿元,同比增长35.1%,占比整体营收的约70%,主要由于中南竣工面积同比大幅增长303%,大量项目竣工结算所致。

  利润水平方面,上半年中南因结算结构差异导致毛利率水平同比下降4个百分点至19.4%,处于行业较低水平。长期以来,低利润水平一直是中南所面临的问题,今年初深交所曾就该问题向中南发函问询。中南表示,结合企业的基因和现状,希望以不高的利润率,但更好周转率和确定性,实现好的资产回报率。

  偿债:中南上半年资产负债率为89.48%,同比下降1.29个百分点,但仍高于行业平均水平。截至上半年,中南现金余额281.5亿元,其短债比为1.19,较上年末增加13.3%,短期偿债能力进一步提升。中南上半年有息负债781.4亿元,较上年末增加10.7%,其中债券等债务融资工具,融资成本区间为7.30%-10.88%,中南相对较高的融资成本,也将减弱整体盈利水平。

  土地策略:库存土储三、四线为主力,有意愿适度增加一、二线资源占比

  截至今年上半年中南新增土储45宗,新增计容面积约689万平方米,新增土地成本约4400元/平方米,较上年平均土地成本下降15.4%。

  截止 2020 年 6 月末,中南共有 418 个项目,在建项目规划建筑面积合计约 3144 万平方米,未开工项目规划建筑面积合计约 1267 万平方米。在全部项目4411 万平方米可竣工资源中,一、二线城市面积占比约35%,三、四线城市面积占比约65%。

  发展战略:坚持定位大众主流产品,坚持以快速周转对冲低利润风险

  中南的发展战略较为明确、清晰,坚持大众主流的住宅产品定位与坚持快速周转,截至今年上半年,中南项目获取到销售的平均周期保持在7-8个月,企业希望用周转效率来对冲低利润风险。

  发展布局上,聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集的核心城市,适度增加一、二线城市的资源占比。目前中南土储货值仍以三、四线城市居多,不排除下半年至明年期内中南或将重点提升一、二线城市投资比重。

  融资新规影响:两项指标超阈值,网传融资新规或将冲击中南资金流动性

  结合中南2020年中期财务数据,按照网传行业融资新规方式统计,第一项剔除预收款后的资产负债率,中南2020年中期数据约为83%,超出假定标准70%的阈值标准;第二项净负债率约为147%,超过100%的阈值标准;第三项新城当期短债比约为1.19倍,优于1倍的标准。如果网传规则为真,则中南两项指标超出阈值,有息负债规模年增速不得超过5%。中南2020年上半年有息负债增长10.7%,如果新规属实,那么对其影响较大,将增加中南偿债压力,资金流动性面临较大考验。

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