[贝壳研究院]万科中报:稳字当头,坚定长期高质量增长,表现依旧很“万科“

2020-09-01 17:12:03来源:贝壳研究院

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-09-01
  • 报告类型:企业报告
  • 发布机构:贝壳研究院

【贝壳研究院上半年TOP20房企中报点评】

  业绩表现:上半年业绩同比下降4%,对下半年信心充足,坚持积极销售

  2020年上半年万科实现合同销售金额3204.8亿元,同比下降4.0%,降幅较一季度收窄3.7个百分点;实现签约面积2077.0万平方米,同比下降3.4%,降幅较一季度收窄0.9个百分点;认购、签约、回款均自5月起回暖。上半年销售产品中,住宅占90.5%,商办占6.0%,其他配套占3.5%。

  万科销售金额前十的城市中有9城销售破百亿,依次为杭州、上海、宁波、苏州、北京、成都、沈阳、西安、南京,一线与强二线城市依旧是业绩贡献的重点。另,上半年受疫情影响开工、竣工节奏放缓,万科有信心全年竣工面积与年初计划基本持平。下半年万科坚持“每天都是卖楼的好日子”理念,坚持积极销售。

  财务水平:现金为王,手有余粮,保持稳健,净负债率进一步下降

  盈利:上半年万科实现营业收入1463.5亿元,同比增长5.1%。其中来自房地产开发及相关资产经营业务收入1381.4亿元,同比增长3.9%,占比整体营收94.4%;来自物业服务的营收为67.0亿元,同比增长26.8%,占比4.6%。在房地产相关业务贡献分布上依次为:上海区域、中西部区域、南方区域及北方区域。

  利润表现方面,万科上半年房地产业务结算毛利率为24.1%,较上年同期下降4.2个百分点,主要是结算产品结构性原因,2019年上半年高点结算部分2016-2017年部分高溢价产品;同时,万科表示地价占销售比不断上升,行业整体利润水平下降是发展趋势,预计万科全年毛利率水平仍存回落的可能。

  偿债:万科上半年资产负债率为83.87%,较上年同期下降1.6%,负债水平进一步优化。截至上半年,万科持有现金1942.9亿元,其短债比为2.00。净负债率为27.0%,较2019年同期35.0下降8个百分点,净负债率进一步下降,资金流动性充盈。万科长期采取稳健的财务策略,经营性现金流连续11年为正,不能认定万科的保守,而是万科选择长期有质量发展的战略。

  土地策略:坚持“不追高、不保守”的取地原则,提升TOD项目的战略地位

  万科上半年新增土储55宗,计容建筑面积约980.2万平方米,权益计容建筑面积约504.6万平方米,权益地价总额约321.3亿元,万科拿地金额同比减少50.5%,拿地销售比由2019年同期32.3%大幅下降至今年15.5%。针对外界关于土地市场过于保守的质疑,万科正面回应,坚持不追高、不保守的取地原则,在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下发掘投资机会。

  截至上半年,万科累计在建项目和规划中项目总建面约15719.7万平方米,按区域分布依次为中西部区域、北方区域、上海区域与南方区域,面积占比分别为32.4%、28.1%、21.2%与18.3%。此外,万科积极参与旧城改造项目,此类项目万科权益建筑面积约582.5万平方米。同时,万科提出将更加重视发展TOD项目,将其战略地位拉升至与城市更新同等高度,并坚信TOD项目是房企从加分项到必选项的发展趋势。

  发展战略:多元业务成绩上佳,回应泰禾合作传递行业共生使命感

  万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位,在房地产开发与物业服务基础上,布局长租公寓(泊寓)、商业开发运营(印力集团)、物流仓储服务等多元业务在上半年均有上佳的业绩,也在疫情期间为社会贡献企业力量。

  万科当前最受关注的是其与泰禾的战略合作问题,在业绩发布会上万科做出相关回应,万科表示与泰禾均为中城联盟的成员,同处一个行业,原意彼此帮扶。提出与泰禾合作成功的第二个前提是投资人是否能达成共识,万科认为“不存在个别上岸的条件,必须是集体沉船或集体上岸“。总体,万科对外界传递一种行业共生的使命感,三个合作前提把最终的决定权交给泰禾、投资人和当地政府。

  融资新规影响:一项指标超出阈值,网传融资新规对万科影响有限

  结合万科2020年中期财务数据,按照网传行业融资新规方式统计,第一项剔除预收款后的资产负债率,万科2020年中期数据约为76%,高于假定标准70%的阈值标准;第二项净负债率约为27%,低于100%的阈值标准;第三项当期短债比约为2.0倍,优于1倍的标准。如果网传规则为真,则万科一项指标项超出阈值,有息负债规模年增速不得超过10%。由于万科充裕的资金流动性和约有6215.5亿元的已售未结转金额,后期收入可观,因此融资新规对稳健的万科影响有限。

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