7月份以来，多家上市房企陆续披露上半年经营及盈亏预测数据。本报告以18家A股上市房企为样本，系统梳理其上半年业绩预告，重点从行业整体盈利水平、亏损的核心因素等角度进行分析，以更清晰地理解当前房企的经营及财务状况。

  需要说明的是，本报告选取的18家A股上市房企，涵盖大型全国化龙头、区域性国企及部分出险房企。尽管并非全行业统计，但在业态构成与规模梯度上具有较充分的代表性。数据均来自各公司2026年上半年业绩预告，同比口径为2025年同期。由于各家房企披露的盈利数据通常以区间形式呈现，为便于对比，我们对相关预估盈利数据进行了简单算术平均处理。

  一、总量判断：亏损规模减少，行业仍在寻底

  2026年上半年，18家样本房企合计归母净利润约为-317亿元，平均每家房企亏损18亿元。该总量指标较2025年同期的-390亿元下降19%。从绝对规模看，亏损总额减少了73亿元，按18家房企平均计算，每家房企约少亏损4亿元。通俗理解是“还在亏，但亏的少了”。从亏损企业来看，18家企业中，去年同期盈利的企业有4家，占比为22%；今年这两项指标不变，但企业名单有所变化。本报告认为，由于盈利企业数量有限，在统计上尚不足以确认趋势变化。目前行业的改善仅体现在边际层面，总体仍处于寻底过程。

  二、亏损原因分析：量价齐跌是主要原因

  2026年上半年房企亏损的主要原因（相关频率）是：结转收入下降（28%）和毛利率处于低位（26%，合计占54%），加上计提减值（18%）和利息费用增加（13%），四项因素合计占85%。这是亏损的核心因素。以下对两项主要原因进行重点分析。

  1.结转收入/结算规模下降（28%）。房企采用预售制，销售款需等项目竣工交付后才能结转为收入。2026年上半年，前期（2024—2025年）行业销售持续萎缩，新开工和推盘量大幅减少，直接导致当期可交付结算的项目规模显著下降。同时，部分企业主动放缓施工节奏以控制现金流支出，进一步压低了竣工交付量。收入端缩水而成本费用相对刚性，是亏损面扩大的首要原因。

  2.毛利率下滑/低位（26%）。近年来土地市场高点时期获取的高价地块，在2026年上半年集中进入结转周期，而同期销售端受房价持续调整影响，售价远低于拿地时的预期水平，土地成本占比被动抬升。此外，为加快回款去化库存，部分项目采取降价促销策略，进一步侵蚀利润空间。两方面叠加导致结算毛利率普遍跌至历史低位，即使收入持平也难以实现盈利。

观察近两年房企的盈利情况，可以发现还存在一个传导问题，其持续对盈利造成冲击，进而导致亏损。这里归纳了四个因素。这四项因素叠加形成倍乘放大效应，使得营收小幅下滑的同时，利润出现较为明显的亏损。

  三、盈利原因分析：多由非经常性损益构成

  在4家盈利企业中，仅有1家的盈利来源于房地产主业竣工结算规模扩大和毛利率回升，属于经营层面的实质性改善，但属于小规模的上市房企。其余3家的情况各有特殊性：1家依赖业务转型和期间费用压降，但利润规模极小，相较其上年同期逾75亿元的亏损，更多反映的是债务处置下收缩求生而非业务扩张；1家企业虽然盈利，但盈利水平是弱于去年同期的。剩下1家企业，其盈利主要由股权处置收益、债权回收等非经常性损益构成，扣除这些因素后，房地产开发主业仍处于亏损状态。总体来看，盈利原因并不像亏损原因那样高度集中，更多依赖于个别企业的差异化策略（如转型、降费、清收等）。这也说明盈利质量的改善尚不充分。

  四、盈亏层面的若干问题：修复需要较长时间

  有若干问题值得进一步分析。对房企盈利问题的分析表明，化债收益作为风险处置阶段的短期财务缓冲工具，不具备持续性；资产减值压力因历史高价地块尚未出清，将在未来一至两年内继续压制利润；而费用结构的滞后效应，则因竣工节奏的集中性，使利润波动更加不可预测。三者叠加，意味着行业盈利能力的修复将是一个缓慢且充满不确定性的过程。

  五、对后续走势的基本判断：要关注时滞效应等影响

  从行业周期的一般规律来看，房地产企业利润表的改善通常滞后于销售端约6至12个月。2026年上半年，部分重点城市的新房销售出现边际回暖，若这一趋势在下半年得以延续，理论上将在2027年上半年的结算端有所体现。然而，2026年下半年的结算收入仍主要由2025年下半年至2026年上半年的销售所决定，而这一期间的市场状况并不理想。因此，2026年全年样本房企的盈利状况大概率不会出现方向性改善，全年亏损规模可能与上半年持平或略有好转，但尚不具备扭亏为盈的条件。

  此外，考虑到减值计提的持续性、费用后移的滞后效应以及毛利率修复缺乏明确的时间表，即便2027年结算端开始出现边际改善，利润端的改善幅度和节奏仍存在较大不确定性。企业从“止跌”到“回稳”之间，可能需要经历一个比市场预期更长的底部震荡过程，盈利拐点的条件尚不成熟。即便乐观预计，此类盈利数据改善也要到2027年下半年才能逐步在报表端显现。反过来也启示各地，可以从企业盈利角度增强政策的支持力度，持续促进销售端量价回稳，即从经营端的改善来助力盈利端的改善。

  上海易居房地产研究院副院长 严跃进