负债规模靠前的房企债务重组已经进入下半程落实阶段，债务重组成功之后，房企总有息负债规模将大幅下降，推动行业风险出清加速，后续其余中小企业重组或也将提速。

☉ 文／房玲、洪宇桁

  研究视点

  2025年房企破产重整方面迎来重大突破，4月21日重庆协信远创实业有限公司等三十家企业重整计划草案获法院审批通过，涉及债务规模约623亿元；紧随其后，5月10日和11日重庆市第五中级人民法院分别裁定批准金科股份及重庆金科的重整计划，涉及债务规模达1470亿元。两家房企重整合计化解超过2000亿元的债务（不仅是有息负债，包括职工债权、税款等等）。

  企业破产重整涉及整体债务与经营调整，目前进行的企业不多，多数企业采取债务重组的方式来化解风险。2025年房企的债务重组进入快车道，境外重组如火如荼进行的同时，境内债务重组也慢慢拉开了序幕。

  2026年1月，万科率先展开三笔进内债券重组并获得债权人支持，为2026年房企债务重组打开了良好的开端，1月29日华南城也公布了初步的债务重组方案，短期内债务重组仍是房企重头戏。

  01 2025房企债务重组加速，从境外到境内全面展开

  2025年以来房企债务重组取得了重大进展，碧桂园、融创中国等曾经的头部房企境内外重组方案陆续获批，房地产行业风险出清明显加速。据不完全统计，截至2026年1月底，有43家出险的上市房企，总有息负债2.65万亿，其中有约18家房企公布了相关债务重组方案，这些企业总有息负债规模约1.84万亿，占比约69.4%。

  从债务规模来看，43家房企中，总有息负债余额超过500亿的企业有17家，除了绿地控股、华夏幸福、雅居乐、正荣地产之外，13家已经公布了相关重组方案，其中10家房企境内外债务重组全部或者部分已获批。绿地控股2023年9月曾公告9只境外美元债券（总额31.6亿美元）展期4年方案获通过；华夏幸福2025年11月被债权人提出了对公司进行重整，同时申请启动对公司的预重整程序；雅居乐方面则在2025年9月30日表示已向集团主要境外债权人提交初步方案，等待进一步确认；正荣地产2025年1月债务重组方案失效之后，正在就集团的境外及境内债务制定新重组计划。

  整体来看，负债规模靠前的房企债务重组已经进入下半程落实阶段，债务重组成功之后，房企总有息负债规模将大幅下降，推动行业风险出清加速，后续其余中小企业重组或也将提速。

  1、18家房企发布境外债务重组方案，已获批占比73%

  从房企债务重组选择来看，一般是境外债务重组先行，18家房企均发布了境外债务重组方案。初步估算，这18房企境外债务重组涉及规模约8117亿元；其中10家已经获得相关法院批准，重组涉及债务规模5939亿元，占比73%；已获批企业中，有7家是2025年获批，涉及债务规模4927亿元，是2024年的4.87倍，占18家企业的61%。

  此外还有5家企业境外债务重组协议已经获得超过75%以上的支持率，进入法院审批流程。如1月26日，花样年发布内幕消息公告，开曼法院已于2026年1月23日下达命令，指示召开计划债权人单一会议，以考虑及酌情批准开曼计划，该会议预计将于2026年2月20日下午七时正（香港时间）/上午六时正（东部标准时间）举行。宝龙地产也公告显示，香港高等法院已排定2026年3月19日上午10时就重组方案进行聆讯；中骏集团也表示计划召开的聆讯定于2026年3月24日上午10时（香港时间）进行。

  2、境内债务重组进行时，7家房企已获表决通过

  境外债务重组快速推进的同时，2025年房企境内债务重组也拉开了大幕。2025年1月，融创中国公告第二次境内债务重组已获多数债权人支持并完成相关程序，为房企境内债务重组拉开了序幕。紧随其后，龙光集团于3月首次公布境内重组议案，启动沟通程序；6月20日优化并公布新的重组方案，7月9日该议案就获债权人会议表决通过，全过程仅耗时20天，展现出极高的协调效率和债权人认可度，成为第二家完成整体境内债重组的民营房企。

  2025年之前房企境内债务解决方案以展期为主，而现在也进入到了整体重组的阶段。截止2026年1月底，有7家房企境内债务重组整体方案获相关债权人会议表决通过，涉及债务规模约873亿元。

  此外，富力地产、中国奥园、花样年的境内债务重组也在推进中。富力于2025年9月公布初步拟定境内债重组方案（涉及6笔债券），11月公告一笔本金余额约16.8亿元的境内债券已在相关持有人会议中表决通过重组方案。中国奥园2025年9月也曾表示，境内债务重组计划方案已基本完善，正在征求包括境内债权人在内的各方意见。花样年2025年12月31日公告，2025年12月23日-24日五只境内债券（债券余额约64.27亿元）的持有人会议陆续召开，全部表决通过本金及利息偿付调整方案，统一延期至2026年12月31日，为境内债重组预留充足时间。

  3、从展期转向深度重组，平均削债比例达70%（略）

  02 万科三笔债券重组通过，820亿亏损下全力推进改革化险

  除了上述出险企业债务重组之外，1月万科三笔境内债券（“21万科02”、“22万科MTN004”、“22万科MTN005”）陆续提出召开债权人会议，审议重组方案，也引发市场高度关注。

  1、大股东再次借款支撑，首三笔债券重组通过（略）

  2、820亿亏损和7笔“特定债券”，化险工作全面推进（略）

  03 碧桂园境外重组削债117亿美元，位列内房企之最（略）

  1、分层设计方案促进境外债务重组完成，实现最大规模削债（略）

  2、境内债券基本重组或兑付完成，余31.17亿元公司债券待处理（略）

  04 金科股份完成破产重整，调整组织架构开启业务转型（略）

  1、12月金科司法重整完成，卸下千亿债务重担（略）

  2、重整完成后调整组织架构，金科转型再出发（略）

  05 企业债务重组成功只是开始，抓住政策机会尽快回归正轨

  2025年房企在债务重组方面取得了突破性进展，房地产行业已进入了风险出清的新阶段。规模房企债务重组不断落地，也为其他中小企业加速债务重组提供信心，有利于提振行业信心，促进市场止跌回稳。

  值得注意的是，当前房企债务重组主要涉及债券类，企业还有大量逾期银行及其他贷款有待解决。如已经实现境内、境外债务重组的融创中国、碧桂园和旭辉控股等，近期仍有新的逾期债务产生。如融创中国，1月9日公告，旗下多家子公司新增出现未能清偿到期债务的情况，三家公司未能偿还的债务金额分别为1.837亿元、4.3亿元和6.394亿元，违约时间集中在2026年1月3日及1月4日，主要违约原因为未偿还本金，违约金额分别为1.22亿元、4.3亿元、8284万元。1月27日，旭辉集团发布公告称，“受自身及行业环境影响，旗下部分子公司出现债务逾期情况”，截至2026年1月9日，旭辉集团子公司发生债务逾期规模合计29.35亿元，逾期债务均为银行项目贷款。因此当前房地产企业在信用债问题解决之后，如何尽快回归正常经营轨道，强化现金流流转更为关键。

  2026年1月，金融监管总局、住房城乡建设部等部门进一步明确城市房地产融资协调机制“白名单”项目贷款有关政策措施，对符合条件的“白名单”项目，可进行贷款接续，贷款期限最长可至5年，同时推动房地产融资协调机制常态化运行。“白名单”项目审批通过贷款金额两年内持续提升，2025年底已突破7.5万亿元；此次“白名单”项目贷款接续政策，为项目提供了更宽松的还贷缓冲期，是房地产融资支持制度的优化完善，能够有效缓解项目资金周转压力和企业偿债压力，支持项目建成交付，有利于增强各方主体信心，稳定市场预期。在一系列政策引导下，房企回归正常经营轨道的环境支撑也更加稳固。