[中房研协]LPR结构化利率机制下，个贷口径从紧图稳

  热点聚焦

  9月20日，继央行改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制、下调金融机构存款准备金率释放资金约9000亿元后，LPR迎来第二次报价：1年期LPR为4.2%，前值为4.25%，连续第二次下降。 而5年期以上LPR为4.85%，相较前值，维持不变。

  在经济压力加大背景和市场预期整体走低情况下，尤其处于楼市传统“金九银十”的档口，LPR机制下，连续两个月呈现出结构化降息态势，与楼市发展密切相关的个人房贷利率则保持不变，其实就是相对“升息”了。10月8日，全国范围内的房贷利率“换锚”正式落地。新发放的商业性个人住房贷款利率将参照贷款市场报价利率(LPR)进行定价。未来LPR具体走势如何，五年期以上个贷利率是否继续分化？这一新的利率形成机制以及以此带来“不同步”利率安排，到底如何影响楼市发展，本期热点将针对这些疑问带来分析。

  数据显示，8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨3个基点。二套房贷款平均利率为5.78%，环比上涨2个基点，相当于在目前5年期LPR（4.85%）水平上分别加了62个基点和93个基点。监测的35个城市中，17城首套房贷利率水平有所上涨，16城维持7月水平。一线城市中，广州平均环比上涨4个基点，其他城市维持不变；二线城市中，苏州、无锡、沈阳、长沙4城均连涨三月，沈阳涨幅达23个基点；仅武汉、东莞和长春3城首套房贷利率水平有所下调。10月7日，北京个人住房贷款定价基准为：首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105基点。较之前（北京大部分银行执行的个人住房贷款利率水平）分别提升了0.01个百分点和0.02个百分点。换锚首日，上海地区部分银行执行首套房贷利率不低于相应期限LPR减20基点。深圳地区已“换锚”的银行中大部分实行首套房利率在相应期限LPR基础上加30个基点，二套房在相应期限LPR基础上加60个基点。

  监测的35个城市共533家银行分（支）行中，除了停贷银行外，共有19家银行首套房利率水平仍在当前基准利率上执行优惠政策，且都位于上海地区；116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%，主要分布在上海、厦门、天津、深圳、广州等19个城市。

  热点评析

  实施差别化资金管理，利率变轨后市场利率下行，个人房贷利率或将上浮

  这一次LPR利率改革，主要目的在于挤压银行利润，服务于实体经济并降低其融资成本。LPR与MLF利率挂钩，MLF利率变化将通过LPR影响信贷定价。在降准的政策下，货币环境将更加趋于宽松，央行未来或通过调低MLF利率，逐步引导贷款利率下降，从而引导资金向小微企业等倾斜；而房地产行业则受到严格管控，被排除在外，对于房贷来说，大方向仍然是避免干扰房地产政策的执行，虽然LPR政策使房贷利率有了调整空间，但因为此前政策卡住了房贷利率下限，因而限制了银行因资金宽松而降低房贷利率情况的发生。

  执行新LPR报价后，虽然房贷合同变化，但房贷利率、放款周期均无明显变化。短期看，房贷平稳过渡是主流。从长期看，以LPR为基准形成的房贷利率，浮动可能性更大。现在居民贷款一般每年做一次重定价，如果LPR调整频繁，那么半年重定价或按季重定价比例有可能提升。房贷新政落地后，原先首套房利率折扣的城市，银行都必须上调自己的房贷利率水平，进而可能会带来部分城市房贷利率平均水平的进一步上涨。如上海、厦门、天津的房贷利率都面临上涨压力。未来，不乏会出现加点下限为零的城市，也会出现房价上涨过快加点数较高的城市，实际按揭利率变化将因城而异。

  利率调整不再一刀切，不但“因城施策”还要“因业施利”，引导资金脱虚向实

  “因业施利”，按不同行业实行不同的利率政策。此前，央行为了疏解中小微企业融资难问题，专门定向降息降准，且明文禁止资金进入房地产业，但资金如流水，这些定向宽松资金还是通过各种管道绕了几个弯多多少少渗透到房地产市场中。原因无他，楼市看涨预期依然存在，资金获益能力强。归根结底还是楼市投资需求旺盛，而资金则是这种需求的源头，遏制投资投机需求，要么掐断资金来源，要么抬高资金的成本门槛。显然，通往楼市的各种资金管道，用堵的办法很难奏效，只有提高资金成本才是解决问题的根本。所以，这次LPR横空出世，把短期借贷利率和五年期以上个人住房贷款利率做了区别对待，其目的已经非常明显了。可以预期，长期资金的利率会保持相对高位稳定，随着经济发展的需要，市场利率可能逐步下降，两者的利差也会越拉越大。实业投资的积极性预计会逐步回升。资金回归实业是未来相当长一段时间内政策调控主流。

  楼市不再囿于预期，市场波动性变得越来越难以预测

  近一年多来，房地产行业定位发生改变，政策趋严不松动，投机需求逐步离场，市场下行预期较强，但最新的统计局数据显示8月的房地产行业基本面扎实企稳，其中主要的几项数据单月销售面积、单月新开工、单月开发投资等增速并无出现明显下滑，且表现出较强的韧性，土地市场也存在反弹的空间。房地产市场的波动性似乎变得越来越难以预测，楼市逐渐呈现出周期缩短的新趋势以及市场不确定性增加的新特点。在现有政策环境下，楼市的逻辑时常被数据推翻，不能再用宏观理论去推测微观市场，尤其是“因城施策”的有效落地，两者的关联性在逐步弱化。

  当前全国楼市呈现出不同地域不同特征的复杂局面，市场没有遇冷，而是大到各能级城市，小到各城市群、各城市均表现出“分化”的态势令人很难找寻规律，自从告别政策一刀切后，楼市也告别了一、二、三、四线城市分别轮动的特征，近几个月一线是稳的，二线有涨的也有跌的。另外，由于行业驱动因素变量和变化太多，影响太大，目前很难预测中国房地产市场明年会是什么样子，国际及国内的任何形势变化都可能改变当前趋势。而各地房价走势则要根据所在城市的具体政策及市场情况来判断。

  （内容来源：中房研协测评研究中心 ）