[中房研协]“沪九条”从严限购 为非理性楼市降温

  3月25日上午上海楼市新政如期而至。上海市政府发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，共有9项政策。具体政策及分析如下：

  1、从严执行住房限购政策

  提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

  点评：非沪籍购房社保门槛2年提高到5年，且由“累计”口径改为“连续”口径。非沪籍人士购房门槛大幅提升，与北京尺度拉平。由于北京政策已经执行了接近五年，政策效力在弱化，而上海这项新政策对市场的冲击将非常大。社保或缴税“累计”口径改为“连续”口径，这也对购房人工作稳定度要求极高，个别人跳槽或辞职旅游如果影响了社保和缴税记录，则可能导致购房资格的丧失。从另一个角度看，这项政策客观上也涉嫌对外地人的歧视。

  2、实行差别化住房信贷政策

  对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

  商业银行应加强对购房人首付款的核查，购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金，如违反承诺，则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。

  点评：信贷政策的松紧无疑会直接影响楼市的走势。收紧二套房首付比例，有利于控制炒房投机行为，降低银行信贷风险。上海经济发达、人口流入预期大，同时土地供应有限，这些都造成了楼市成交火热的现实和预期。保障房地产市场健康发展是中央的一贯政策，且给了各地“因城施策”的尚方宝剑，因此上海在控制二套房信贷方面下了重手，其控制房价平稳的决心是显而易见的。不过，政策总是有双刃剑效应，提高首付比例可以打击投机活动，同时也可能损害了部分改善住房的需求。

  对于首付比例是50%还是70%，则由所购住房是普通住房与否来决定。现实是经过近期的价格疯涨，上海无论是内环内、还是内外环间，符合普通住房标准的住房已经非常稀少，因此，上海普通住房认定标准也势必需要尽快调整。否则上海如何落实“以普通住房为主”这个原则呢？

  3、加大住房用地供应力度

  加快住房用地出让前期工作，增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（供需矛盾突出的郊区，供应比例提高到70%）。

  点评：这条政策严格来讲不属于新政。不过从提高市场供应量，尤其是总套数方面，有一定积极意义。上海存量住房的成交量在几年前就超过了新房，早已进入存量房时代，市场户型结构基本大局已定，今后出让的土地在户型结构上则必须有一定的倾向性，优化存量房的户型结构配比。既然上海要搞“三个为主”，即以自住为主、以市民为主、以普通商品住房为主，居民在房价高企的情况下，小户型肯定是解决基本住房需求的首选。

  4、强化市场监管和开展执法检查

  进一步加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售。进一步加强交易管理，将住房限购审核从房产登记环节前置至交易备案环节。规范房产中介行为，强化房产中介机构和从业人员的网上签约管理。建立二手房交易资金第三方监管制度。加强房屋抵押管理、房屋租赁管理和房屋产权管理。

  加强对房地产开发企业和房产中介机构的监管，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。对涉案房地产开发企业，可依法暂停其网上销售，降低直至取消其开发资质，并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。对涉案房产中介机构，可依法取消相关门店网上签约资格；情节严重的，取消区域网上签约资格，予以公开曝光，并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。

  严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为，开展专项整治。

  点评：规范交易秩序是一个老生常谈的问题，关键在于落实和日常执法监管。值得一提的是，本次政策彻底封杀了“首付贷”这一金融产品，也是控制房地产领域金融风险的一个重要举措。也许政策还存争议，比如首付贷可以为置换住户提供过桥融资便利，但这类存在模糊空间的场外配资，风险敞口较大，弊大于利，在楼市疯涨的情况下的，控制风险永远是第一位的。

  5、住房保障类政策

  “沪九条”后面几条大都涉及到住房保障类的内容，如推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行，多渠道筹措人才公寓住房，搞好共有产权保障住房建设、供应和供后管理。这些政策属于建好“两个体系”之一的住房保障体系的内容。在整个市场都进入赚钱效应的癫狂期后，很多人都忘了住房其实居住本身才是最重要的作用，也是大部分人所追求的。上海要保持社会稳定，中低收入者的住房问题就靠政府保障；要保持经济发展稳定、社会创造力不断提升，就要不断引进高素质人才，这些人的住房问题同样需要政府来支持和引导。

  （内容来源：中房研协研究中心。）