[太平洋]央行频繁对房地产表态,传达了什么政策意图

徐超2020-02-24 11:48:52

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-02-24
  • 报告类型:政策法规
  • 发布机构:太平洋

  报告摘要

  近期央行等中央部委表态频繁,重申不将房地产作为短期刺激经济的手段,科学稳健把握逆周期调节力度,宏观杠杆率不会再出现大幅上升,5年期LPR降幅也小于1年期品种,并强调LPR下行基本上不影响个人房贷利率。但与此同时,央行也强调不得不得盲目抽贷、断贷、压贷。我们认为“纾困但不刺激”很可能是下一阶段房地产调控的核心思路。

  央行等中央部委针对房地产金融的调控政策需要综合考虑多重目标:房价不出现报复性反弹、房企和居民杠杆率不再大幅上升(防风险)、房企资金链不出现大规模断裂、稳增长稳就业、经济结构调整、预期管理(一方面要管理居民房价上涨预期,另一方面要管理地产企业政策博弈预期)。

  从央行货币政策报告可以看出,央行认为新冠肺炎疫情对中国经济会造成一定影响,但持续时间和规模都有限。考虑到百强房企近三年一季度销售额占全年的比例平均不到20%,1-2月占比更是只有11%,因此疫情本身对房企销售回款的影响主要是短期的。疫情过去之后,一季度积攒的购房需求很可能在二季度集中释放,此后市场将向常态回归。因此调整首付比例、放开认房又认贷等需求侧强力刺激政策的必要性较小。

  从房企债务压力来看,银行贷款和非标融资都可以相对灵活地通过展期、续贷解决,公开市场债券到期压力大的房企由于债务的偿还刚性更强,可能资金链压力会更大一些。对于这些房企,我们认为不排除在保证不新增债务的前提下,有限放开定增等股权融资,化解短期资金链风险的同时有效降低杠杆率的可能性。具体分析可见我们之前的报告《不排除有限放开房企定增的可能性》。

  以下为近期央行等中央部委相关表态:

  2月22日央行副行长刘国强在接受金融时报专访时表示,LPR下行基本上不影响个人房贷利率。房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向,银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率,基本保持原有水平。在改革完善LPR形成机制过程中,要坚决贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。人民银行将科学稳健把握逆周期调节力度,坚持稳健的货币政策灵活适度,保持广义货币M2和社会融资规模增速与国内生产总值名义增速基本匹配,在多重目标中寻求动态平衡,平衡好稳增长和防风险的关系,中国的宏观杠杆率不会再出现大幅上升的情况,将保持基本稳定。

  2月21日央行召开2020年金融市场工作电视电话会议,会议强调“保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性”

  2月20日全国银行间同业拆借中心公布最新LPR报价,1年期品种报4.05%,下行10个基点;5年期以上品种报4.75%,下行5个基点。5年期品种降幅不及1年期品种。

  2月19日央行货币政策报告:新冠肺炎疫情对中国经济造成一定影响,但持续时间和规模都有限。发挥货币信贷政策促进经济结构调整的作用,更好地服务实体经济。坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,按照因城施策的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。当前宏观杠杆率仍处在高位,宏观杠杆率很难像2009年至2017年一样年均上升超过10个百分点。

  2月17日晚间,央行辟谣调整MPA房地产信贷考核相关传闻。央行有关负责人表示,市场有关央行拟调整宏观审慎评估(MPA)中房地产信贷相关考核指标的说法不属实。该负责人同时称,央行将继续按照党中央、国务院的要求,坚持“房住不炒”的定位,按照因城施策的基本原则,落实房地产长效管理调控机制,统筹做好房地产金融调控,促进房地产市场平稳健康发展。(此前有外媒报道,中国央行拟调整MPA中的房地产信贷相关考核指标,仅考核房地产广义信贷,而不再细化考核按揭和开发贷等具体比例)。

  2月16日财政部长刘昆在求是杂志发文:坚持“房住不炒”的定位,落实房地产长效管理机制,深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工作,推动完善基本住房保障体系。

  1月31日,央行等五部门联合发文,要求金融机构对受疫情影响较大的行业和企业,不得盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响严重的企业到期还款困难的,可予以展期或续贷。

  风险提示:政策收紧超预期,销售下滑超预期

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