哈尔滨市于2月14日印发《哈尔滨市城镇危旧住宅房屋自主更新、原拆原建工作指导意见（试行）》（下称《意见》），为国有土地上危旧房及特定老旧住房的“原拆原建”自主更新提供了系统性政策框架，也意味着更多城市今年原拆原建工作的发力。

  该《意见》是哈尔滨在城市更新模式上的重要突破，通过“业主主体、政府引导、政策赋能”的模式，为化解老旧住宅安全隐患、满足居民改善需求提供了新路径。政策设计兼顾了灵活性与规范性，尤其在不增收土地出让金、公积金支持、学区延续等方面诚意十足，有望激发市场活力。

  一、政策要点与创新分析

  《意见》核心是构建了一套从意愿征集、项目认定、规划建设到产权登记的完整闭环。其政策内容和特点主要体现在以下方面：

  二、对房地产市场与相关主体的影响研判

  1、对存量住宅市场：政策为大量不具备整体拆迁价值但存在安全隐患的老旧小区提供了明确的“内生式”更新路径，也代表了今年全国原拆原建工作的方向。短期看，可能分流部分对出售“老破小”二手房的意愿，进而转向“自筹资金改造+改造后房源再出售”的模式；长期看，有助于延缓核心区物业因房龄老化而价值衰退的趋势，稳定区域资产价值。

  2、对开发企业与产业链：传统“大拆大建”模式受限，尤其是受此类小区规模大小的影响，但“自主更新”催生了新的业务机会。具备小型化、定制化、全过程工程咨询能力的设计、施工、代建单位将成为主要实施主体。同时，建筑建材（特别是绿色、节能建材）、家装、电梯等相关产业将受益于具体的改造工程。总体上对于此类规模相对小的老旧小区，是今年各地可以积极关注的内容。

  3、对金融机构：政策鼓励定制个性化金融方案，为消费金融、城市更新类贷款提供了新的应用场景。围绕居民自筹资金阶段的短期资金需求、以及后续装修消费，都可能衍生出新的信贷产品。尤其是可以结合五大金融制度，结合养老服务等内容，以持续和此类老旧小区的原拆原建工作进行结合。

  4、对居民与社区治理：最大的挑战在于居民共识的达成。《意见》将决策权前置，要求全体产权人表决同意并共同委托代建单位。这考验着基层治理能力（街道、社区的组织协调能力）和居民的公共参与精神。一方面，资金筹集、方案设计、户型分配等环节都需要高度协同。另一方面，随着2026年房地产市场的稳中向好和二手房的价格渐趋稳定，对于此类物业改造的认同度也会提高，即加快了相关工作节奏。

  三、结论与展望

  未来关注点主要包括：一是首单项目的落地情况，首个成功实施的项目将为全市提供流程范本与信心支撑；二是各区县后续出台的操作细则，尤其在资金共管、困难认定等方面的具体尺度，将直接影响政策的落地效果；三是居民整合意愿与推进模式的探索，实践中如何建立有效的居民协商机制、选择代建单位，值得持续观察。

  从宏观层面看，哈尔滨此次出台的《意见》，标志着全国范围内的原拆原建工作正在加速推进。该政策系统回应了危旧房自主更新过程中面临的产权、规划、资金、税费、配套等核心痛点，政策含金量较高，尤其是“免土地出让金”和“公积金支持”两项举措务实有效。这既是公众关注的焦点，也应成为各地住房工作积极宣传的重点。

上海易居房地产研究院副院长 严跃进