2026年6月10日，自然资源部联合公安部、国家税务总局、国家市场监督管理总局、国家金融监督管理总局印发《关于做好企业购置不动产转移登记“高效办成一件事”的通知》。政策将“带押过户”改革从住宅领域延伸至企业不动产领域，要求各地因地制宜采取多种模式，推动跨银行业金融机构“带押过户”，并鼓励引入预告登记，以防范抵押权悬空风险。

  本次政策是存量时代不动产登记制度的一次重要突破。其意义不仅在于降低企业单次交易的“过桥”资金成本，更在于打通企业存量资产流转的制度堵点，有望激活长期沉睡的工商业不动产流动性，体现了对存量盘活的导向，并对房地产市场的结构性复苏构成制度性利好。

  一、政策核心内容梳理

  二、政策逻辑：从“降成本”到“促流转”

  2.1直击痛点：剔除高成本“过桥”资金

  传统模式下，企业转让带押不动产需先筹措资金解除抵押，实践中往往借助短期“过桥”资金完成这一环节。此类资金成本通常在年化20%以上，企业还面临还款后新贷款批不下来的“断档”风险。本次新政通过合并办理，在制度设计上消除了“过桥”环节的生存空间，直接降低了企业的交易性财务成本。

  从地方实践看，“带押过户”在降成本方面的效果已得到初步验证。咸阳市武功县推行企业“带押过户”后，企业不动产过户融资成本降至0，截至2025年8月，已办理业务19件、涉及资金约1000万元。截至2025年8月，郴州市累计完成“带押过户”业务780余笔，涉及抵押金额4.4亿元，办理时间缩短至半个工作日。截至2026年3月，德州乐陵市实现办理时限缩短70%、企业跑腿次数从4次减至1次，累计办理涉企业务126笔、涉及交易金额超7.4亿元。

  2.2激活存量：从“资产沉淀”到“资本流动”

  当前房地产市场已进入存量时代，大量工业、商业不动产沉淀在企业资产负债表中。受制于复杂的解抵押流程，企业处置闲置厂房、设备的交易成本极高，资产流动性不足。新政通过降低交易摩擦成本，有望加速企业端的“以旧换新”和资产重组进程，使不动产真正成为可灵活调度的“资本”，而非“沉淀成本”。

  2.3跨行通办：引入竞争优化金融服务

  本次明确推动跨银行业金融机构“带押过户”，具有重要的微观意义。在过去“同行”限制下，原贷款行在企业续贷时具有一定议价优势。跨行通办放开后，新贷款银行可以市场竞争者的身份介入，企业有望获得更优惠的贷款利率和更优质的服务，同时也倒逼银行提升对公不动产贷款的审批效率。

  三、对房地产市场的结构性影响

  3.1对工商用地的“价值重估”意义

  核心影响在于提升工业、商业不动产的流转效率。对于拥有大量自持物业的制造业企业、物流企业及地方国企而言，盘活存量资产的能力得到实质性增强，有助于改善企业资产负债表，释放的流动资金可能反哺主业投资。相对而言，这一政策对住宅市场直接影响有限，其主要发力点在于供给侧的企业资产流转。

  3.2司法与安全保障的完善

  政策特别强调预告登记的引入，这是针对企业端大额交易的必要风控手段。预告登记不仅保障买方的期待物权，也保障新银行抵押权设立的确定性。这一机制的确立，使“带押过户”在法律层面的权责更加清晰，降低了金融机构的顾虑，为政策大规模推广扫清了障碍。

  四、市场展望与投资建议

  尽管政策方向明确，但落地效果取决于两点：一是地方登记机构与银行系统的系统对接效率；二是跨行模式下资金结算与风险分担机制的具体执行细则。当前，该政策仍处于制度框架搭建阶段，具体操作流程有待地方细则进一步明确。

  策略上，建议关注以下结构性机会：持有型物业的REITs底层资产方面，资产流转效率提升有利于REITs发起人进行资产组合动态调整；产业地产运营商方面，交易活跃度提升利好具备招商和运营能力的企业；不良资产处置领域，“带押过户”为不良资产的快速处置提供了新的司法路径。

上海易居房地产研究院副院长 严跃进