2026年4月2日，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局联合印发《关于支持高品质住宅建设的若干意见》（穗规划资源字〔2026〕7号）。该文件从规划、社区、建筑、监管四个维度构建了完整的政策框架。颇具特色的是，其提出了多个朗朗上口的并列句，侧面体现出政府部门从“结构”“层面”“维度”等角度，落实了更具针对性和精准性的政策。本报告从土地供应、社区配套、产品设计等核心层面，系统梳理政策要点与市场影响。

  我们认为，广州此次政策以“好城区、好社区、好房子”为三大抓手，通过规划指标松绑（如阳台、架空层不计容）与供给侧改革（缩量提质、精准供地）双管齐下，旨在推动住宅市场向高品质方向发展。这不仅是一次产品规范的升级，更是土地出让与开发逻辑的重构，将对2026年房地产市场稳中向好发挥积极作用。

  一、供给侧改革：土地市场“缩量提质”与节奏调控

  《意见》在土地供应端展现出较强的主动性，旨在通过优化源头供给，缓解当前市场库存压力并适配改善需求。

  供地策略调整：政策明确提出“以人定房、以需定供”，构建“改善有市场、刚需有保障”的体系。在具体执行上，推行“小步快跑、高频少量”的供地方式，以匹配房企的补仓周期，避免集中大规模供地对市场造成冲击。这类操作在今年前4个月已有所体现，可视为一种“养胃疗法”——单批次供应量少，但频次提高，实际上也标志着对集中供地模式的明显转向。同时，针对不同板块实施差异化策略：“活跃板块稳供应、潜力板块优配套、高库存板块控新增”，体现了精准供地的导向。

  “小而美”地块主导：为鼓励高品质开发，政策强调加强“小而美”住宅用地规划，促进住宅产品“缩量提质”。这意味着未来广州核心区的供地将更倾向于低容积率、高舒适度的地块，总价门槛可控，但单价可能因品质提升而走高。从近期各地供地情况看，尤其是在市区优质生态区域和郊区产业集中区域，“小而美”地块确实有所增加。

  去库存联动：在需求侧，政策探索“房票购买二手房”路径，并支持存量住房转为保障性租赁住房。这一方面为拆迁安置等提供了更多选择，另一方面有助于直接消化存量二手房，为新房市场释放改善性需求。值得关注的是，随着各地近期不断创新，房票的介入为二手房盘活和保障房优化供给提供了更好的思路。

  小结：总体来看，此次土地层面的政策优化具有积极作用。土地供应节奏的精细化控制有助于稳定地价预期；“小而美”地块的增多，将利好擅长打造精品、拥有高端产品线的开发商。这也与今年促进供求关系更加均衡的工作导向相契合。

  二、公服配套：构建“全龄友好”与成本分摊机制

  社区层面的政策亮点在于既做“加法”也做“减法”，在提升社区品质的同时，清晰界定了政府与企业的责任边界。

  精准配建（加法）：基于街道精细化调研，实行“基础保障型、品质提升型、特色引导型”三级配建体系。针对“一老一小”群体，允许按系数1.5-3.0增加养老或托育设施。这提升了社区的温度，但开发商在全龄友好社区项目的开发中，也需关注是否存在隐性的配建成本增加，以便更好推进此类项目的落地。

  严控非必要配建（减法）：政策明确“严控区域统筹级非必要配建”，强调“政府的事政府做”，除国家强制规范外，不得在宗地内要求配建并无偿移交非必要的设施。这一条对房企构成实质性利好，有助于降低拿地时的隐性成本，提高资金周转效率。从今年各地的政策来看，基本也朝着这一方向演进，配建要求明显减少，体现出配建工作的重要转向。就广州政策而言，包括教育、医疗、文化、体育等街道级以上（含）公共服务设施，以及垃圾转运站、污水处理厂、变电站等基础设施，都将逐步退出配建范畴。

  三、产品革命：户型设计与公共空间的“计容”红利

  这是《意见》中对市场吸引力最大的部分。通过大幅放松计容规则，政策实质性提高了住宅的得房率与居住体验，也与今年着力稳定房地产市场的工作方向高度契合。以下从三个方面展开分析：

  高赠送空间回归：政策规定，住宅半开敞空间（如阳台、入户花园等）进深不大于2.4米，且投影面积之和不超过套内建筑面积20%的，按一半面积计容。值得关注的是，主景观阳台只要满足连续开敞率不低于40%，则不限制进深。这意味着开发商可以设计出超大面宽的“跑道式”阳台，大幅提升赠送面积。当然，鉴于此前广州曾出现一些超高容积率的现象，这一条款也可以理解为对后续赠送规则的进一步规范与明确。

  公共活动空间不计容：住宅建筑首层架空作为公共开放空间的，若层高不小于4.5米，可不计容；利用层间架空、空中连廊打造的公共开放空间，不计容比例可达本栋建筑计容建筑面积的5%。从近期各地动向来看，关于抬板社区的讨论和落实项目明显增多。我们认为，这也意味着后续这一方向将成为新趋势，行业也将其视为第五代住宅的重要特征。

  岭南特色适应性设计：政策鼓励设置骑楼、风雨连廊（均不计入建筑密度、不计容），以形成适应炎热多雨气候的慢行系统。同时明确，住宅以东南向（南偏东15度）为最佳主朝向，鼓励南北通透的户型布局。这体现了广州政策“因城施策”的导向。

  四、政策总结和市场趋势

  《意见》的出台，标志着今年广州在全国一线城市中率先系统性地落地了“好房子”建设标准。这实际上是在2025年《住宅项目规范》落地与实践基础上，进一步形成的更为成熟、也更容易落地的版本。尤其是结合今年房地产市场预期向好、改善型需求持续释放，以及二季度置换需求将集中释放的背景，这项政策更值得关注。

  对供应端和产品端而言，这有助于催生更好的产品与项目，引导行业从价格战转向产品力竞争。特别是在营销层面，预计房企会重点利用“不计容的架空层”和“超大阳台”作为亮点。反过来，这也将给目前在售的“非品质”刚需盘带来一定的产品代差压力，倒逼其优化定价策略。对购房者来说，同样可以积极关注这一政策。当前房地产市场形势总体向好，户型实用率、社区休闲空间（架空层）、风雨连廊等配置将实现质的提升，住房的高品质价值也将进一步凸显。