上海易居房地产研究院副院长 严跃进

  2026年4月10日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，推出8项楼市调控新政，重点围绕青年群体安居、多子女家庭购房支持、信贷与购房认定规则优化、公积金贷款政策调整、住房保障及市场监管等方向展开。本报告基于新政内容，对政策要点和潜在影响等进行简要评析。

  一、精准分群施策：聚焦青年与多子女家庭，强化住房的民生与人口支撑功能

  新政最显著的特点在于分群施策，明确回应了青年就业创业群体及多子女家庭面临的住房痛点。针对35周岁以下来郑青年，政策鼓励金融机构开发特色住房信贷产品，以降低其购房门槛。这一举措与郑州建设青年发展型城市的战略目标相契合，有助于提升城市对年轻劳动力的吸引力。市场启示是：未来各地金融信贷政策若进一步放宽，很可能会聚焦于35周岁以下的年轻群体。对于其他城市而言，这一群体的贷款政策即有望趋于宽松。

  与此同时，新政还规定，对于已有一套住房的多子女家庭，再次购房申请公积金贷款时，可按首套住房贷款最高额度上浮20%。这一政策直接降低了多子女家庭改善性购房的资金成本，整体上属于常规性举措，主要与人口政策及三孩家庭的住房支持相衔接。

  二、信贷与认定规则优化：降低商办物业门槛，实施“按行政区认房”

  新政在信贷及购房资格认定方面作出两项重要调整：一是引导金融机构将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例定为不低于30%。相比以往部分城市商业用房50%以上的首付比例，此次调整显著降低了商办类物业的购置门槛，意在盘活存量商业房源，促进非住宅市场去库存。这项政策今年各地都会推出，也主要是落实央行总部的思路。二是调整购房套数认定标准，新购住房仅核查购房人在拟购住房所在行政区范围内的住房情况，无住房即认定为首套房。这意味着，在郑州市内跨区购房将可能享受首套资格，实质性地扩大了首套房认定范围，有利于释放跨区改善型需求。

  三、公积金与公共服务优化：改善型贷款享“首次”待遇，购房合同可入学

  公积金政策进一步向改善型需求倾斜。在2026年12月31日前，符合条件的家庭（无公积金贷款余额）购买改善型住房，可按首次贷款政策申请公积金贷款。该临时性政策降低了改善换房的贷款利息成本，具有较强的时效性激励效果，本质上就是“认房不认贷”。

  此外，在公共服务领域，已购买商品住房并实际入住的家庭，可凭网签备案合同享受适龄子女划片入学等公共服务。这一“购房即享入学”的规则，直接解决了期房购房者“入住前入学难”的典型痛点，增强了购房的实际居住效用。这也是目前各地普遍推进的工作，既减少了购房顾虑，也加快了从购房到入学的节奏。

  四、住房保障强化和市场监管：发挥保障房引才留才作用，促进交易更加透明

  2026年，郑州将通过收购、新建、转化等多种渠道，加大保障性租赁住房（人才公寓）供给，计划分配1万套（间）。这项规定最核心的在于收购渠道。各地通过收购新房和二手房，持续促进房源库存减少、置换需求释放以及保障房房源供给优化。在保障房方面，此举将强化住房对人才的引留作用。除了传统的住房保障功能外，这也是保障房建设非常重要的方向，即留住人才。

  在市场规范方面，郑州推行二手房“一房一码”制度，通过官方平台进行房源权属核验并生成唯一核验码。此举旨在加强房源信息真实性，减少虚假房源和交易纠纷，有利于提升二手房市场透明度与交易效率。

  五、政策预期效果

  此次出台的郑州8项新政，进一步彰显了着力稳定房地产市场的政策导向。当期政策精准聚焦各类住房需求，并结合近期全国各地房地产市场出现的“小阳春”态势以及市场预期向好的背景，预计将在二季度产生积极影响。第一，提振刚需与改善性购房需求。跨区认首套、公积金优惠等政策将直接降低部分购房者的资格门槛与资金成本，促进交易活跃度。第二，加速商办库存去化。商业用房首付比例明确为不低于30%，相对住宅15%的首付比例已无明显劣势，可能吸引部分投资或小型办公需求进入商住市场，切实体现了去库存稳产业的导向。第三，通过收购存量住房等方式，有助于全方位推进去库存工作，优化房源供给，同时也为保障房建设提供有力支撑。第四，强化市场规范与信心。“一房一码”及购房入学政策将改善交易环境与购房预期，有利于中长期市场稳定。总体来看，二季度各地将继续落实政策调整与优化，推动楼市保持稳中向好的发展态势。