2026年4月8日，《北京市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》全文重磅发布，锚定2026—2030年首都高质量发展航向。在超大城市治理与民生保障的核心议题中，住房保障被置于关键位置，北京明确提出优化保障性住房供给结构，新增公寓型、宿舍型保租房占比超60%，以精准化、品质化、多元化的供给模式，破解新市民、青年人、城市运行服务保障人员的安居难题，推动 “住有所居” 向 “住有宜居” 跨越。

  北京作为常住人口超2200万的超大城市，住房保障始终是民生工作的重中之重。“十五五”规划纲要立足首都城市战略定位，明确健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，将保障性租赁住房（下称 “保租房”）作为住房保障体系的核心抓手，彻底改变以往保障房户型偏大、适配性不足、覆盖群体有限的问题。

  此次规划最亮眼的突破，是供给结构的颠覆性调整：新增保租房中，公寓型、宿舍型房源占比突破 60%。这一数据背后，是对北京租赁市场真实需求的精准把脉——新就业大学生、青年白领、快递员、环卫工人、医护人员等群体，核心需求是小户型、低租金、近通勤、全配套，而非大户型、高门槛的传统保障房。

  围绕不同群体的居住特征与保障强度，北京“十五五”住房保障体系形成了层次清晰、分工明确的三类供给模式：

  从政策逻辑来看，北京“十五五”住房保障并非单一的“建房子”，而是构建“保障性保租房+市场化长租公寓”双轨并行体系。规划明确提出“鼓励支持市场化长租公寓发展”，规范发展住房租赁市场，培育专业化、规模化租赁企业，让保租房托底民生、市场化长租公寓满足品质需求，形成多层次、全覆盖的住房供给网络。二、市场底色：北京长租公寓现状与供需结构性矛盾

  截至2025年末，北京在营长租公寓项目共243个，房源约11.6万套，平均每月租金121元/㎡，平均出租率高达91%，高于上海的89%，凸显北京租赁市场的刚需旺盛、供给紧缺。

  从空间分布看，北京长租公寓呈现五环外集聚特征，朝阳、丰台、大兴等区域成为供给主力，核心城区房源稀缺，与青年群体、新市民的就业区位形成通勤错配；从供应模式看，北京此前以存量物业（办公楼、酒店、产业用房）改造为主，新建供给有限，集体经营性建设用地的潜力尚未充分释放。

  更深层的矛盾在于供需错配：市场上大户型、高租金的长租公寓占比偏高，而小户型、低租金的公寓型、宿舍型房源供给不足，新市民、青年人 “租不起、租不近、租不适” 的问题突出。这也是北京 “十五五” 规划将公寓型保租房作为供给主力的核心原因——用政策之手弥补市场失灵，直击供需结构性痛点。

  “十五五” 时期，北京住房保障供给不再依赖大规模增量开发，而是转向存量盘活+增量新建双轮驱动，契合北京城市发展从增量扩张转向存量提质的新阶段特征。

  （一）供给路径：双轮驱动精准发力

  1.存量物业改造：城市更新赋能保租房供给

  北京 “十五五” 规划明确，2030年城市更新年度投资将超3000亿元，存量闲置物业转型保租房成为城市更新的重要方向。将核心城区闲置办公楼、老旧酒店、低效产业用房，改造为公寓型保租房，既能盘活存量资产，又能填补核心区租赁房源缺口，实现 “资产增值 + 民生保障” 双赢。

  2.集体用地新建：破解土地瓶颈，扩大供给规模

  针对新增房源的土地难题，北京将集体经营性建设用地作为保租房建设的核心载体。规划提出，加大集体建设用地用于保租房开发的力度，重点布局在轨道交通沿线、产业园区周边、五环外重点片区，既降低土地成本，又贴合新市民就业区位，提升通勤效率。

  这一模式既规避了核心城区土地稀缺的问题，又能快速扩大保租房供给规模，与上海 R4 租赁住宅用地新建模式形成差异化供给路径，适配北京城市空间格局。

  3.全流程精准管理：数字化赋能保障公平

  北京将完善保障性住房管理信息平台，实现房源发布、需求匹配、配租审核、后续监管全流程数字化，杜绝保障资源闲置、滥用，确保公寓型、宿舍型保租房真正流向新市民、青年人、城市运行服务保障人员，让保障更精准、更公平。

  （二）资本响应：REITs打通"投融管退"闭环

  1.资本偏好：增值型改造项目成风口

  2025年北京长租公寓投资市场录得 3 宗大宗交易，成交金额约 31 亿元，虽规模小于上海，但出租率高、现金流稳的优势凸显。外资机构、保险公司等资本方，重点布局存量物业改造的增值型项目—— 通过改造升级、专业化运营，实现租金增长与资产增值，这类项目抗周期能力强，契合长期投资逻辑。

  2.退出闭环：REITs打通资本循环

  自国内首支租赁住房 REITs 上市以来，保障性租赁住房 REITs 已达 8 支，稳健的业绩为行业构建 “投融管退” 闭环提供范本。北京 “十五五” 期间大量新建、改造的保租房项目，达标后可通过 REITs 实现退出，吸引更多机构资金入局，形成资本投入 — 项目建设 — 稳定运营 —REITs 退出 — 再投资的良性循环。

  3.双轨协同：保障与市场化融合发展

  北京规划明确 “保租房托底 + 市场化长租公寓补充”，保险公司、专业租赁企业、房企等主体，可分别布局保障性与市场化赛道：前者聚焦民生刚需，享受政策支持与稳定现金流；后者瞄准品质需求，挖掘溢价空间，两者协同构建多层次住房租赁市场。

  （三）战略价值：安居赋能城市竞争力

  优化保租房供给已超越单纯的民生范畴，成为北京提升城市竞争力、吸引新质生产力人才的战略支点。公寓型产品以低租金、近通勤、全配套降低青年安居门槛；宿舍型产品保障城市运行队伍稳定。同步推动的"轨交站点500米覆盖率"由23.86%提升至25.7%，以住房布局优化职住平衡，提升城市运行效率，契合北京国际科创中心与人才高地建设目标。

  北京优化保租房供给，绝非简单的住房问题解决，而是民生保障、人才吸引、城市治理的多重赋能。

  对新市民、青年人而言，公寓型保租房低租金、近通勤、全配套，降低了在首都安居的门槛，让青年人才留得住、发展好；对城市运行服务保障人员而言，宿舍型保租房解决了基本居住需求，稳定了城市基础服务队伍；对首都发展而言，完善的住房保障是吸引人才、发展新质生产力、提升城市竞争力的基础支撑，契合北京建设国际科技创新中心、人才高地的战略目标。

  同时，保租房供给优化也推动北京职住平衡。规划新增 “轨道交通站点 500 米范围人口和岗位覆盖率” 指标，从 23.86% 提升至25.7%，公寓型保租房沿轨道线布局，直接缩短通勤距离，提升城市运行效率。