【克而瑞物管研究】

  截至目前，除4家A股上市物企及个别年报延期的公司外，58家上市物企2025年报已全部发布，全年上市物企经营业绩成色究竟如何？我们从管理规模、营业收入、盈利能力及经营效率、现金流表现、股东回报五大维度一一拆解。

  一、管理规模

  1.在管面积：规模增长进一步放缓，持续退出低质低效项目，整体增速同比下滑1.4个百分点至5.3%

  2025年披露在管面积的50家上市物企总在管面积约75.1亿㎡，同比增长5.3%。在行业持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的大背景下，整体增速较去年同期进一步下滑1.4个百分点，规模扩张全面转向谨慎与高质量诉求。

  2.合约面积：拓展进一步放缓，整体增速同比下滑2.0个百分点至1.0%

  2025年披露合约面积的38家上市物企总合约面积约51.5亿㎡，同比增长1.0%，增速较去年同期下滑2.0个百分点。

  3.合约在管比：加速转化储备项目，均值由2024年1.3倍下降至1.2倍

  2025年，市场竞争持续加剧，叠加企业前期储备项目相继落地，上市物企合约在管比延续下行趋势。披露完整数据的35家上市物企合约在管比均值，由2024年的1.3倍下降至1.2倍。这表明企业普遍放弃了盲目囤积面积的粗放模式，逐渐告别跑马圈地时代，当前更加注重将签约的纸面规模转化为实际的在管项目，从而为公司带来确定的业务收入与稳定的现金流。

  4.管理密度：聚焦核心城市深耕，单城市在管面积均值提升至168.7万㎡

  2025年，披露布局城市数量的23家上市物企单城市在管面积均值达到168.7万㎡，较去年同期的158.4万㎡同比增长6.5%。在主动退出低质低效项目的大背景下，物企将管理资源进一步向高能级及核心城市集中。单城管理密度的持续增厚，不仅有助于企业摊薄边际管理成本、更好地发挥规模集聚效应，也印证了行业正稳步迈向高质量运营的新阶段。

  在管理规模的拓展策略上，2025年上市物企全面摒弃了过去的“唯面积论”，更加注重规模质量，行业整体向着“提质去量、聚焦核心”的纵深方向演进。

  一方面，企业持续将管理资源向高能级及核心城市集中，构建局部区域的绝对密度优势。例如，招商积余2025年在深圳、广东（不含深圳）、江苏、上海、浙江等前五大核心区域合计贡献营业收入达109.0亿元，占其物业管理业务总收入的比例高达58.6%；华润万象生活在2025年战略规划中亦明确提出，无论在购物中心、写字楼还是物业航道，均将全面聚焦一线及核心城市发力外拓，强化核心城市全域布局与机会性城市卡位。

  另一方面，物企更加聚焦优质非住赛道及高价值大客户的深度挖掘。在优质赛道方面，中海物业2025年非住宅项目新签合约额达31.3亿元，成为拓展绝对主力，其新增在管面积中非住宅占比高达68.4%，年内更是强势进驻香港医管局总部及辖下20间公立医院，并在内地新签中南大学等众多高校标杆；招商积余同样在非住赛道表现亮眼，其航空业态新签合同额同比增长高达85.0%，高校及IFM业态新签合同额分别同比增长25.0%和15.0%。

  在优质客户与大单获取方面，大型物企的“吸单”效应愈发显著。以保利物业为例，2025年其新拓展的第三方项目中，单年合同金额超过一千万元的大型项目占比高达56.0%，年内新拓展公共物业及商业写字楼的单年合同金额分别达到13.0亿元和12.8亿元。同时，保利物业成功跃升为京东集团、小鹏汽车的后勤服务主要供应商，并在互联网、高端制造以及国资金融商办领域构建起极高的服务壁垒。

  二、营业收入

  1.营收增速：规模增长分化，整体微升至4.4%，近半企业负增长

  2025年，58家上市物企营收总额为2932.1亿元，同比增长4.4%，增速较去年微升0.3个百分点。年内多达28家物企营收出现规模缩水。正增长主要依赖头部物企的外拓与收并购托底，如金茂服务、万物云的项目收购以及招商积余依托第三方市场拓展及大股东协同，带动主营物管收入增加。相反，大部分负增长企业则因地产拖累或主动优化导致营收收缩。

  三、盈利能力及经营效率

  1.盈利能力：盈利模式加速重塑，毛利率回调至18.0%，净利率企稳回升至4.8%

  2025年，58家披露数据的上市物企毛利总率由19.1%平稳回调至18.0%，但平均净利率却逆势回升至4.8%。一方面，经历前期集中计提巨额坏账与资产减值后，部分物企在2025年的减值规模有所缩减，带动账面净利润呈现出阶段性的恢复性反弹。另一方面，一些物企持续深化盈利能力，如华润万象生活依托较高毛利的商业运营航道及数字化降本，维持了利润的稳健增长；建发物业则以扎实的基础物管规模扩张保障了业绩的平稳表现。行业回归稳健、可持续的经营本质。

  2.管理效能：深化组织变革与向内挖潜，管理费率下降0.5个百分点至8.7%

  2025年，面对外部盈利空间的挤压，上市物企持续深化组织管控与精细化运营，向内挖潜以压降管理成本。数据显示，披露数据的57家上市物企平均管理费率由2024年的9.2%进一步下降至8.7%，同比下降0.5个百分点。

  3.经营效率：人员精简与科技赋能显效，人均在管面积、人均营收分别增长至7864.6㎡/人、28.6万元/人，人均净利润回升至1.37万元/人

  2025年48家上市物企人均管理面积提升至7864.6㎡，年内同比增长13.0%，较去年同期的20.0%下降了7.0个百分点；56家上市物企人均营收稳步提升至28.60万元，同比增长5.1%，较去年同期的6.6%下降了1.5个百分点；56家上市物企人均净利润回升至1.37万元，同比增长13.1%，较去年同期的-18.1%提升了31.2个百分点。

  主动淘汰低效项目与人员结构优化，持续成为企业人均在管面积、人均营收及利润回升的关键因素之一。同时，科技赋能与组织变革也是企业经营效率稳步改善的核心推手。例如，华润万象生活则通过推进总部职能平台化，持续提升整体精益管理效率；雅生活服务通过打造敏捷型组织压缩决策半径，持续向管理与科技要效益。

  四、现金流表现

  1.现金流：现金流持续承压，现金及现金等价物同比下降4.1%至1064.9亿元

  2025年，披露数据的上市物企现金及现金等价物总额下降至1064.9亿元，同比下降4.1%，降幅有所收窄，整体增速较去年同期的-6.8%回升了2.7个百分点。

  2.应收账款：总额规模攀升至946.9亿元，周转天数涨至146.9天

  2025年，披露数据的55家上市物企应收账款总额达到946.9亿元，同比增长5.5%，增速较2024年的0.6%扩大了4.9个百分点。整体应收账款周转天数由2024年的139.2天进一步增加至至146.9天，资金回收周期进一步拉长，结算压力持续增大，企业回款面临严峻挑战。

  五、股东回报

  1.分红派息：重视投资者回报，26家上市物企平均分红率大幅跃升至77.0%

  2025年，在整体规模拓展放缓、外部环境承压的背景下，上市物企更加注重对投资者的实质性现金回报。根据已有数据显示，26家披露派息情况的上市物企平均分红率高达77.0%，较2024年同期的63.3%提升了13.7个百分点。

  小结

  2025年，上市物企面对盈利承压主动优化，加速出清低效资产，聚焦核心城市与优质赛道。企业向内通过组织精简与科技赋能降本增效，向外则严控攀升的应收账款，死守现金流底线。在规模降速的阵痛期，行业普遍以高分红派息提振资本市场信心。上市物企正迈向以现金流安全与利润做实为核心的稳健经营阶段。

  | 附：2025年上市物企经营数据之最

  可双击图片查看大图