【克而瑞物管研究】

  2026年3月27日，碧桂园服务控股有限公司（6098.HK，以下简称“碧桂园服务”）正式发布截至2025年12月31日的年度经审核业绩报告。在物业管理行业步入存量竞争、品质升级、科技赋能的全新发展阶段，碧桂园服务凭借扎实的经营底盘、持续的规模扩张、强劲的现金流支撑、大规模社区焕新投入以及机器人业务的深度落地，实现规模与质量同步提升、经营与发展良性循环的高质量发展，交出了一份彰显韧性的稳健成绩单。

  碧桂园服务业绩亮点如下：

  · 营收韧性强劲：2025年营收483.5亿元，同比增9.9%，多业务协同增长，行业领先地位稳固。

  · 管理规模持续扩容：在管面积稳步扩大，全国化布局深化，规模效应与增长底盘持续夯实。

  · 现金流安全稳健：经营现金流净额25.08亿元，持续为正，现金储备充裕，财务基本面扎实。

  · 品质焕新与科技赋能双轮驱动：加大社区焕新投入，机器人规模化落地，服务品质与运营效率行业领先。

  营收规模稳步攀升，增长韧性领跑行业

  2025年，碧桂园服务全年实现营业收入483.54亿元，较2024年（439.93亿元）同比增长9.9%，在行业整体增速趋缓的背景下，依旧保持稳健且高质量的增长态势，展现出极强的经营稳定性与抗周期能力。

  物业管理服务及相关服务业务（不含“三供一业”）作为碧桂园服务最核心的收入来源，2025年实现收入279.30亿元，同比增长7.3%，占总营收比重达到57.8%。这一板块的稳健增长，直接得益于碧桂园服务市场化外拓的持续突破与在管项目的稳定运营，基础物业服务的收费率、续约率保持行业高位，为整体营收增长提供了最坚实的“压舱石”。

  “三供一业”业务成为2025年最亮眼的增长引擎，全年实现收入112.7亿元，较2024年的81.56亿元增长46.5%，其高速增长一方面来自碧桂园服务服务范围的持续拓展，另一方面来自部分联营公司转为控股子公司带来的并表增量，业务规模与经营质量同步提升，成为碧桂园服务第二增长曲线。

  此外，社区增值服务、非业主增值服务、环境业务、商业运营服务板块主动优化业务结构，聚焦优质项目运营，整体保持稳定发展。从营收数据可以清晰看出，碧桂园服务的收入增长并非依赖单一业务，而是多板块协同、多赛道发力的结果，收入来源更加多元、抗风险能力更强，摆脱行业周期波动的影响，构筑起独立稳健的增长模式。

  持续稳健的营收增长，得益于碧桂园服务长期坚持的市场化外拓战略与全业态服务能力。2025年碧桂园服务拓展成果显著，城市聚焦度持续提升，在杭州、广州、深圳等高密度核心城市累计签约104个项目，在苏州、昆明、贵阳等重点城市累计签约30个项目，成功落地多个标杆项目：包括杭州竹海水韵项目，成功打开杭州城西科创大走廊市场布局；以及苏州市首个业委会项目——苏州观天下花苑，为区域市场拓展奠定坚实基础。

  管理总规模持续扩大

  全国化布局深度夯实

  物业管理行业的核心竞争力，根植于管理规模的持续扩大与运营质量的不断提升。2025年，碧桂园服务在管面积稳步增长，管理总规模再创新高，为营收增长、现金流稳定、服务延伸奠定了坚实的规模基础。

  截至2025年12月31日，剔除“三供一业”业务后，碧桂园服务物业服务收费管理面积达到10.70亿平方米，较2024年的10.37亿平方米增加3350万平方米，延续稳健的扩张态势。“三供一业”业务板块的物业服务收费管理面积达到0.89亿平方米，尽管较2024年小幅微调，但业务运营更加稳健，服务深度持续加强，在管项目的服务质量、收费效率均有明显提升，成为碧桂园服务规模体系中不可或缺的重要组成部分。

  管理规模的持续扩大，带来了显著的规模效应。一方面，随着在管面积的增加，碧桂园服务的服务成本被进一步摊薄，运营效率持续提升；另一方面，稳步增长的在管规模为社区增值服务、本地生活服务、科技服务等业务提供了广阔的落地场景，形成规模增长—服务延伸—价值提升的正向循环。

  经营性现金流持续为正

  25.08亿元净额夯实财务安全底座

  现金流是企业生存与发展的生命线，对于重运营、重服务的物业管理行业而言，经营性现金流的健康程度，直接决定了企业的抗风险能力与发展潜力。

  从现金流数据来看，碧桂园服务2025年经营活动现金流量净额达到25.08亿元，尽管受行业整体回款环境影响较2024年有所微调，但依旧保持大额正向流入，经营现金流与股东应占核心净利润的比值保持在1.0倍，核心业务的现金流创造能力稳定可靠。

  与此同时，碧桂园服务现金储备持续保持充裕水平。截至2025年12月31日，碧桂园服务银行存款（包含现金及现金等价物、定期存款、受限制银行存款）及结构性存款合计约179.31亿元，规模稳居行业前列。

  充裕的现金储备与持续为正的经营性现金流，让碧桂园服务在行业转型期具备了极强的抗风险能力。一方面，碧桂园服务无需依赖外部融资即可满足日常运营与发展需求，融资成本极低，财务杠杆健康；另一方面，充足的现金流能够支撑碧桂园服务持续加大社区焕新、机器人研发、智慧服务等长期价值投入，不必为短期利润牺牲长期发展，实现了经营与投入的良性平衡。

  持续加大社区焕新投入

  全方位升级居住体验与资产价值

  2025年，碧桂园服务以社区焕新为抓手夯实物业管理服务基本盘，基于客户真实需求与居住体验升级诉求，投入人民币超8亿元，围绕居住环境改善、设施设备更新、公共区域升级、服务场景优化等多个维度，对全国在管项目进行系统性焕新改造，让业主切实感受服务品质的提升，同时实现社区资产的保值增值。

  在环境焕新方面，推行“一盘一策”精益运营方案，开展3000+项目绿化焕新行动与1100+项目设施设备焕新升级，重点聚焦老旧小区改造、新建小区品质保持、公共设施升级、安防系统优化、绿化环境提升、清洁服务强化等方向。针对交付年限较长的社区，重点开展路面修缮、墙面刷新、门禁升级、监控补盲、绿化补种等工作，让老旧社区重焕生机；针对新建社区，持续优化服务细节，保持园区环境整洁、设施完好，维持高品质居住标准。

  在服务效能提升方面，碧桂园服务构建全量客户评价（VOC）管理闭环，企微30分钟及时响应率达92.5%，工单处理时效提升54.5%，工单满意度提升8.1个百分点，520+低满项目满意度提升超10个百分点，以高效响应持续改善客户体验。

  在社群体验升级方面，全年累计开展各类业主活动超5000场，覆盖业主超百万人次，以多彩文化活动拉近邻里距离。大规模的社区焕新投入，直接带来业主满意度的持续提升，多个项目荣获地方优秀示范社区、物业服务标杆项目等荣誉，5个项目成功入选中国物业管理协会发布的《住宅小区物业服务质量提升案例》，成为行业服务品质提升的标杆样本。

  机器人业务规模化落地

  科技赋能走在行业前列

  作为行业科技赋能的先行者与引领者，碧桂园服务2025年持续加大科技研发与落地投入，机器人业务实现规模化交付与场景化应用，成为科技赋能物业服务的典型标杆，推动行业从传统人工服务向智慧化、标准化、高效化服务转型。

  2025年，碧桂园服务自主研发的清洁机器人“零号居民”全年规模化交付落地1053台，覆盖全国200余个物业服务项目，在多个场景实现常态化、自动化运行，成为一线服务的重要力量。清洁机器人投入使用后，单项目作业工时提升100%，人均作业面积提升60%，在稳定清洁标准的同时，大幅提升了作业效率。除清洁机器人外，碧桂园服务同步推进安防、巡检、配送等多类型机器人的研发与测试，逐步构建覆盖物业服务全场景的机器人矩阵。同时，机器人业务与智能物联网、数字化管理平台深度融合，形成了“机器人作业+智能监控+数据管理”的一体化智慧服务体系。

  在设备智能管控方面，碧桂园服务将273台清洁设备接入智能监控模块，设备使用率提升至96%，设备运行状态、作业效率实时可视、可控；数字化监管系统覆盖电梯18.8万台，接入率达到98%，电梯故障预警、维保提醒、安全监控全面智能化，电梯投诉量同比下降8%；停车场智能运营系统全面落地，实现停车场运营增收1606万元。

  在科技赋能的整体布局中，碧桂园服务以PARA协生模式为核心，推动人、智能体、机器人、AIoT四力协同发展。智能管理助手“零号助理”覆盖一线管理人员超8000人，月活跃率达到80%以上，建成38个智能客服体，累计完成业主问答超17万条，大幅提升了管理效率与服务响应速度。

  机器人业务的规模化落地，不仅提升了服务效率与品质，更推动了物业服务模式的根本性变革。传统物业服务高度依赖人工，人员管理难度大、服务标准不统一，而机器人与智能系统的应用，让服务标准更加统一、作业效率更高、管理成本更优，构筑起行业难以复制的科技竞争壁垒。

  总结

  当前，物业管理行业正加速从传统人力密集型服务向科技驱动、品质引领的现代服务业转型，存量市场竞争加剧，头部企业纷纷通过服务升级与科技赋能构筑核心竞争力。

  碧桂园服务2025年业绩表现稳健，营收、规模、现金流三大核心指标均保持行业领先水平。尤为突出的是，碧桂园服务坚持“品质焕新”与“科技赋能”双轮驱动，在社区焕新投入与机器人规模化落地两个维度持续发力，既夯实了服务品质的基本盘，又构建起行业领先的科技竞争壁垒，实现了增长质量与抗风险能力的同步提升。