【克而瑞物管研究】

  2026年3月26日，越秀服务集团有限公司（以下简称“越秀服务”，06626.HK）正式发布2025年全年业绩公告。在物业管理行业深度转型、从规模扩张转向质效提升的关键阶段，越秀服务坚守客户满意核心，以精益经营、数智赋能、城市深耕、绿色发展四轮驱动，实现营收稳增、规模提质、ESG领跑、科技落地的全方位高质量发展，交出一份穿越周期、韧性十足的年度答卷。

  越秀服务业绩亮点如下：

  营收稳增・底盘加固：全年营收39.02亿元，基础+商业物管收入21.16亿元，同比+13.3%，核心基本盘持续走强。

  规模提质・高效扩张：在管面积7347万㎡，同比+6.0%、合约面积9001万㎡，高能级城市占比92%；新签年合同额3亿，非住业态占比达87%。

  增值破界・多元增长：首个外拓商业项目隆亭里开业，招商率达82%；深圳和樾府项目招商率达到90%；打造四大百万级爆品，生活服务、资产服务实现新突破。

  数智领跑・效率跃升：AI品控覆盖209个项目、智能监测8414万次，智慧系统全覆盖，人效与服务品质双提升。

  经营底盘稳固：

  营收稳中有进，基本盘持续夯实

  2025年，越秀服务实现营业收入39.02亿元，在行业整体增速放缓背景下保持稳健增长态势，经营韧性凸显。其中，物管收入（基础物管+商业运营及管理）为21.16亿元，同比上升13.3%，占总收入比例提升至54%，物业基本盘优势进一步放大，为企业抵御行业波动提供坚实支撑。 

  从收入结构看，越秀服务主动优化业务布局，非商板块与商业板块协同发力、均衡发展：非商板块中，基础物管凭借规模扩张与服务提质实现高速增长，达14.99亿元，近四年年均复合增长率为22.72%，成为营收增长核心引擎；商业运营及管理服务收入6.17亿元，近四年年均复合增长率为13.44%，保持稳定运营态势，支撑越秀服务多元化收入格局。

  在行业普遍面临盈利压力的环境下，越秀服务通过聚焦核心业务、优化结构配比、严控成本支出，实现经营质量稳步提升，彰显成熟运营能力与抗风险实力。

  规模提质增效：

  管理面积稳步攀升，区域布局持续优化

  2025年，越秀服务坚持精益投拓、减量提质，实现管理规模稳步拓展、结构优化、效益提升，规模增长从“重数量”转向“重质量”，契合行业高质量发展核心趋势。截至2025年末，越秀服务合约面积达9001万平方米，近四年年均复合增长率为8.43%；在管面积7347万平方米，近四年年均复合增长率为12.41%，规模体量持续扩大，市场份额稳步提升。越秀服务在管项目达465个、合约项目521个，服务业主33万户，管理密度与服务深度持续提升，形成规模效应与品牌势能协同发展的良好格局。

  市场拓展方面，越秀服务2025年新签年合同额约3亿元，全面突破银行、高校等四大战略细分赛道，非住业务占比高达87%，业务结构持续优化，非住物管优势进一步放大。

  规模增长的背后，是越秀服务依托严格项目筛选、投委会规范决策及全周期闭环管理所构建的精益投拓体系的高效落地。2025年，越秀服务新增合约面积980万平方米，新增在管面积1071万平方米，持续优化在管项目结构，不断提升整体盈利水平与运营效率。这种“提质增效”的高质量扩张模式，在保障规模稳步增长的同时，实现项目质量全面升级，构建起可持续的高质量发展格局。

  项目布局方面，越秀服务持续聚焦一线、新一线及核心二线城市。截至2025年底，越秀服务在一、二线城市的在管面积占比为92%，继续保持高位。这些城市不仅物业费收缴率更高、业主付费意愿更强，同时也为增值服务及商业运营提供了更广阔的想象空间。通过提高在战略城市的“管理密度”，越秀服务正逐步形成区域规模效应与品牌势能，构建起坚固的竞争壁垒。

  增值服务创新：

  多板块协同发力，构建多元增长极

  2025年，越秀服务在增值服务领域展现出强大的创新力与资源整合能力，围绕文商旅、生活服务、资产服务等多个板块，形成了从基础物管向资产经营、生活服务等多维度全面延伸的多元化业务矩阵。

  在文商旅板块，越秀服务首个外拓商业项目——无锡隆亭里开业，招商率达82%，标志着越秀服务商业运营能力获得外部市场认可。同时，深圳和樾府项目招商率达到90%，租值超过周边同类商业20%，充分体现了越秀服务在项目定位、品牌引入与运营管理上的专业水准。

  在生活服务板块，越秀服务聚焦线上+线下融合，打造O2O模式，前置仓覆盖率已超过90%，大幅提升了社区服务的响应速度与用户体验。通过高频刚需品类的布局，越秀服务成功构建了“公域引流+私域转化”的社群运营闭环，社群运营成效持续凸显，并精准发力爆品打造，年内成功推出了定制水、粮油、空调清洗、中秋月饼四大百万级爆品。

  在资产服务板块，越秀服务成功承接办公楼空置单元升级业务，突破新赛道，将服务链条从物业维护延伸至资产价值提升，盘活存量商业资产。同时，“悦+LIFE”综合门店试点项目成功落地，实现了人员与空间的复用，进一步优化运营效率，同时为业主创新一站式生活服务体验。

  数智科技赋能：

  AI全面落地，打造智慧服务新范式

  科技赋能是物业管理行业转型升级的核心方向，2025年越秀服务依托AI-Driven，以科技提升效率、优化服务、降低成本，智慧化建设成果丰硕，引领行业数智转型浪潮。越秀服务搭建集成指挥中心（X平台），落地“平台+端”管理新模式，支撑精简扁平组织变革，实现服务集成与兜底，推动管理模式全面升级。

  数字品控方面，越秀服务自主研发EBA+FM系统与AI品控平台，实现核心设备状态实时监测与智能告警，AI品控全面上线，通过秒级抽帧+AI识别替代人工巡检，覆盖周界入侵、烟火检测、垃圾满溢、电瓶车违停等8大应用场景，大幅提升品控效率与精准度。截至2025年末，这套自研AI品控系统已接入209个项目，可替代46项人工巡检项，实现AI监测超8414万次，预警超37万次，推动品质管控从“被动检查”转向“主动守护”。

  智慧物联层面，越秀服务AIoT远程终端单元实现10大类20种设备系统智慧链接，工程重要数据全覆盖，24小时不间断监测设备运行状态，秒级响应告警、快速定位异常、实时派发工单，实现设备设施高效管理。

  数字化服务层面，越秀服务以数智化手段全面升级对客服务体验：“悦秀会”小程序焕新迭代，新增激活业户11.2万，用户活跃度高达97%；智慧通行与智慧停车系统实现100%项目覆盖，累计通行量超1400万次，智慧服务场景全面落地；此外，积极探索AIAgent未来客服模式，致力于打造“AI管家+真人管家+X平台兜底”的服务体系，自动工单、信息协同、快速响应，持续提升服务效率与客户体验。

  越秀服务依托员工在线、品质在线、设备在线、管理在线的一体化数智运营体系，持续提升服务效率与运营效能，推动软硬服一体化、业财一体化及基础与增值服务协同发展，以卓越的数智化服务能力稳居行业前列。

  ESG领跑行业：

  绿色低碳，可持续发展成效显著

  可持续发展能力是企业长期价值的核心体现，2025年越秀服务在ESG领域成果丰硕，多项评级位居行业前列，绿色低碳运营扎实推进，成为物企可持续发展标杆。ESG评级方面，越秀服务荣获WindESG评级AA、MSCIESG评级A，均为目前中国内地物管公司最高评级，荣获香港品质保证局可持续相关财务信息披露先导计划金章，彰显在环境、社会、治理领域的卓越表现。国际认证层面，越秀服务标普S&PCSA评分52分，位列全球同业前11%，国际认可度持续提升。

  在“双碳”目标方面，越秀服务积极响应国家号召，承诺于2060年或之前实现净零碳排放，并设定2030年单位面积碳排放强度较2019年下降19%的明确目标，减排范围覆盖100%资产组合，全面推进绿色低碳运营。与此同时，越秀服务严格遵循温室气体核算体系，系统开展范围三碳排放图谱编制工作，2025年率先完成6项范围三碳排放类别的数据收集与信息披露，实现碳排放管理规范化、透明化水平行业领先，以科学管理体系支撑双碳目标稳步落地。

  同时，越秀服务以“双重重要性”为核心开展实质性议题评估，精准识别可持续发展核心议题，推动ESG与经营深度融合，实现经济效益、社会效益、环境效益协同发展，为长期高质量发展注入绿色动能。

  总结：穿越周期韧性强，砥砺前行启新程

  2025年物业管理行业全面进入存量竞争时代，规模红利消退、盈利压力加剧、行业分化持续加深，粗放扩张模式难以为继，高质量发展成为行业共识与必由之路。

  在此深度转型背景下，越秀服务坚守服务本源，凭借稳健的经营底盘、精准的规模拓展、卓越的服务品质、领先的数智能力、多元的增值业务、优异的ESG表现，实现全方位高质量发展，在砥砺前行中不断夯实竞争壁垒，为股东、客户和业主交出一份稳健的年度答卷。