【克而瑞物管研究】

  2026年3月25日，建发物业管理集团有限公司（股票代码2156.HK）发布了截至2025年12月31日止年度的全年业绩公告。报告期内，建发物业在行业转型深化的背景下，坚持“以客户为中心”，通过规模牵引与效率支撑，实现了财务与业务规模的稳健增长，并持续以科技驱动服务升级与运营优化。 

  报告期内，建发物业实现营业收入约人民币38.81亿元，同比增长17.8%；年内溢利约为3.74亿元，同比增长14.0%；公司权益持有人应占溢利达3.59亿元，同比增长11.0%；基本每股盈利为0.26元。董事会建议派发末期股息每股0.15港元及特别股息每股0.05港元，合计每股0.20港元，充分彰显对股东回报的重视及对未来发展的坚定信心。

  营收盈利双增，多元业务结构持续优化

  2025年，建发物业核心财务指标保持稳健增长态势，盈利能力持续提升。

  建发物业全年实现收入约人民币38.81亿元，同比增长17.8%。收入扩张有效带动利润释放，年内毛利同比增长16.5%至约8.23亿元，年内溢利同比增长14.0%至约3.74亿元，公司权益持有人应占溢利同比增长11.0%至约3.59亿元，收入与利润保持同步稳健增长。

  盈利能力方面，全年毛利率为21.2%，较上年微降0.3个百分点，反映出公司在规模扩张的同时仍保持了较好的盈利韧性。 

  在业务结构方面，建发物业呈现“基石稳固、亮点突出、结构优化”的良性发展格局。

  物业管理服务作为公司的收入压舱石，全年实现收入约22.25亿元，同比增长24.9%，占总收入比重达57.3%。该业务的强劲增长主要得益于在管面积的显著扩张，为公司整体营收提供了稳定而坚实的支撑。

  社区增值及协同服务表现尤为亮眼，全年收入约9.37亿元，同比增长23.3%，收入占比提升至24.2%。其中，家居生活服务、智能社区服务、公共区域增值服务及家居美化服务等细分板块均实现良好增长，已成为推动收入增长的重要引擎。

  非业主增值服务全年收入约6.16亿元，同比有所下降，收入占比调整至15.9%。该业务的收缩主要源于公司主动优化业务结构。

  商业物业运营管理服务实现收入约1.02亿元，同比增长26.4%，在四项业务中增速居首。作为公司布局非住宅业态的重要抓手，该业务的快速增长不仅展现了公司在商业物业运营管理方面的专业能力，也为其未来多元化拓展打开了新的增长空间。

  总体来看，建发物业的业务结构更趋均衡，基础服务稳中有进，增值业务持续发力，新兴业态加速成长，为公司的长期可持续发展奠定了更为扎实的多元化收入基础。

  管理规模稳步扩张

  多元业态与市场化拓展双突破

  2025年，建发物业坚持“稳存量、拓增量”并举，管理规模实现稳步增长，其中在管建筑面积同比增长21.4%至约9174万平方米，合约建筑面积同比增长7.5%至约1.17亿平方米，合约在管比保持在1.28的稳健水平，储备面积超2500万平方米，为未来收入转化奠定坚实基础。 

  在区域布局上，业务已覆盖全国16个省、直辖市及自治区的66个城市，形成以海西、华东、东南三大集群为核心的深度布局，在管项目达619个，服务家庭逾53.8万户。

  在业态布局上，建发物业在夯实住宅物业管理基本盘的同时，加速向非住宅业态的多元化布局，以拓宽业务边界并增强抗周期能力。2025年，公司在非住宅物业领域的拓展取得显著成效。

  截至2025年12月31日，公司已签订的非住宅物业合约建筑面积约为1240万平方米，较2024年末的约850万平方米大幅增长约45.1%，增速远超整体合约面积增速。非住宅物业在管面积达900.1万平方米，占总在管面积的9.8%，并贡献了物业管理服务收入的17.5%（约人民币3.89亿元）。业务类型涵盖商业及办公大楼、产业园区、政府大楼、公共设施、医院及学校等，显示出公司在复杂业态运营管理方面的专业能力已得到市场验证。

  同时，公司将“重点深耕部队、医院、市政等非住业态”明确写入2026年战略规划。通过加强与建发集团上下游资源联动，深化一体化协同拓展模式，公司旨在将非住宅业态打造为规模增长与能力提升的新支柱，进一步优化业务组合，降低对单一业态的依赖，从而构建更加稳健、多元的增长格局。

  在市场化拓展方面，建发物业在巩固与控股股东厦门建发集团协同优势的同时，公司第三方市场拓展成效显著，截至2025年末，建发物业源自独立第三方的在管面积达3157万平方米，同比增长约24.0%，增速高于整体在管面积增速（21.4%）；第三方在管面积占比为34.4%，较2024年末的33.7%提升0.7个百分点。反映出公司在保持关联方资源稳定输出的同时，业务独立性与市场化能力持续增强，为中长期规模增长注入了更可持续的内生动力。

  科技驱动品质升级，客户满意度领跑行业

  面对行业人力成本上升与服务质量要求提高的双重挑战，建发物业积极以科技赋能运营，坚守服务品质。

  在服务品质层面，公司持续深化“天天好”服务体系的全面渗透与升级，通过“理念-价值-体验-基石”四维一体架构，系统整合“五好服务”、“七大价值”、“五感共鸣”与“全周期一站式服务”，将抽象的服务标准转化为可感知的生活体验。2025年，公司围绕“悦成长、悦活力、悦赏味、悦休闲”四大主题，深化“悦心社群”运营，有效构建了与业主之间的情感连接。公司物业服务满意度达95分，综合收缴率93.2%，持续保持行业标杆水平。

  在运营效率层面，建发物业积极探索并落地“人+AI+机器”协同作业新模式，以科技手段应对行业共性挑战。公司通过上线AI智能服务工具，并扩大智能设备在保洁、巡检、安防等高频场景的应用，不仅有效优化了运营成本，更显著提升了服务响应速度与标准化水平。以末端配送为例，公司携手美团、支付宝等平台建设骑手友好社区，将科技赋能精准落地于具体服务场景，实现效率与体验的双重提升。

  现金充裕结构稳健，增派特别股息彰显信心

  在“优本增效”战略的持续引领下，建发物业将精细化管理深度融入企业运营的各个环节，通过强化全面预算管控、扩大跨区域集中采购、系统推进节能降耗改造等务实举措，不仅有效优化了成本结构，更显著提升了资源使用效率。这一系列扎实的内部管理动作，为公司在服务品质升级、科技能力建设以及新业务探索等方面提供了强有力的财务支撑和战略腾挪空间。

  截至2025年末，建发物业展现出高度稳健且富有韧性的财务基本面，其财务健康状况可从三个关键维度清晰呈现：

  第一，现金储备充裕，战略回旋空间充足。公司期末现金及现金等价物34.14亿元，处于行业领先水平。这一充沛的流动性不仅保障了日常运营的平稳高效，更为未来在重点城市拓展优质项目、加大智能化投入、孵化社区增值服务等战略性举措预留了充足的“弹药”，使公司在面对市场不确定性时具备更强的主动性和灵活性。

  第二，流动性指标健康，短期偿债能力突出。公司流动比率稳定维持在1.8倍，充分表明其资产结构合理、营运资金高效，能够从容应对短期债务和突发性支出，确保经营节奏不因外部环境波动而中断。这种稳健的流动性管理，是公司长期坚持审慎财务政策和精细化运营的直接成果。

  第三，兼顾高质量发展与股东回报，彰显治理成熟度。在保持财务稳健的同时，公司积极践行以投资者为本的理念。董事会建议派发末期股息每股0.15港元，并额外增派特别股息每股0.05港元，合计每股0.20港元。在常规分红基础上增派特别股息，既是对股东长期信任的真诚回馈，也清晰传递出管理层对公司未来盈利能力和现金流可持续性的高度信心。唯有对自身经营底盘有充分把握，方能在扩张与分红之间做出如此平衡而坚定的选择。

  整体来看，公司在规模扩张、品质提升与科技投入之间形成了良性的财务平衡，为中长期发展奠定了稳固的财务基础。这种兼具稳健性、前瞻性与责任感的财务管理能力，不仅筑牢了企业发展的安全底线，更为其迈向高质量、可持续的中长期增长奠定了坚实基础。

  小结

  2025年，建发物业在复杂市场环境中交出了一份“稳中有进”的答卷。其增长不仅体现在财务数据的提升，更在于业务结构的优化、科技赋能下的服务升级以及对未来发展战略的清晰规划。公司依托稳健的规模基础、持续创新的增值服务生态以及日益深化的科技应用，正逐步构建起以高品质服务和高效运营为核心的长远竞争力。

  展望未来，坚持长期主义，在服务力、科技力与组织力上持续深耕的建发物业，有望在行业分化整合期进一步巩固其市场地位，为股东创造可持续价值。