【克而瑞物管研究】2026年2月11日，国务院总理李强签署第831号国务院令，正式公布《供水条例》（以下简称“新规”），自2026年6月1日起施行，同时废止施行了32年的《城市供水条例》。作为我国供水领域顶层行政法规的全面修订，新规首次实现城乡供水统筹规范，核心重构了供水“最后一公里”的权责边界，对物业管理行业带来根本性、全局性的影响。新规落地后，行业内出现了两种截然不同的声音：多数物业人为卸下多年的兜底包袱欢呼，也有部分主体面临经营模式的调整阵痛。

  据克而瑞物管对新规全文、行业实践及配套解读的深度梳理，本次修订与物业企业直接相关的新老条例核心差异，集中在六大核心维度：

  新规对物业行业的核心影响：

  减负为主，机遇大于挑战

  （一）核心利好：彻底卸下非核心兜底责任，回归服务本质

  1.合规与安全风险大幅降低

  二次供水设施运维一直是物业行业的核心痛点：物业既无专业的水质检测、有限空间作业资质，也无设施改造的法定权限，却长期承担水质安全、设备故障、应急处置的兜底责任，极易引发业主纠纷、行政处罚甚至民事赔偿。新规明确将运维责任回归至专业供水单位，从根本上解决了物业“无权管、管不好、赔不起”的行业困境。

  2.经营成本与管理压力显著下降

  水箱清洗消毒、水泵巡检维护、应急抢修、人员配置等相关成本，以及代收代缴水费的坏账、差额垫付损失，是多数物业项目的刚性支出。新规落地后，新建项目将实现“零负担”，存量项目逐步减负，物业可将相关人力、资金资源聚焦于基础服务提升与核心竞争力打造。

  3.业主矛盾源头化解，服务口碑提升

  过往高层住宅水压不足、水质异常、停水故障等问题，业主往往第一时间追责物业，物业长期处于供水单位与业主之间的矛盾夹心层。新规明确了责任主体，业主可直接对接供水单位解决相关问题，物业无需再承担非自身责任的投诉与纠纷，大幅降低客诉压力，提升业主满意度。

  4.下沉市场服务边界清晰，拓展更有底气

  新规首次实现城乡供水服务标准统一，明确了农村规模化供水的管理规范，为物业企业下沉县域、乡镇市场扫清了供水权责模糊的障碍。过往乡镇项目供水设施不完善、权责不清晰的风险大幅降低，物业企业拓展下沉市场的合规性与安全性显著提升。

  （二）过渡期挑战：需重点防范四类风险

  1.存量项目移交的协调风险

  对于6月1日前已交付、未完成改造的存量项目，新规明确由政府组织逐步移交。但移交过程需协调业主、业委会、供水单位三方，涉及设施现状确认、维修责任划分、业主表决等多个环节，若推进不畅，极易出现责任真空、业主投诉等问题，对物业的协调能力提出较高要求。

  2.过渡期服务衔接的合规风险

  在设施正式移交供水单位前，物业仍需按现有约定承担运维责任，不可盲目“甩手”。同时需提前对接属地供水单位，明确移交时间表、过渡期责任划分，避免因政策理解偏差出现合规漏洞。

  3.相关增值服务空间的调整

  部分物业企业布局的智慧水务、代收代缴增值服务，将随新规落地出现空间收缩，需及时调整服务方向，寻找新的业务机会。

  4.部分不规范经营模式的阵痛

  新规终结了物业代收代缴水费的模式，彻底封堵了部分企业通过总分表差额分摊、公共用水成本转嫁、水费资金池周转、水费与物业费捆绑催缴等方式获取的非规范收益空间。对于长期依赖此类模式的项目与企业，将面临现金流与经营逻辑的调整压力，也是行业合规化升级的必然过程。

  物业企业应对建议

  距离新规正式施行仅剩3个月，物业企业需快速行动，从以下五个维度做好落地准备，最大化把握政策红利，化解过渡期风险：

  1.全面开展项目台账梳理，做到底数清、责任明

  立即对在管项目进行全量排查，按新建待交付、已改造完成、存量未改造三类标准分类统计，明确每个项目的供水设施产权、运维现状、责任边界、合同约定，建立“一项目一台账”，提前梳理设施现状、资料档案，为后续移交工作做好基础准备。

  2.提前对接属地主管部门与供水单位，掌握落地节奏

  新规为国家顶层制度，各地后续将出台配套实施细则与移交时间表。建议企业主动对接属地供水主管部门、水务集团，提前了解当地的落地政策、移交流程、改造计划，避免政策落地后被动应对。

  3.做好业主宣贯与沟通引导，平稳推进过渡期工作

  提前通过公告、社群、业主大会等渠道，向业主宣贯新规的核心变化，明确责任主体的调整，厘清移交后共有设施与户内设施的边界，争取业主对设施移交工作的理解与支持，从源头减少移交过程中的矛盾与纠纷，同时做好过渡期的服务承诺，避免出现服务真空。

  4.优化内部资源配置，重构核心服务能力

  提前调整内部相关岗位设置、成本预算与人员配置，将原本投入在供水设施运维、水费催缴的人力与资金，转移到基础服务品质提升、业主增值服务拓展上，真正实现回归物业服务本质，借政策契机优化服务流程，提升业主整体满意度。

  5.挖掘新的服务机遇，拓展业务边界

  新规并非完全关闭物业相关服务空间，反而为物业企业带来了新的业务机会：可作为第三方服务主体，协助业主与业委会开展供水设施移交的全流程协调、改造前的现状评估、业主表决组织等服务；也可配合供水单位，开展入户沟通、日常巡检协助等配套服务，在合规前提下拓展新的收入增长点。

  结语

  本次《供水条例》的修订，本质是行业权责的理性回归——让专业的人做专业的事。供水单位承担供水全链条的法定责任，物业企业回归业主服务的核心定位，从制度层面解决了困扰行业数十年的权责错配问题。

  对物业行业而言，新规不是约束，而是减负；不是挑战，而是机遇。它既为规范经营的企业卸下了多年的兜底包袱，也推动行业告别非规范的经营模式，走向更合规、更聚焦服务本质的高质量发展之路。物业企业唯有主动拥抱政策变化，提前布局、平稳过渡，才能真正卸下非核心负担，聚焦核心能力打造，在行业升级中抢占先机。

  克而瑞物管也将持续跟进各地配套政策落地情况，为行业提供全流程的政策解读、数据支撑与策略咨询服务。