【克而瑞物管研究】

  2025年，中国物业管理行业在多重压力下持续深度调整。在行业面临盈利空间收窄、现金流承压等挑战的背景下，企业的战略定力、经营韧性与风险处置能力成为穿越周期的关键。

  3月25日晚间，融创服务控股有限公司（01516.HK）披露了2025年年度业绩报告。报告显示，公司全年实现营业收入68.16亿元，毛利润12.52亿元，毛利率18.4%，归母净利润扭亏为盈，达到2.03亿元。销售及管理费率同比下降2.1个百分点，运营效率持续提升。

  2025年，融创服务基本盘保持稳定，发展质量持续优化。截至报告期末，其在管规模达2.6亿㎡，服务业主逾157万户。

  韧性彰显：主动出清风险，盈利实现修复

  2025年，融创服务在财务端展现出强大的修复能力与战略执行力，核心财务指标迎来重要拐点。报告期内，公司归母净利润实现扭亏为盈，录得2.03亿元，标志着企业经营质量发生了实质性转变。这一成果的取得，主要得益于公司对历史包袱的坚决出清和对经营效率的持续优化。

  关联方风险影响基本出清。报告期内，融创服务进一步强化财务审慎原则，针对关联方贸易应收款项进行了充分的减值计提。随着关联方金融资产减值亏损的大幅减少，长期压制企业估值与盈利能力的地产关联风险已基本消散，公司回归市场化经营本源，独立性显著增强。

  剥离非核心资产，优化资源配置。融创服务果断出售非核心区域资产彰泰项目80%股权，并退出部分非核心城市。这一战略调整不仅有效回笼了资金，更使公司能够将有限资源聚焦于高能级核心城市，提升了整体资产组合的抗风险能力与运营效率。

  财务底盘稳健，保障可持续发展。截至2025年末，融创服务可用资金总额约40.40亿元，资金储备充沛。公司资产负债表保持健康，维持“零有息负债”的财务结构。稳健的财务基础不仅赋予公司极强的风险抵御能力，也为未来的战略布局提供了充足空间。

  战略深化：聚焦核心城市，追求有质增长

  面对行业的存量竞争，融创服坚定执行“聚焦核心城市、深耕战略业态、拓展优质客户”的差异化战略，从规模扩张转向质量增长。

  深耕战略成效显著。报告期内，融创服务进一步深化城市深耕战略，将资源集中倾注到25个以上的核心城市中。2025年，这些核心城市的在管项目饱和收入占比已近七成，新增拓展签约额占比约92%。高浓度的区域布局有效降低了管理半径和运营成本，促进了品牌口碑的集中爆发与区域规模效应的释放。

  客户矩阵持续增厚。在住宅业态方面，融创服务存量住宅拓展提升明显，存量住宅在总体住宅签约额占比近90%，并成功获取多个高物业费单价的优质项目，充分证明了其在中高端住宅服务领域的品牌溢价能力。在商企服务领域，融创服务锚定优质赛道，锁定新能源汽车、金融、科技等产业的头部企业，稳固了比亚迪、小米等存量战略客户，并新拓东软集团、世纪互联、泰康之家、爱玛等新兴产业领军者，优质客户矩阵持续增厚。

  项目组合动态调整。报告期内，融创服务对在管项目进行全面梳理评估，对于结构性持续亏损的项目展现果断执行力，年内撤场及已决策撤场项目达59个，进一步优化项目资产质量。

  业务重构：坚守品质根基，打造差异优势

  从业务构成来看，融创服务已形成了以基础物管为压舱石、以社区生活服务与商业运营为创新引擎的协同发展格局。在坚守品质服务的同时，着力打造具有辨识度的服务标签。

  基础物管品质持续提升。融创服务坚持“品质立身”，在已有中高端住宅服务标签上，进一步打造“融韵五境”环境系列产品，从园区绿化、水景、小品、归心空间、活动设施五个维度，全方位提升园区美学感受与客户体验。报告期内，融创服务正式推出“i Sunny”社区营造计划，通过联动业主、居委、商家等多方力量，赋能社区基层治理，打造优质客群生态。针对开发商交付遗留问题，融创服务积极推动解决消防、电梯、供暖等刚需问题265个；投入2000万元开展维修整改，成功带动64个项目收缴率提升。

  非住业态专业能力凸显。服务团队围绕设施设备管理、礼宾服务、能源管理三大核心产品，持续推进从能力建设到价值输出的闭环，以专业力打开市场空间。报告期内非住业态饱和收入达10亿元，商企客户满意度达98%、合同回款率90%，专业服务能力获得市场认可。

  生活服务构建第二增长曲线。融创服务发挥物业线下触达和信任优势，围绕业主需求，重点布局零售前置仓和家修两类拳头产品，打造“便捷、价优、有保障”的特色标签。报告期内，便民生活服务下单业主户数明显增加，订单数同比增长约117%，复购频次同比增加约26%。

  商业运营开辟增长新赛道。在商业运营领域，融创服务锚定“文旅商业生态引领者”定位，通过轻资产扩张、会员深度运营、文化IP赋能，持续释放资产价值。报告期内，商业运营板块营业收入达12.8亿元，收缴率98%，销售额与客流量同比均实现增长，运营能力通过市场检验。

  效率变革：科技赋能管理，组织优化提效

  在行业“降本增效”的主旋律下，融创服务通过科技赋能与组织优化，构建长效的内生增长机制。报告期内，销售及管理费用同比降低约25%，销售及管理费率减少2.1个百分点至6.9%。

  AI科技应用提升运营效率。融创服务积极将AI等新技术应用于业务与管理场景，推动数智化转型。在业务端，“融慧摄像机”自动品检系统AI判图准确率大于95%，显著提升工单流转效率；在管理端，流程制度AI助手、客户服务AI助手、系统操作AI助手等工具陆续上线，助力提升员工工作效率。科技成为提升核心业务流程标准化与运营效率的关键力量。

  组织扁平化释放管理动能。融创服务积极调整组织架构，减少管理层级、缩小管理半径，打造更加扁平高效的组织形态，使管理决策更高效地触达一线，激发团队活力。

  小结

  融创服务2025年年报展现了一份兼具“韧性”与“定力”的答卷。报告如实反映了行业调整期的普遍压力，也清晰地展示了公司通过财务风险出清、主动战略调整和精细化运营实现盈利修复的完整路径。

  “路遥跬步，韧力笃行，终将至。” 在行业价值回归的新阶段，融创服务所展现出的战略耐心、财务自律与客户导向，为其在未来的市场竞争中赢得了更为扎实的立足点。其发展轨迹表明，当行业潮水退去，真正支撑企业行稳致远的，并非单纯的规模外壳，而是基于品质、效率与风险控制的坚实内核。