【克而瑞物管研究】

  2026年3月26日，中海物业集团有限公司（股票代码：02669.HK）发布了2025年全年业绩公告。在物业管理行业从增量扩张转向存量深耕、市场竞争日趋激烈的背景下，中海物业交出了一份“稳健中见韧性、转型中显成效”的成绩单。

  据企业业绩公告披露，业绩亮点如下：

  · 规模和营收稳步增长：总收益149.6亿元，同比增长6.0%；在管面积达到4.8亿平方米，同比增长8.0%。

  · 城市运营转型显成效：城市运营收益达到24.3亿元，同比增长24.8%；新增的在管面积中，城市运营占49.5%。

  · 盈利能力保持领先：股东应占溢利为13.7亿元，毛利率15.0%，净利率9.2%。

  “十四五”期间主要指标跨越式增长

  “十四五”期间，中海物业实现了规模与营收均实现了跨越式增长，为高质量发展奠定了坚实基础。

  从年报披露在管面积数据来看，中海物业在管规模从2020年年末的1.9亿平方米增长至2025年的4.8亿平方米，是期初的2.5倍。

  值得关注的是，来自独立第三方的在管面积占比持续提升，2025年已达42.7%，较2024年的40.8%进一步提升。这一变化表明，中海物业市场化拓展能力显著增强，服务品质与品牌影响力获得广泛市场认可。 

  规模增长直接带动了营收的稳步增长。从营收来看，中海物业从2020年58.2亿元跃升至149.6亿元，是期初的2.6倍。2025年，尽管行业面临物业费降价、收缴率下降等多重压力，中海物业依然实现6.0%的同比增长，展现出强劲的增长韧性与战略执行力。

  中海物业主要业务分为物业管理服务、业主增值服务、非业主增值服务、停车位买卖业务四大板块。其中，主营业务物业管理服务营收117.3亿元，同比增长9.1%，贡献了总营收的78.4%，相比2024年占比增加了2.3个百分点，增幅主要来自于在管面积的持续上升。

  另外，中海物业股东应占溢利在“十四五”期间也实现了飞跃增长，从2020年6.2亿元飞跃至13.7亿元，是期初的2.2倍。尽管2025年受行业环境及前期资源投入影响略有回调，但依然保持了9.2%的高位纯利率，盈利能力在头部物企中保持领先。

  非住业态拓展势如破竹

  城市运营服务转型效果显著

  2025年，中海物业明确提出“城市空间综合服务运营商”定位，在城市运营服务领域实现了突破性进展，非住宅业态拓展势如破竹，城市运营类业务成为增长新引擎，战略转型成效显著。

  从新增在管面积结构来看，2025年中海物业新增在管面积中，非住宅项目占比高达68.4%，其中城市运营类项目占49.5%，住宅项目仅占31.6%。这一结构变化清晰地反映了中海物业转型的力度，非住宅业态已成为中海物业规模增长的主导力量，城市运营类业务更是成为增长最快的细分领域。

  从新签合约的数据来看，中海物业在城市运营领域的竞争力正在快速提升。报告期内，中海物业新签年合约额21.3亿元，其中城市运营新签年合约额占比达61.4%，城市运营新签项目数量占比45.6%，城市运营新签面积占比72.7%。此外，报告期内中海物业新签学校及医院项目56个，新签年合约额达3.5亿元，同比增长23.4%，显示出中海物业在细分赛道上的深耕细作已见成效。 

  城市运营收入爆发式增长。2025年中海物业城市运营收益达到24.3亿元，同比大幅增长24.8%。在物业管理服务细分领域中，城市运营类收入占比已达20.7%，较上年提升2.6个百分点。这一增速远超整体营收增速，印证了中海物业“从小区走向城市”战略的加速落地，城市运营服务已成为中海物业高质量发展的核心驱动力。 

  科技赋能，销管费率降至2.8%

  在科技应用方面，中海物业持续推进数字化平台在多元业态的落地，将云计算、物联网、人工智能等技术融入管理与运营环节。其自主研发的“星启数字化平台”已实现多业态落地应用，并入选中国建筑集团科创产品清单，成为唯一城市运营类平台产品。该平台整合项目运营管理、大数据分析、智慧服务场景等功能，已在医院、学校、商写等重点业态实现落地应用。

  在智慧物业建设方面，中海物业已上线项目管理标准化系统，覆盖16个业态、396类空间，智能生成计划工单，实现“人、事、场”高效协同，显著降低管理离散度。另外，中海物业上线AI应用创新平台，已试点8大类智能体，致力于打造全员AI应用生态。

  人均管理面积两年时间提升了34%。年报数据显示，中海物业人均管理面积从2023年的9334.6平方米/人，到2025年的12554.5平方米/人，两年时间提升了34%，这在物业行业属于极高的水平。 

  人均创收从30.3万元增至39.3万元，增幅接近30%。这一“双升”格局表明，效率提升并未以牺牲创收能力为代价，技术投入正逐步转化为实际产出。

  另外，在营收增长6%的背景下，中海物业的销售及行政费用率（销管费率）不升反降，从2024年的3.1%下降至2025年的2.8%，这在行业内是非常罕见的。通常随着规模扩大和业态复杂化，管理费用会随之上升。中海物业能够实现费用率的下降，充分证明了其数字化管理平台在控制运营成本方面发挥了实质性作用。 

  服务品质升级，客户满意度行业领先

  在物业管理行业普遍面临物业费价格下行、收缴率承压、客户满意度维护难度加大的背景下，中海物业的服务品质仍保持较高水平。2025年，其整体客户满意度达91分，继续维持在行业90分位以上的标杆水平。这一成绩得益于中海物业系统化的品质管理体系和持续的服务创新。

  2025年，“建设好房子”首次写入政府工作报告，标志着中国房地产行业正式从“规模扩张”转向“品质交付”的新纪元。在这一宏观背景下，“好房子”不再仅仅是建筑物理空间的堆砌，而是“好标准、好建造”与“好服务”的有机共生。其中，“好服务”已跃升为物业行业高质量发展的核心引擎。

  作为行业领军者，中建集团以“6633”需求框架为“好房子”确立了严苛的价值标尺——从坚守安全底线到适配生活需求，全方位构建居住价值体系。中海物业深谙此道，将集团的宏观战略具象化为“六个一”服务体系：以“一脉相承”的红色基因与“一诺千金”的契约精神筑牢信任基石；以“一呼即应”的高效响应与“一客一策”的定制服务重塑居住体验；以“一丝不苟”的工匠精神与“一网统管”的数字智慧赋能长效运维。这一创新实践，成功实现了“好房子”硬件品质与“好服务”软件价值的深度耦合，让建筑不仅有高度，更有温度。

  报告期内，中海物业按照“一城一标杆、多业态创标杆”目标，在49座城市验收评定了78个标杆项目，探索可复制、可持续的系统化品质提升路径。

  凭借其在服务品质、全周期服务能力、ESG发展等方面的综合表现，中海物业在2025年获得了多项行业权威奖项，包含“2025中国物业服务力百强企业TOP1”“2025中国物业服务满意度领先企业”“2025中国公建物业服务力企业TOP1”“2025中国医院物业服务力企业TOP1”“2025中国城市服务企业TOP2”“2025中国物业服务质量领先企业”等。 

  小结

  纵观中海物业2025年年报，可以清晰地看到一条“精耕细作、韧行致远”的发展主线。中海物业在“十四五”收官之年，以“稳”为基，以“新”为进，交出了一份“稳健中见韧性、转型中显成效”的成绩单。

  “十四五”期间规模营收年均复合增长超20%，奠定了规模底盘；城市运营服务的突破，彰显了战略转型的成效；科技赋能的深化，构建了效率提升的新引擎；服务品质的升级，夯实了品牌价值的护城河。

  面向“十五五”，中海物业已明确提出“1345”战略规划：以稳居综合实力第一梯队为主线，打造住宅服务、非住服务、创新增值服务三大核心业务板块，强化四项关键业务体系，搭建五大业务生态系统。

  在物业管理行业从规模扩张转向存量深耕的新阶段，其后续在精细化运营与战略落地上的表现，值得持续关注。